قيمة التصفية - مقدار المال على شكل فرق بين الدخل من تصفية العقار وتكاليف تنفيذه. هذه هي التكلفة التي يتعين على البائع الموافقة عليها عند إجباره على بيع العقارات في فترة زمنية محدودة ، مما لا يسمح لعدد كبير من المشترين المحتملين بالتعرف على الغرض وشروط البيع.
عند تحديد قيمة التصفية لكائن التقييم ، يتم تحديد القيمة المقدرة ، والتي تعكس السعر الأكثر احتمالا الذي يمكن عنده عزل كائن التقييم هذا لفترة التعرض للكائن المقدر ، والتي تكون أقل من فترة التعرض النموذجية لظروف السوق ، في الظروف التي يضطر فيها البائع إلى إجراء صفقة لنقل ملكية الممتلكات.
عند تحديد قيمة التصفية ، على عكس تحديد القيمة السوقية ، يؤخذ تأثير الظروف الاستثنائية في الاعتبار ، مما يجبر البائع على بيع كائن التقييم بشروط لا تتوافق مع ظروف السوق.
من المعروف أن نفس العقار قد يكون له قيم مختلفة اعتمادًا على الغرض من التقييم. ما هي قيمة التصفية ، وكيف تختلف عن الأنواع الأخرى من القيم المقدرة ، وما هي ميزات حسابها - القضايا التي هي موضوع هذا القسم. تم شرح مفهوم القيمة المنقذة من قبل العديد من المؤلفين في الأدبيات المتوفرة حاليًا حول تقييم الممتلكات. على سبيل المثال ، وفقًا للبروفيسور ش. برات ، فإن قيمة التصفية هي "المبلغ الصافي للمال الذي يمكن لمالك المؤسسة الحصول عليه في تصفية المؤسسة والبيع المنفصل لأصولها".
ج. هاريسون في دليل الدراسةيحدد "تقييم العقارات" قيمة الإنقاذ على النحو التالي: "تمثل القيمة المتبقية السعر الذي يجبر المالك على قبوله عندما يتم بيع العقار في وقت أقل مما هو مقبول بشكل معقول للتعرض للسوق".
معايير التقييم الدولية 2 (أسس التقييم بخلاف القيمة السوقية) ، والتي تحدد قيمًا أخرى غير القيمة السوقية ، تفسر قيمة الإنقاذ على النحو التالي: "قيمة التصفية ، أو قيمة البيع القسري ، هي مبلغ المال الذي يمكن استلامه فعليًا من بيع فترات قصيرة جدًا للتسويق المناسب وفقًا لتعريف القيمة السوقية. في بعض الدول ، قد تشمل حالات البيع القسري حالات البائع غير الطوعي والمشتري أو المشترين الذين يدركون الصعوبات التي يواجهها البائع ".
بناءً على ما سبق ، يمكننا أن نستنتج أنه يمكن تقييم الممتلكات على أساس يختلف عن القيمة السوقية (قيمة التصفية) ويأخذ في الاعتبار الطبيعة غير السوقية للمعاملة.
تتجلى الطبيعة غير السوقية للصفقة ، كقاعدة عامة ، في نقطتين:
1. البيع القسري (غير الطوعي) للممتلكات لأسباب مختلفة ؛
2. في تقليل وقت التعرض للسوق للممتلكات التي يتم بيعها في السوق.
في الوقت نفسه ، سيكون سعر البيع المقدر للعقار ، بسبب ظروف البيع غير النمطية للسوق ، بلا شك أقل من سعر السوق. إن توقع هذا السعر أمر صعب للغاية بسبب طبيعة ومدى الافتراضات الذاتية والسوقية المطلوبة لإصدار هذا النوع من الحكم.
اعتمادًا على إلحاح بيع الأصول ، يتم تقسيم قيمة التصفية إلى قيمة التصفية المطلوبة وقيمة التصفية القسرية (العاجلة).
قيمة الإنقاذ المطلوبة هي قيمة مقدرة بالأسعار الجارية ، وتمثل العائدات المقدرة من بيع مفتوحالممتلكات لفترة زمنية معينة ، يكون خلالها للبائع فرصة اتخاذ التدابير المناسبة لزيادة السيولة وقيمة الأصول (الإصلاحات الحالية ، العرض ، إلخ) ، صافي تكاليف المبيعات. يتخذ المالك قرار التصفية إذا كان من الأنسب بيع الأصل إذا كان فائضًا أو منخفض الدخل. نظرًا لعدم وجود قيود صارمة في هذه الحالة على وقت البيع ، فإن فترة تعرض الأصل المباع في السوق قريبة من فترة تعرض السوق ، وقيمة التصفية نفسها قريبة من السوق.
قيمة التصفية القسرية (العاجلة) هي قيمة تقديرية بالأسعار الجارية ، وتمثل العائدات المقدرة من البيع المفتوح للعقار على وجه السرعة ، أي دون اتخاذ الإجراءات المناسبة لزيادة السيولة وقيمة الأصول ، بعد خصم مصاريف البيع. في هذه الحالة ، هناك قيود صارمة على وقت التنفيذ ، يمليها المشتري. قد تكون فترة التعرض للأصل الذي يتم بيعه في السوق أقصر بكثير من التعرض للسوق.
وبالتالي فإن تكلفة التنفيذ (قيمة التصفية) في كلا الخيارين ستكون أقل من القيمة السوقية. يتم تحديد مقدار الانخفاض في القيمة السوقية ، بسبب عمل العوامل المذكورة أعلاه ، من خلال خصم التصفية. في حالة التصفية المنظمة ، سيكون مبلغ هذا الخصم أقل مما في حالة التصفية العاجلة.
1. أهداف ومهام وأهداف حساب قيمة التصفية
يتم تحديد أهداف ومنهجية حساب قيمة الإنقاذ من خلال الحالة التي يجد فيها مالك العقار الذي يتم تقييمه نفسه.
تقدير قيمة التصفية للعقار ضروري في الحالات التالية:
في حالة تصفية المؤسسة ؛
· عند وضع خطة لسداد ديون مؤسسة مهددة بالإفلاس.
· تمويل إعادة تنظيم المشروع.
عند تقييم قيمة الأصول الزائدة للمؤسسة ؛
· في حالة إعادة تنظيم المشروع بدون محاكمة.
· عند تحليل وتحديد إمكانيات فصل القدرات الإنتاجية الفردية لمؤسسة ما إلى منظمات مستقلة اقتصاديًا ؛
عند تحديد قيمة الممتلكات التي تعمل كضمان و الحاجة الممكنةتنفيذه في حالة استحالة سداد القرض.
يعتمد الحل الإيجابي للحالات المذكورة أعلاه على العديد من العوامل ، أولاً وقبل كل شيء ، مثل قيمة وسيولة العقار وعوامل العرض والطلب السائدة في تاريخ التقييم.
2. تكنولوجيا تنفيذ العمل على حساب القيمة المنقذة
المهمة الرئيسية للمثمن هي تعريف دقيقسلالات ذات قيمة الإنقاذ وفقًا للمهام التي يحددها العميل. من أجل تجنب الخلط المحتمل بين مفاهيم القيمة السوقية وقاعدة القيمة غير السوقية أثناء عملية التقييم ، يجب على المثمن الالتزام بخوارزمية التقييم التالية:
1. تحديد الممتلكات التي يجري تقييمها. يعني تحديد الهوية إنشاء مراسلات بين الوثائق المتاحة لأشياء التقييم ووجودها الفعلي وحالتها.
2. تحديد الحقوق المرتبطة بالممتلكات التي يتم تقييمها. وصف الملكية يشمل وصف عامالملكية وقائمة مستندات الملكية التي تضمن حقوق المالك ، على سبيل المثال ، على أساس عقد بيع ممتلكات المؤسسة أو شهادة ملكية صادرة عن هياكل الدولة المرخصة ذات الصلة.
3. تحديد الغرض من التقييم ووظيفته. يتضمن تحديد الغرض من التقييم ووظيفته تعريفًا منطقيًا لنوع القيمة المقدرة وكيفية استخدام نتائجه وفقًا لأهداف التقييم.
4. تحديد تاريخ التقييم الفعلي. عادة ما يكون التاريخ الفعلي للتقييم هو نفسه تاريخ فحص الممتلكات قيد التقييم.
5. فحص الممتلكات التي يجري تقييمها. في هذه المرحلة ، يتم فحص العقار المقيَّم ووصف حالته الفنية. التحليل قيد التقدم الطرق الممكنةلحساب القيمة السوقية ، وهي الأساس الذي يمكن على أساسه تحديد أسس التقييم بخلاف القيمة السوقية (التصفية ، الرهن ، التأمين ، إلخ)).
6. حساب القيمة السوقية للعقار الجاري تقييمه. وفقًا للمادة 3 من القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي»« ... تُفهم القيمة السوقية لعنصر التقييم على أنها السعر الأكثر احتمالًا الذي يمكن به بيع كائن التقييم المعطى في السوق المفتوحة في بيئة تنافسية ... ».
7. وفقًا لهدف ووظيفة التقييم ، برر احتساب الخصومات المناسبة من القيمة السوقية ، بما في ذلك تكاليف التنفيذ. تشمل تكاليف البيع تكاليف صيانة العقار ، وجعله في حالة قابلة للتسويق ، والعمولات إلى أصحاب العقارات ، والمثمنين ، وما إلى ذلك. في هذه الحالة ، من الضروري تحديد جميع الظروف والقيود الخاصة بسبب الوضع الحالي.
8. في حالة احتساب قيمة التصفية المطلوبة ، يجب تعديل نتائج التقييم وفقًا للخطة الموضوعة لبيع الأصول المصفاة. عند احتساب القيمة المتبقية ، يتم خصم عائدات بيع الأصول ، بعد خصم التكاليف المرتبطة بها ، في تاريخ القياس بسعر الخصم الذي يأخذ في الاعتبار المخاطر المرتبطة بالبيع.
يمكن بيع الأصول المختلفة في أوقات مختلفة اعتمادًا على درجة السيولة. السيولة تعني ملكية الأصول ، معبراً عنها في بيعها السريع ، أي التحويل إلى النقد.
الممتلكات المنقولة ، بحكم تعريفها ، هي بشكل عام أكثر سيولة من الممتلكات غير المنقولة. يمكن تنفيذ المعدات والآلات والآليات في المزيد المدى القصير. الأصول الأخرى ، مثل المخزون والمواد الخام والمواد ، يمكن بيعها مباشرة بعد اتخاذ قرار بيع الأصول.
يتم عرض التسلسل التكنولوجي للعمل على حساب قيمة التصفية المطلوبة لأصول المؤسسة بشكل كامل في مواد ندوات المعهد النمو الإقتصاديبنك عالمي. يتضمن الخطوات التالية:
وضع جدول زمني لتصفية أصول الشركة ؛
حساب القيمة الحالية للأصول ، مع مراعاة تكاليف تصفيتها ؛
تحديد قيمة التزامات الشركة ؛
· الطرح من القيمة الحالية المعدلة للأصول لقيمة مطلوبات المؤسسة.
لسوء الحظ ، لا توجد حاليًا منهجية معقولة لحساب خصومات التصفية وقيمة التصفية بشكل عام. من خلال تحليل الأساليب التي اقترحها بعض المؤلفين لحساب خصومات التصفية ، يمكننا أن نستنتج أن هذه الأساليب هي في الغالب ذات طبيعة تجريبية ، بسبب رأي متخصص معين.
من المعروف أن القيمة السوقية التي يحددها المثمن تعني فترة معينة من التعرض للسوق ، يمكن خلالها بيع الممتلكات المقيمة بالقيمة السوقية المحددة. مع تقصير فترة التعرض للسوق ، تقل احتمالية بيع الأصل بالقيمة السوقية. يجب أن يؤدي إلحاح بيع الأصل إلى انخفاض كافٍ في مستوى القيمة السوقية. وبالتالي ، يتم تحديد الفرق بين قيمة السوق والقيمة المستردة ، أولاً وقبل كل شيء ، من خلال الوقت المطلوب لبيع الممتلكات ، ناهيك عن عامل البيع القسري. يتم تحديد مدى إلحاح التنفيذ من خلال نسبة وقت التنفيذ المطلوب (التعرض) - Ttr إلى فترة تعرض السوق المحددة في تاريخ التقييم - Tre لهذا النوع من الممتلكات.
وبالتالي ، يمكن تحديد قيمة التصفية من خلال القيمة السوقية المعدلة لخصم التصفية. يمكن تمثيل خصم التصفية (L) نفسه كمنتج لوظيفة وقت التعرض f (Te) ومرونة الطلب السعرية ، مع مراعاة عامل البيع القسري f (E):
خصم التصفية
(L) \ u003d f (Te) * f (E).
يمكن حساب الدالة f (Te) باستخدام الصيغة التالية:
f (Te) = 1 / (1 + i) (Tre -Tmp)
حيث (Tre-Ttr) - عدد فترات الفائدة (الأشهر) لفترة الخصم ، التي تحددها وقت التنفيذ المطلوب (التعرض) ؛ ط - سعر الخصم المقابل (Tre-Ttr).
مثال 1. قام المُثمن بتحديد القيمة السوقية (MC) للمعدات عند 50000 دولار أمريكي باستخدام مجموعة متنوعة من مناهج التقييم. باستخدام طريقة البناء التراكمي ، تم تحديد معدل الرسملة (R) بنسبة 35٪ ، بينما كان معدل العائد 10٪ (سنويًا). كما تعلم ، يتكون R من مكونين - معدل العائد (i) ومعدل العائد (NR). بالنظر إلى HB كعنصر من مكونات معدل الرسملة ، والذي يمكن التضحية به عندما يميل Tre إلى 0 ، يمكن تمثيل الصيغة (1) على النحو التالي:
f (Te) = 1 / (1+ R - HB) (Tre - Tmp)
تعرض السوق (Tre) هو 3 أشهر والتعرض المطلوب (Ttr) هو شهر واحد.
و (تي) = 1 / (1 + 0.029 - 0.008) (3-1) = 0.959
قيمة التصفية
(LS) \ u003d RS * f (Te) \ u003d 50000 * 0.959 = 47964 دولارًا
خصم التصفية = 50000 - 47964 = 2036 دولار
يمكن أيضًا التعبير عن اعتماد التكلفة على فترة التعرض بالصيغة التالية:
LS \ u003d RS * (1 - exp (-i * Tr)) / (1 - exp (-i * Tr)) ، (2)
مثال 2. بناءً على بيانات المثال 1 ، سنقوم بحساب قيمة الإنقاذ باستخدام الصيغة (2):
PM = 50000 * (1 - exp (-0.029 * 1)) / (1 - exp (-0.029 * 3)) = 17470 دولارًا أمريكيًا
خصم التصفية = 50000 - 17470 = 32530 دولارًا
بمقارنة القيم التي تم الحصول عليها لقيمة التصفية في المثالين 1 و 2 ، يمكننا أن نستنتج أن الصيغة (1) تميل إلى المبالغة في تقدير النتيجة بشكل واضح عند Ttr<<Трэ, а формула (2) -- напротив, к занижению. К тому же при Ттр=0, стоимость, рассчитанная с помощью модели 2, равна нулю, что явно не логично. Для устранения этих негативных тенденций в качестве итоговой величины ликвидационной стоимости можно принять средневзвешенную величину по результатам использования моделей 1 и 2:
قيمة التصفية (المتوسط المرجح) = (17470.2 + 47964.1) / 3 = 27634.7 دولار
خصم التصفية = 50000-27634.7 = 22365.3 دولار
يعد تحديد معامل المرونة (Ke) أكثر صعوبة بسبب النقص المحتمل في المعلومات الضرورية. مرونة الطلب السعرية هي نسبة النسبة المئوية للتغير في الطلب والنسبة المئوية للتغير في السعر (تنطبق هذه الصيغة على أي تغيرات في الأسعار في حالة منحنيات الطلب الخطية والتغيرات الصغيرة في الأسعار في حالة منحنيات الطلب التعسفية). بشكل عام ، يكون الطلب مرنًا عند الأسعار المرتفعة وغير مرن عند الأسعار المنخفضة. عندما يكون Ke> 1 ، يكون الطلب مرنًا ، عندما يكون Ke<1 -- неэластичный. В случае Кэ = 1 имеет место единичная эластичность.
أساس تحديد مرونة الطلب السعرية هو معلومات السوق ، والتي على أساسها يمكن بناء رسم بياني لمرونة الطلب السعرية.
لحساب مكون خصم التصفية ، والذي يرجع أيضًا إلى عوامل البيع القسري ومع مراعاة مرونة الطلب ، يمكن النظر في النموذج التالي:
L = ((Tmp / Tpe) 2 - 2 (Tmp / Tpe) +1) * e -B * Ke. (3)
حيث L - خصم التصفية ؛ Тtr - وقت التعرض المطلوب (التنفيذ) ؛ Tre - وقت التعرض للسوق ؛ RS - القيمة السوقية ؛ e -B * Ke - مكون خصم التصفية ، بسبب البيع القسري ومع مراعاة مرونة الطلب ؛ e هو أساس اللوغاريتم الطبيعي (e = 2.718) ؛ B هو معامل يعكس عامل البيع القسري ، و B<1 (значение коэффициента в зависимости от «степени вынужденности» находится в интервале 0,2-0,5); Кэ -- коэффициент эластичности спроса.
تحدد الصيغة معامل الخصم من القيمة السوقية كدالة لوقت التعرض المطلوب ، اعتمادًا على توقيت بيع الأصول ، كحصة من التعرض للسوق ؛ في نفس الوقت ، E هي معلمة تحدد قيمة نطاق تغيير خصم التصفية ، أي من 0 إلى قيمة من حيث القيمة تساوي (RS * e -B * Ke). مع الطلب غير المرن تمامًا ، يميل معامل مرونة الطلب السعرية إلى الصفر ، (PC * e -B * Ke) ، على التوالي ، إلى الكمبيوتر الشخصي ، أي تصل إلى القيمة السوقية ؛ مع طلب مرن تمامًا ، تميل المرونة إلى اللانهاية والخصم على التوالي إلى الصفر. وبالتالي ، كلما زادت مرونة الطلب السعرية ، انخفض الخصم والعكس صحيح. تشمل عيوب هذا النهج لحساب قيمة الإنقاذ تعقيد حساب معامل المرونة.
3. الإطار التشريعي لتطبيق القيمة المنقذة
يتم تنظيم الإطار القانوني لتطبيق قيمة التصفية من خلال تشريعات الاتحاد الروسي في حالات الإفلاس (إفلاس) الكيانات القانونية ، والاستيلاء على ممتلكاتها مع البيع القسري اللاحق لهذه الممتلكات من أجل سداد الحسابات المستحقة الدفع أو استرداد المتأخرات في الضرائب والمدفوعات الأخرى لميزانيات ذات مستويات مختلفة وفقًا لإجراءات التنفيذ الحالية.
حاليًا ، في تقييم العقارات ، غالبًا ما يكون من الضروري تحديد القيمة السوقية. لقد تم بالفعل اختبار منهجية حسابه ، والتي جاءت إلينا من أوروبا الغربية وأمريكا ، بنجاح في الظروف الاقتصادية المحلية. يعد تعريف الأنواع الأخرى من القيمة أقل شيوعًا في ممارسات التقييم الروسية ، مما يؤثر على المستوى المنخفض للدعم المنهجي لها. على وجه الخصوص ، يتم ملاحظة هذا الموقف عند حساب قيمة الإنقاذ للعقار.
إن تحسين حساب هذا النوع من القيمة ، وبالتالي القاعدة المنهجية والمنهجية ، أمر مهم للغاية اليوم ، حيث أدت الأزمة المالية والاقتصادية التي حدثت في أغسطس 1998 إلى زيادة حادة في الحاجة إلى استخدام قيمة التصفية من بين مواضيع اقتصاد السوق.
أظهر استعراض الأدبيات المحلية أنه من الناحية العملية لم يتطرق أحد إلى هذا الموضوع بعمق ، في حين أن قيمة التصفية هي أحد العناصر الرئيسية في نظام إدارة مكافحة أزمة الشركات المفلسة ، وإجراءات الإنفاذ. في الآونة الأخيرة ، لوحظ أيضًا الحاجة الأكبر لهذا النوع من القيمة في نظام إدارة الكائنات العقارية المملوكة اتحاديًا والموجودة على أراضي مدينة موسكو ، نظرًا لأن هذا الموضوع من الاتحاد هو المالك الفيدرالي الأكبر ، في تبلغ مساحتها حوالي 3 ملايين متر مربع. م من المكاتب والمساحات الإدارية والفنادق ومستودعات السيارات والمباني الأخرى.
واحدة من المشاكل العاجلة والمهمة هي مشكلة تصفية أعمال البناء والتشييد طويلة الأجل قيد التنفيذ ، بما في ذلك في مدينة موسكو ، حيث يوجد عدد كبير من المنشآت الصناعية والإدارية قيد التنفيذ والتي يوجد بها أموال عامة كبيرة تم استثمارها. لذلك ، من المهم جدًا إجراء تقييم صحيح لهذا العقار ، الذي من المفترض أن يتم بيعه في المزاد وفقًا لمشروع المرسوم المشترك الصادر عن وزارة علاقات الملكية في الاتحاد الروسي وحكومة موسكو "بشأن المشاركة في المبيعات الاقتصادية وضمان كفاءة الاستخدام الإضافي للأشياء قيد الإنشاء ، وكذلك الأشياء الخاضعة لإعادة الإعمار أو الترميم المملوكة للحكومة الفيدرالية والموجودة على أراضي مدينة موسكو.
يعد عدم شفافية المعلومات حول صفقات بيع وشراء العقارات المباعة في مزادات في روسيا أحد الأسباب الرئيسية لضعف الدعم المنهجي لحساب قيمة التصفية ، وبالتالي دقة تحديد قيمتها ، بينما في أوروبا. هذه المعلومات مفتوحة ويمكن الوصول إليها ولا توجد مشاكل في حساب هذا النوع من القيمة في ممارسة التقييم الأجنبي.
بالإضافة إلى هذه المشكلة ، هناك مشكلة أخرى لا تقل أهمية - وهي التنظيم القانوني لتطبيق قيمة التصفية وتوحيد تفسيرها الواضح. وبالتالي ، وفقًا للقانون الاتحادي الصادر في 21 يوليو 1997 رقم 119-FZ "بشأن إجراءات الإنفاذ" ، يلزم حساب القيمة السوقية للممتلكات التي يجب بيعها في المزاد. ولكن ، إذا تم بيعها في المزاد ، أي لفترة زمنية محدودة ، وهو أمر نموذجي لظروف البيع غير السوقية ، فإن هذا لا يتوافق مع مفهوم القيمة السوقية المنصوص عليها في المادة 3 من القانون الاتحادي 29 يوليو 1998 رقم 135-FZ "حول أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي". على وجه الخصوص ، يتم انتهاك الأحكام التالية: "... أي ظروف استثنائية لا تنعكس في قيمة المعاملة ..." ، "... سعر المعاملة هو مكافأة معقولة لموضوع التقييم وهناك لم يكن هناك إكراه على إبرام صفقة فيما يتعلق بأطراف الصفقة من أي شخص ... "وآخرين ، حيث لا يوجد مالك معقول سيبيع ممتلكات في مزاد في وقت قصير بشكل غير معقول وبسعر أقل من سعر السوق. يشير هذا بشكل مباشر إلى البيع القسري ، المتأصل في مفهوم القيمة المنقذة. وبالتالي ، لا ينبغي للمثمنين تحديد السوق ، ولكن تحديد قيمة تصفية الممتلكات المحجوزة.
بسبب ضعف الإطار التنظيمي والتشريعي في تقييم العقارات ونقص المعايير المعتمدة من قبل حكومة الاتحاد الروسي ، لم يتم بعد تحديد مفهوم القيمة المنقذة ونطاقها. الوثيقة الوحيدة التي تعطي على الأقل بعض المفاهيم عنها هي أمر اللجنة الفيدرالية لسوق الأوراق المالية بتاريخ 25 سبتمبر 1996 رقم 6-ص "بشأن الموافقة على التوصيات المنهجية لتقييم ممتلكات صناديق الاستثمار المشترك". تنص على أن "قيمة التصفية ... هي قيمة البيع القسري للممتلكات ، أي مبلغ المال الذي يمكن الحصول عليه من بيع العقارات في إطار زمني قصير جدًا مقارنة بوقت التسويق المحدد بموجب معيار القيمة السوقية ". يتطابق هذا المفهوم عمليًا مع مفهوم قيمة الإنقاذ الوارد في معايير التقييم الدولية رقم 2 "أسس التقييم بخلاف القيمة السوقية" (لا تزال غير معترف بها من قبل حكومة الاتحاد الروسي ، على عكس حكومات بعض الدول الأخرى) ، والتي تنص على أن "قيمة التصفية أو قيمة البيع القسري هي مقدار المال الذي يمكن الحصول عليه واقعياً من بيع الممتلكات في إطار زمني قصير جدًا للتسويق المناسب وفقًا لتعريف القيمة السوقية. في بعض الولايات ، قد تتضمن حالات البيع القسري حالات البائع غير الطوعي وعن الصعوبات التي يواجهها البائع. تكشف هذه المفاهيم بدقة أكبر جوهر قيمة التصفية.
من المفاهيم المذكورة أعلاه ، يمكننا أن نستنتج أن العامل الوحيد الذي يؤثر على قيمة التصفية ويميزها عن السوق هو عامل "البيع القسري" ، وهو أمر نموذجي للظروف غير السوقية لبيع العقارات.
وبالتالي ، يصبح من الواضح تمامًا أنه يمكن استخدام المعادلة التالية لحساب قيمة الإنقاذ في الظروف الروسية الحالية:
بوجه = من السوق. x (1 - K. out.) ،
· مع الوجه. - قيمة إنقاذ العقارات ؛
· من السوق. - القيمة السوقية للشيء قيد الدراسة ؛
· للخارج. - تصحيح البيع الجبري بشرط 0< К вын. < 1.
وفقًا للمعادلة أعلاه ، يتم حساب قيمة الإنقاذ على خطوتين. في المرحلة الأولى ، يتم تحديد القيمة السوقية للعقار المدروس. في المرحلة الثانية ، تُحسب قيمة التعديل للبيع القسري وتُدرج في قيمة القيمة السوقية ، أي يتم تعديل القيمة السوقية لعامل "البيع القسري" (لظروف البيع غير السوقية) .
إذا كان حساب القيمة السوقية للعقار لا يسبب صعوبات ، فإن تعريف تعديل البيع القسري ومبرره الرياضي يثير العديد من الأسئلة. من الناحية العملية ، يقبل المثمنون ذلك بشكل حدسي في النطاق من 0.1 إلى 0.3 (10 - 30 ٪ من القيمة السوقية) ، ولهذا السبب ، غالبًا ما يتم التعرف على المزاد على أنه غير صالح. من الناحية النفسية ، يخشون قبول هذا المؤشر بالحجم الكبير بسبب صعوبة إثباته. بينما يُظهر تحليل إحصائيات المزادات الخاصة بالعقارات والتجربة الشخصية أن تعديل البيع القسري يختلف ، في المتوسط ، في النطاق من 0.3 إلى 0.5 ، وأحيانًا يصل إلى 0.8.
من أجل إعطاء تبرير رياضي لحساب التعديل من أجل البيع القسري ، تم إجراء تحليل لنتائج المزادات التي عقدت ، أكثر من 100 ، في ثلاثة قطاعات من سوق العقارات - المكاتب ، والتجزئة ، والصناعية ، وأغراض المستودعات ، وتقع في موسكو وتملكها كيانات قانونية باستخدام طريقة تحليل المبيعات الزوجية. نتائج التحليل معطاة في الجدول.
نطاقات التقلبات في قيم تعديل البيع الجبري
|
الغرض الوظيفي للكائن |
مدى التقلبات في قيم تعديل البيع القسري ،٪ |
|
|
مباني ومباني المكاتب: |
||
|
المباني والمباني التجارية: |
||
|
المستودعات والمباني والمباني الصناعية: |
نتيجة لتحليل البيانات الواردة في الجدول ، تم الكشف عن اتجاه في التغير في متوسط قيمتها ، مما يشير إلى أنه في حالة عدم الاستقرار الاقتصادي في البلاد (نهاية عام 1998) ، فإن قيم التعديلات للقوة. البيع أكبر مما هو عليه في الوضع الاقتصادي المستقر نسبيًا (نهاية عام 2000).
عامل "البيع القسري" ، الذي يؤثر على قيمة التصفية ويعبر عنه كميا كتعديل للبيع القسري ، يتكون بدوره من نظام من العوامل ذات المستوى الأدنى.
عامل البيع الإجباري:
طرق البيع
وقت البيع
مخاطر الاستثمار
تكاليف البيع
· · آخر
ستسمح لنا الدراسة الإضافية لاعتماد تعديل التعديل للبيع القسري للأشياء المحددة على العناصر المكونة لعامل "البيع القسري" باشتقاق صيغة عالمية لحساب قيمة التصفية.
4. تقييم قيمة الإنقاذ
قيمة التصفية للمؤسسة هي قيمتها أثناء البيع القسري ، مساوية لمبلغ المال في شكل الفرق بين الدخل من تصفية المؤسسة المستلمة نتيجة بيع أصولها للتصفية. في هذه الحالة ، نحن نتحدث عن بيع الممتلكات في إطار زمني قصير جدًا للتسويق المناسب.
يتم تقييم قيمة التصفية للمؤسسة في الحالات التي توجد فيها شكوك جدية حول قدرتها على البقاء مؤسسة عاملة (المؤسسة في حالة إفلاس) ، أو إذا كانت قيمة المؤسسة أثناء التصفية قد تكون أعلى من خلال استمرار النشاط.
حالة الإفلاس وتصفية المؤسسة هي حالة طارئة. يعتمد احتمال القرار الإيجابي بعدم الدفع ، والذي يصاحب هذا الموقف عادةً ، على قيمة الممتلكات التي تمتلكها المؤسسة المصفاة.
تقييم قيمة التصفية للمشروع ضروري ليس فقط في حالة تصفية المؤسسة. إنه مهم في العديد من الحالات الأخرى ، على سبيل المثال: عند تمويل مؤسسة - مدين ؛ أثناء إعادة تنظيم المؤسسة (بما في ذلك فحص برامج إعادة تنظيم المؤسسة) ؛ عند وضع خطة لسداد ديون مؤسسة - مدين معرض لخطر الإفلاس ؛ عند تحليل وتحديد إمكانية فصل القدرات الإنتاجية الفردية للمؤسسة إلى منظمات مستقلة اقتصاديًا ؛ عند تقييم طلبات شراء مؤسسة ؛ في فحص المعاملات الاحتيالية لنقل حقوق الملكية إلى أطراف ثالثة.
إن تقدير قيمة التصفية للمشروع في حالة الإفلاس له عدد من الميزات ، ويرجع ذلك أساسًا إلى طبيعة حالة الطوارئ نفسها. يجب أن تؤخذ هذه الميزات في الاعتبار في مثل هذا التقييم للممتلكات.
يشير تقدير قيمة التصفية إلى ما يسمى بالأنواع النشطة من التقييم ، عندما يتخذ العديد من الأطراف المهتمة ، بناءً على النتائج التي تم الحصول عليها ، قرارات الإدارة المناسبة. من سمات قيمة التصفية للمؤسسة درجة عالية من اعتماد الأطراف الثالثة على نتائج التقييم.
استنادًا إلى القواعد العامة لتصفية الكيانات القانونية المنصوص عليها في المواد 61-65 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن الاختلاف الرئيسي بين تصفية الكيان القانوني (المؤسسة) وإعادة تنظيمه بأي شكل من الأشكال هو أن التصفية لا يعني الخلافة ، أي نقل حقوق والتزامات الشركة المصفاة إلى كيانات أخرى.
يتم حساب تقدير قيمة التصفية للمؤسسة عن طريق طرح مبلغ التكاليف الحالية المرتبطة بتصفية المؤسسة ، وكذلك قيمة جميع الالتزامات من القيمة المعدلة لجميع أصول الميزانية العمومية.
قيمة التصفية (المشار إليها فيما يلي باسم LS) ضرورية في كثير من الحالات. على سبيل المثال ، يكون تعريفه مطلوبًا عند تحويل عنصر كضمان في حالة الحصول على قرض ؛ عند إغلاق مؤسسة أو تمويل مشروع مدينة ، إلخ.
تعتمد جودة القرارات المتخذة على صحة تحديد تقييم التصفية هذا.
ما هي "قيمة التصفية" وما الذي يؤثر على قيمتها؟
بشكل عام ، تشير قيمة الإنقاذ إلى السعر الذي يمكن به بيع الأصل في السوق في إطار زمني محدود للغاية.
عادة ، المحدد التقييم دائما أقل من القيمة السوقية. وهذا يعود لأسباب عديدة منها على وجه الخصوص:
بالإضافة إلى العوامل المذكورة أعلاه ، تتأثر قيمة LS أيضًا بطريقة تقييمها.
طرق تقييم الأدوية
هناك نوعان رئيسيان خيارات لتقييم الأدوية:
لذلك ، يتم تقييم هذا الخصم من قبل خبير ، وتتراوح قيمته عادة بين 10-50٪ وحتى أعلى.
إذا لم تكن قد سجلت منظمة بعد ، إذن الأسهليمكن القيام بذلك باستخدام الخدمات عبر الإنترنت التي ستساعدك على إنشاء جميع المستندات اللازمة مجانًا: إذا كان لديك بالفعل مؤسسة وكنت تفكر في كيفية تسهيل وأتمتة المحاسبة وإعداد التقارير ، فإن الخدمات التالية عبر الإنترنت تأتي إلى الإنقاذ ، والتي سيحل محل المحاسب تمامًا في مصنعك ويوفر الكثير من المال والوقت. يتم إنشاء جميع التقارير تلقائيًا وتوقيعها بتوقيع إلكتروني وإرسالها تلقائيًا عبر الإنترنت. إنه مثالي لرائد أعمال فردي أو شركة ذات مسؤولية محدودة على النظام الضريبي المبسط ، UTII ، PSN ، TS ، OSNO.
كل شيء يحدث في بضع نقرات ، دون طوابير أو ضغوط. جربها وستفاجأكم هو سهل!
أنواع
يتم تقسيم قيمة الإنقاذ على ثلاثة أنواع رئيسية:
- الأدوية المطلوبة (أو طويلة الأجل). يحدث عندما يحدث بيع الأصول على مدى فترة طويلة من الزمن ، مما يسمح لك ببيع الممتلكات بسعر حقيقي. يتميز هذا النوع من قيمة التصفية بأعلى تقييم. بالنسبة للأصول التي يصعب بيعها (الأكثر سيولة) ، فإن الفترة الزمنية المحددة لبيع الأصول هي ، كقاعدة عامة ، سنتان. تتمثل المهمة الرئيسية في البيع طويل الأجل للأصول في الحد الأقصى لتقريب قيمتها إلى القيمة السوقية الحالية.
العقار المطلوب هو قيمة تقديرية محسوبة بالأسعار الجارية مطروحًا منها تكلفة بيع العقار. هذه هي الإيرادات التي تحصل عليها الشركة نتيجة البيع المفتوح لأصولها خلال فترة زمنية معينة. خلال هذه الفترة ، يتمتع البائع بفرصة تنفيذ أنشطة معينة تهدف إلى زيادة جاذبية الأصول (على سبيل المثال ، الإصلاحات ، إلخ) ؛ - العقاقير القسرية (أو قصيرة الأجل). يتميز هذا البيع بسرعة عالية جدًا ، ونتيجة لذلك يتعذر الحصول على القيمة الحقيقية للأصول. عادة ما يتم بيع جميع الأصول في وقت واحد ، في مزاد واحد. الغرض من هذا البيع السريع هو الحصول على أموال لتسوية التزامات الشركة قصيرة الأجل أو تلك الديون المستحقة.
يمثل Forced LS عائدات البيع المفتوح والسريع للممتلكات ، مخفضة بمقدار التكاليف المرتبطة بهذه العملية. لكن وقت بيع الأصول قصير جدًا لدرجة أنه لن يكون كافياً لاتخاذ تدابير لزيادة سيولة الأصول. لذلك ، سيكون التقييم ضئيلًا ؛ - القيمة المنقضية للأصول المدمرة. هذا الاسم تعسفي ، لكنه يعكس بدقة جوهر العملية: يتم تحديد الأدوية من أجل شطب الأصول أولاً من السجل ثم إتلافها ، وليس بيعها. كقاعدة عامة ، يتم استخدام مثل هذا الإجراء لتصفية مؤسسة لبناء مرافق جديدة في مكانها - والتأثير الاقتصادي لمثل هذا البناء أعلى بكثير من بيع مؤسسة مصفاة.
متى يكون هذا الحساب ضروريًا؟
بادئ ذي بدء ، LS مطلوب في حالة:
تقييم خطوة بخطوة
بشكل عام ، فإن تقييم الأدوية هو تحديد القيمة السوقية للأصل وتكاليف تصفيته (البيع أو الإتلاف).
وتجدر الإشارة إلى أن حساب المبلغ الإجمالي المسموح به لا يجب أن يعتمد على البيع السريع للأصول ، ولكن على أقصى استخلاص للدخل من التصرف فيها ، مما سيسمح بحل جميع المهام أو معظمها.
معادلة
تُستخدم هذه الصيغة لتحديد الأدوية في أغلب الأحيان ، لأنها تتيح لهذا التقييم أن يكون أقرب ما يمكن إلى قيمته السوقية:
قيمة التصفية \ u003d القيمة السوقية × (1 - معامل البيع الإجباري)
نسبة البيع القسريفي حدود 0.1 - 0.5 أو من 10 إلى 50٪ من القيمة السوقية للكائن.
يتم تحديد قيمة هذا المعامل بشكل منفصل ، بواسطة.
ولها تأثير العديد من العوامل:
- شروط بيع الممتلكات ؛
- نوع العقار وحالته ؛
- تقييم السوق لممتلكات مماثلة ؛
- الوضع الحالي للاقتصاد ، وعوامل أخرى.
لذلك ، يعتقد الخبراء أن المعامل المحدد يجب أن يكون له حد أدنى لا يقل عن 0.5 ، أي 50٪. بالإضافة إلى ذلك ، غالبًا ما يتم استكمال الحساب وفقًا لهذه الصيغة بمؤشر تكلفة التصفية ، والذي يوضح العائدات الحقيقية من التخلص من الأصول.
الفروق الدقيقة في تقييم قيمة الإنقاذ
عند التصفية شركة بسبب الإفلاسيجب مراعاة ما يلي:
- يمكن إجراء تقييم ممتلكات المؤسسة كمجمع كامل ؛
- يمكن إجراء التقييم بطريقة المزاد ، حيث يتم بيع العقار بشكل منفصل.
في الحالة الأولى ، يعيق البيع السريع والمربح حقيقة أن قيمة المشروع كمجمع كامل مرتفعة دائمًا ، حتى لو لم تتوافق مع القيمة السوقية الحقيقية للأصول. بالإضافة إلى ذلك ، عند تحديد الأدوية في هذه الحالة ، غالبًا ما ينسون قيمة العمل - سمعته واسمه المكتسب.
عند استخدام طريقة المزاد لبيع ممتلكات مؤسسة ما ، هناك فرصة لتحقيق ذلك بشكل مربح للغاية ، ولكن ليس بالكامل. ثم يجب أن تقرر مبدئيًا تلك الأصول التي يمكن التخلص منها وليس من خلال البيع ، على سبيل المثال ، عن طريق تحويلها إلى خردة معدنية ، عن طريق التدمير ، وما إلى ذلك. عادةً ما تكمل هذه الأصول فقط تكاليف تصفية المؤسسة.
تقييم التصفية للأصول الثابتة، بما في ذلك المعدات ، غالبًا ما تعتمد على قيمتها المتبقية ، والتي يتم حسابها على مدار عمر الأصل وسعره الأصلي. بالإضافة إلى ذلك ، تتأثر قيمة LS بالعديد من العوامل الأخرى ، أحدها العمر التشغيلي ، والحالة الفنية للمنشأة ، بالإضافة إلى توفر نظائرها الحديثة في السوق. لكن هذا لا ينطبق على المباني التي يتم تقييمها أساسًا من خلال موقعها وعدد أصحابها.
قيمة تصفية الأسهميمثل المبلغ الذي سيبقى بعد بيع أصول المؤسسة ، وسداد التزامات المؤسسة على نفقتها ودفع الأسهم الممتازة. عادة ما يكون هذا الدواء بمثابة مؤشر تقديري فقط ، ولكن حتى تتم تصفية المؤسسة بالفعل. ثم يصبح الدواء مهمًا لأولئك الذين سيشترون هذه الأعمال.
ما هي قيمة التصفية وسبب الحاجة إليها موصوف في مادة الفيديو التالية:
في السوق الروسية اليوم ، أصبحت قيمة الإنقاذ ذات أهمية متزايدة. عادة ما يتم استخدامه للعمل مع المؤسسات المفلسة أو كائنات البناء طويل الأجل للصندوق الفيدرالي. عملية تقييم الممتلكات مهمة بشكل خاص في حالة الأزمات في البلاد.
أنواع التكلفة
كل عنصر له قيمة. في الظروف القياسية ، يظهر السوق ، والذي يعتبر أساسًا لتقييم الكائن. عند الانحراف عن سماته المميزة ، تنشأ أنواع أخرى من القيمة.
السوق - هذا هو سعر الشيء الذي يعتبر الأكثر احتمالا. يتم بيع موضوع التقييم في بيئة تنافسية في السوق المفتوحة. يتم إبلاغ الأطراف بالبيانات اللازمة حول الكائن. لا يتأثر السعر بأسباب غير عادية والتي تشمل:
- لا توجد التزامات مفروضة على أطراف الصفقة: يجب على المرء البيع ، والآخر ملزم بالاسترداد.
- الكائن معروض للمزاد العلني.
- يتم التعبير عن سعر البضاعة من حيث المال.
- يبدو أن مبلغ الصفقة كافٍ ، ولا يوجد إكراه على البيع والشراء.
- كلا طرفي الصفقة لديهم معلومات حول موضوعها ، ويعملون في مصلحتهم الخاصة.
يؤدي عدم الامتثال لأحد معايير القيمة السوقية الموصوفة إلى ظهور أنواع أخرى. تتطلب هذه الحقيقة تعريفًا واضحًا للأنواع الأكثر ملاءمة في أي موقف معين. تنشأ قيمة الاستثمار من الاستحواذ على عقار لغرض واضح. هذه رغبة تجارية بحتة للربح في المستقبل ، وأسباب غير اقتصادية ، على سبيل المثال ، للاستمتاع بلوحة قديمة. يلزم توفير قيمة الإنقاذ عندما تنشأ ظروف استثنائية ويكون سعر العقار مقومًا بأقل من قيمته الحقيقية.
قيمة التصفية - ما هي؟
يشير مفهوم قيمة الإنقاذ إلى مقدار المال الذي يمكن الحصول عليه من تصفية الأصول. وتشمل هذه الممتلكات التي تنتمي إلى فرد أو كيان قانوني. وفقًا لذلك ، هذا هو المبلغ الحقيقي الذي يتوقعه المالك عند بيع الكائن في وقت قصير. لا يوجد لدى السوق الروسية حتى الآن قاعدة إحصائية كافية لبيع وشراء مثل هذه الأشياء ، وبالتالي ، يتم استخدام نوع السوق من التقييم.
في نفس الوقت ، يتم حساب القيمة المتبقية للكائن. إنها قيمة مساوية للقيمة الفعلية اقتصاديًا ، مع مراعاة انخفاض قيمة العقارات. للحصول على النتيجة الصحيحة ، تحتاج إلى طرح الاستهلاك المتراكم من السعر الأصلي. تؤخذ هذه البيانات في الاعتبار عند حساب قيمة الإنقاذ للممتلكات المعروضة للمزاد في ظل ظروف قسرية.
متى تحدث؟
يتم تقييم المنشأة باستخدام طريقة قيمة التصفية عندما يصبح من الضروري سداد الديون الحالية للدائنين. بيع البضائع المصنعة غير قادر على تغطية الديون ويجبر المالك على بيع الأصول لسدادها. ثم يصبح عامل الوقت حاسمًا. كلما تم بيع الأصول بشكل أسرع ، سيتم سداد الديون بشكل أسرع.
يتم أخذ شروط الصفقة بشكل فردي لكل حالة. تتم تصفية الكيان القانوني بأشكال قسرية وطوعية. في حالة البيع الطوعي للممتلكات ، يصبح من الممكن وضع جدول تنفيذ مقبول ، وتخطيط أفعالك مع مراعاة التفاصيل المحددة. تُطرح ملكية الإفلاس (ممتلكات المدين) للمزاد في غضون الآجال المحددة. القيمة المتبقية هي ضمان للدائنين بأن الدين سيتم سداده. يصبح العقار ضمانًا. من المهم للمُقرض أن يعرف متى ستتم التسوية ، وبأي سعر سيتم البيع. يشار أحيانًا إلى قيمة الإنقاذ على أنها قيمة الضمان.
في حالة التصفية القسرية ، يتم تخفيض الشروط بشكل حاد. في هذه الحالة ، يتم تقييم قيمة تصفية الممتلكات على أساس تشريعات الاتحاد الروسي. تباع أشياء الممتلكات في غضون شهرين بعد مصادرتها. تؤدي كل من التصفية الطوعية وغير الطوعية إلى انخفاض في قيمة الشيء ، ويصبح السعر أقل من سعر السوق. بالنسبة للبائع ، يصبح هذا حدثًا يؤدي إلى خسارة ، وبالنسبة للمشتري ، يصبح هذا الحدث مربحًا.
عوامل التقييم
تعتمد قيمة تصفية موضوع التقييم على الإكراه على طرح العقار في مزاد علني. هذا هو العامل الرئيسي الذي يؤثر على القيمة في غياب اتفاقيات السوق. للحصول على حساب دقيق لقيمة الإنقاذ ، يتم أخذ أسباب أخرى في الاعتبار:
- فترة العرض هي الوقت المخصص لبيع الكائن. كلما كانت فترة العطاء أقصر ، انخفض سعر العقار.
- الوضع الاقتصادي في البلاد وقت المزاد. قد تؤثر الحالة الموضوعية للسوق سلبًا على تقييم الغرض.
- تعتمد جاذبية العقار في سوق العقارات على خصائصه الفردية وطلب السوق لنوع معين من المعروضات.
في مكان منفصل هي قيمة تصفية الأسهم الممتازة. يحصل أصحابها ، عند إنهاء أنشطة المنظمة ، على تعويض عن الخسائر في المقام الأول. كما يتمتعون بحق الأولوية في دفع مبلغ الأموال الذي يتوافق مع قياس نقدي ثابت أو كنسبة مئوية من القيمة الاسمية للسهم.
طرق التقييم
يستخدم سوق العقارات الروسي طرقًا فريدة لحساب قيمة الإنقاذ عند تقييم شيء ما.
لإجراء طريقة مباشرة لتقييم العقارات ، من الضروري استخدام تحليل مقارن لمبيعات الأشياء المماثلة في هذا القطاع من السوق. هذا مطلوب لدراسة معاملات البيع والشراء الأخيرة في مكان معين من العناصر المماثلة. ثم يتم تحديد الاعتماد المباشر لقيمة تصفية الكائن على العوامل الرئيسية.
تعتمد الطريقة غير المباشرة لتقييم العقارات على القيمة السوقية الفعلية للعقار في فترة زمنية محددة. يتم تعديل السعر وفقًا لمعامل (تصحيح) تأثير العوامل الرئيسية التي تجبر العقار على طرحه للمزاد. لا تعتمد هذه الطريقة على الآراء الذاتية ، حيث يتم حسابها بواسطة صيغة.
صيغة الحساب
من أجل تجنب الإعداد البديهي لسعر الممتلكات ، من الأفضل استخدام طريقة رياضية. تعطي الصيغة دقة لا يمكن دحضها في مسألة كيفية العثور على قيمة الإنقاذ.
إذن ، معادلة الحساب الدقيق: قيمة التصفية هي القيمة السوقية مضروبة في عامل التعديل. دعونا نوضح المفهوم الأخير. معامل التعديل هو مؤشر على العرض الإجباري لعنصر ما للمزاد. نطاق هذه القيمة من واحد إلى صفر. لا توجد مؤشرات رياضية لحسابها. المثمن ، بناءً على الخبرة الشخصية والمعرفة والحدس ، يعين عامل تعديل (التصحيح القسري). يضعها الواقع الروسي في قيمة من عُشر إلى ثلاثة أعشار. هذا ، على التوالي ، من عشرة إلى ثلاثين في المائة من القيمة السوقية للعقار. تظهر هذه المؤشرات نتيجة لصفقات فاشلة. تشير الحقائق الحديثة في سوق العقارات إلى عامل تعديل يبلغ خمسة أعشار أو أكثر. ظهرت هذه القيمة نتيجة دراسة عوامل التصفية القسرية: طرق البيع وتكاليفها ، فترة العرض ، مخاطر الاستثمار. من بين مكونات الصيغة ، فإن القيمة السوقية هي الأكثر دقة.
تقييم الأصول غير الملموسة صعب إلى حد ما. الصيغة الرياضية غير مناسبة ، لكل حالة حساب فردي مطلوب. ويرجع ذلك إلى الصعوبات في تحديد النتائج الكمية لاستخدام الكائن من أجل توليد الدخل. تعتبر طريقة حساب التكلفة دقيقة. يعتمد على حساب تكاليف تطوير وإنشاء إطار قانوني للأصول غير الملموسة. تستخدم الطريقة لتقييم نتائج أعمال التصميم والبحث العلمي. عند تطبيق طريقة تقدير التكاليف ، يؤخذ في الاعتبار أن عدة مراحل تمر لتحويل نتائج الأنشطة البحثية إلى تنفيذ مدر للدخل. أولاً ، تحتاج إلى إكمال أعمال التطوير. بناءً على نتائجه ، صمم منتجًا ، وقم بعمل نسخة تجريبية. إذا كانت هناك مؤشرات على الإنتاج الضخم ، فهو مطلوب من قبل المستهلكين ، ثم يتم بناء مؤسسة لإنتاجها. فقط بعد أن أتقنوا القدرة الإنتاجية ، بدأوا في تصنيع وبيع منتجات جديدة. للترويج لمنتج ما ، سيكون من الضروري اتباع سياسة قهر السوق. تتضمن كل مرحلة تكاليف مادية ، والأهم من ذلك أن لها إطارًا زمنيًا.
حالات تكوين قيمة التصفية
تنقسم أمثلة تحويل القيمة السوقية إلى قيمة التصفية إلى ثلاثة أنواع نموذجية:
- إلغاء المنظمة في أغلب الأحيان نتيجة الإفلاس.
- بيع الكائن الجانبي.
- البيع القسري لممتلكات أخرى.
تؤدي تصفية منظمة أو مؤسسة إلى تشكيل جدول زمني لبيع الممتلكات لسداد الديون القائمة. هناك حالات لا يمكن أن يغطي فيها المبلغ النهائي للدخل من بيع الممتلكات جميع الديون. شروط تدابير ما قبل البيع والمزادات نفسها محدودة. تعتمد قيمة التصفية للكائن المقدر على وجود عامل الوقت. هذا ، بالنظر إلى المساواة بين جميع الشروط الأخرى ، يلعب دورًا حاسمًا.
في كل حالة ، يتم تحديد مدة التصفية على حدة. من المهم اعتبار أن مثل هذا القرار يمكن اتخاذه طواعية. ثم هناك المزيد من الخيارات لإصلاح المشكلة ، وهناك وقت لتطوير وتنفيذ خطة فعالة لتصفية المؤسسة. يتم البيع القسري للممتلكات للتسوية مع الدائنين بعد قرار إجراءات الإفلاس بناءً على نتائج الإدارة الخارجية. يجب بيع القاعدة التنافسية التي تم إنشاؤها في المزادات المفتوحة. توقيت هذا الحدث محدود للغاية. يجوز للمالكين ، قبل إجبارهم على التصفية القسرية ، التفكير في إجرائها على أساس طوعي.
يذكرنا بيع الضمان بكونه معزولاً عن الواقع. في هذه الحالة ، فإن قيمة التصفية المقدرة مطلوبة لتحديد الحد الأدنى للقرض ، للتأكد من أنه من الضروري بيع العقار المرهون. هذا لا يشمل البيع الفعلي للعقار. لكن المقرض يحتاج إلى معرفة السعر الذي يمكن بيع الضمان به في وقت محدود إذا لم يتم إرجاع المبلغ الصادر. يسمح لنا الوقت المحدود والبيع القسري بتسمية هذه القيمة بقيمة التصفية. على الرغم من أنه يطلق عليه في بعض المصادر اسم ضمان ويتم فصله في فئة منفصلة.
يتطلب البيع القسري للممتلكات أيضًا حساب قيمة الإنقاذ بسبب تقييد وقت التعرض. يمكن بيع الممتلكات بمبادرة شخصية (بيع طوعي) وبموجب الإكراه القانوني (البيع القسري). في الحالة الثانية ، لا تدوم فترة عرض الممتلكات المصادرة بأمر من المحكمة أكثر من شهرين من لحظة الحجز.
تأثير الأزمة على تقييم الكائن
يؤثر عدم استقرار السوق الاقتصادي على قيمة تصفية العقارات ، وبشكل سلبي في أغلب الأحيان. تفاقم الأزمة هذا التأثير غير السلبي. يعود التأثير المتبادل إلى عدد من الأسباب:
- دخول موارد مالية غير كافية إلى السوق الاقتصادي ؛
- هناك طلب كبير على العقارات الصغيرة للمساكن الثانوية ؛
- يؤدي اضطراب الإقراض المصرفي إلى انخفاض الطلب على العقارات الكبيرة.
تقوم الأزمة بإجراء تعديلات على أنشطة المثمنين وتتطلب من المالكين أن يكونوا أكثر انتباهاً. للحصول على سعر مناسب ، من الأفضل استخدام كلتا الطريقتين لتحديد قيمة إنقاذ شيء ما. في ظل الظروف الحالية ، يجب ألا تعتمد فقط على خبرة المحترفين. تتمثل ميزات تقييم قيمة التصفية أثناء الأزمة في أن كل طريقة من الطرق لها مزاياها الخاصة. يسمح لك Direct بتحليل حالة سوق العقارات ومعاملات الشراء والبيع المماثلة. سيصبح الاستنتاج أساسًا لإجراء الطريقة غير المباشرة. سيأخذ في الاعتبار القيمة السوقية الفعلية للممتلكات ، ويأخذ في الاعتبار التقييم المساحي ويضع عامل تصحيح مناسب للإكراه.
فقط مزيج متناغم من نهجين ، مع مراعاة الأسباب الموضوعية والعوامل الذاتية ، هو الذي سيحقق أقصى تأثير.
الخلاصة: تكمن خصوصيات تقييم قيمة التصفية في السوق الروسية في عيوبها ومدى ملاءمة تطبيقها. تكمن المعلومات التجريبية والإدراك البديهي للمتخصصين في نشاط التقييم. للحصول على نتيجة دقيقة ، تحتاج إلى استخدام جميع الطرق المتاحة.
طرق حساب تكلفة الأصول الثابتة
في الممارسة العملية ، يصبح من الضروري حساب قيمة الإنقاذ للأصول الثابتة. هناك عدة آراء حول شرح هذا المفهوم. الأول هو سعر النفايات المفيدة التي سيتم استلامها بعد تنفيذ المرفق ، مدرجًا في المبلغ الإجمالي. والثاني هو الفرق بين قيمة الشيء بعد انتهاء استخدامه وتكلفة تصفيته. هناك رأي ثالث: مع الإهلاك الكامل للأصل والاعتراف بعدم ملاءمته للتشغيل اللاحق ، ستكون هذه القيمة مساوية للفرق بين سعر النفايات المفيدة (الخشب ، الخردة المعدنية ، الطوب ، وما إلى ذلك) والتكلفة من تدمير العنصر.
وبالتالي ، يتم حساب قيمة التصفية للأصول الثابتة باستخدام صيغة خاصة. لنفترض أن الغرض كان يقدر في الأصل بمليون روبل ، وقد استخدم لمدة عشر سنوات. انخفضت القيمة السوقية لمعدات مماثلة لنفس فترة الاستخدام إلى ثلاثمائة ألف. التكلفة التقديرية لإلغائها حوالي تسعين ألفاً. لذلك ، ثلاثمائة ناقص تسعين يساوي مائتين وعشرة آلاف روبل. سيكون هذا المبلغ هو دخل المنظمة من بيع النفايات المفيدة بعد إلغاء الأصول الثابتة.
من المهم مراعاة أنه عند اتخاذ قرار بشأن التصفية في نهاية عمر الكائن ، من الضروري مراعاة بعض المعايير. وتشمل هذه:
- تعقيد أعمال التفكيك ؛
- مقدار نفقات تدمير الأصول الثابتة ؛
- استهلاك الرفات المادية والمعنوية ؛
- ديناميات أسعار مواد البناء والمعادن وقطع الغيار وما إلى ذلك ؛
- القدرة على استخدام الرفات في أنشطتهم الخاصة أو تحقيقها ؛
- إجراء تقييم موثوق للمخزون المباع.
يؤدي إنهاء وجود المؤسسة ككيان قانوني إلى الإعداد الإلزامي لمستند محاسبة التقارير. تحدد تكلفة الميزانية العمومية للتصفية مصادر الأموال وقيمتها في وقت إغلاق المنظمة. خلال الفترة المخصصة لإلغاء المشروع ، يجب سداد الالتزامات تجاه البنوك والدائنين. توضح حالة تسويات المنظمة بعد فترة التصفية الوضع المالي الفعلي.
صعوبات التقييم
حساب قيمة الإنقاذ مصحوب ببعض المشاكل. العامل الرئيسي هو تحديد وقت بيع العقار. يستغرق الأمر وقتًا طويلاً والتحقق من المستندات بشكل مضني لتسجيل عقار في العقار. المشكلة الثانية هي تقليص دائرة المشترين.
يمكن أن تتم إعادة تقييم ربحية المشروع بثلاث طرق.
- تأخذ طريقة الدخل في الاعتبار استلام المزايا في المستقبل القريب والبعيد.
- تعتمد طريقة المقارنة على السعر الحقيقي للممتلكات المباعة في السوق المفتوحة.
- يشير نوع التكلفة إلى التكاليف المسموح بها التي سيتكبدها المالك عند الحصول عليها ثم إعادة إنشائها.
تؤثر أهمية الطرق على إنشاء قيمة تصفية المؤسسة. لا تسمح الفترة الزمنية المحدودة للمشترين المحتملين بمعرفة فوائد الأصول. للحصول على الموافقة النهائية على السعر ، من الضروري تحليل نتائج جميع مناهج التقييم.
تقدير قيمة التصفية للمنشأة
1. مفهوم وأنواع قيمة التصفية للمنشأة
حالة الإفلاس وتصفية المؤسسة هي حالة طارئة. تعتمد احتمالية الحل الإيجابي لمشكلة عدم الدفع ، والتي تصاحب هذا الموقف عادةً ، على قيمة الممتلكات التي تمتلكها المؤسسة. وليس فقط مشاكل عدم المدفوعات ، ولكن أيضًا حل القضايا المتعلقة بالرفاهية المادية لموظفي المؤسسة ، يعتمد إلى حد ما على قيمة ممتلكات المؤسسة المصفاة.
ومع ذلك ، فإن تقييم المؤسسة ضروري ليس فقط في حالة تصفية المؤسسة. من المهم في كثير من الحالات الأخرى ، على سبيل المثال:
عند تمويل مشروع المدين ؛
عند تمويل إعادة تنظيم المؤسسة ؛
عند إعادة تنظيم مؤسسة بدون محاكمة ؛
عند وضع خطة لسداد ديون مؤسسة-مدينة مهددة بالإفلاس ؛
عند تحليل وتحديد إمكانية فصل القدرات الإنتاجية الفردية للمؤسسة إلى منظمات مستقلة اقتصاديًا ؛
عند تقييم طلبات شراء مؤسسة ؛ في فحص المعاملات الاحتيالية لنقل حقوق الملكية إلى أطراف ثالثة ؛ في فحص برامج إعادة تنظيم المؤسسة.
إن تقدير قيمة التصفية للمشروع في حالة الإفلاس له عدد من الميزات ، ويرجع ذلك أساسًا إلى طبيعة حالة الطوارئ نفسها. يجب أن تؤخذ هذه الميزات في الاعتبار من قبل المثمن والعميل والأطراف الأخرى المهتمة بنتائج تقييم قيمة الإنقاذ.
ميزة أخرى لتقييم قيمة التصفية للمؤسسة هي الدرجة العالية من اعتماد الأطراف الثالثة على نتائج التقييم.
يتم تقدير قيمة التصفية للمؤسسة (الأعمال) في الحالات التالية:
إذا كانت الشركة في حالة إفلاس أو هناك شكوك جدية حول قدرتها على الاستمرار ؛
قد تكون قيمة الشركة في التصفية أعلى من العمليات المستمرة.
يوجد حاليًا العديد من التعريفات لقيمة التصفية ، والاختلافات بينها مهمة جدًا من وجهة نظر عمل المثمن العملي ، لذلك من المنطقي الاستشهاد بأكثرها شهرة.
على وجه الخصوص ، غالبًا ما يشيرون إلى تعريف قيمة التصفية الذي قدمه المثمن الأمريكي الرائد S. Pratt. في رأيه ، يمثل المبلغ الصافي للأموال التي يمكن لمالك المؤسسة الحصول عليها في تصفية المؤسسة والبيع المنفصل لأصولها. في الوقت نفسه ، يعتقد برات أن قيمة تصفية المؤسسة ككل عادة ما تكون أقل من مبلغ العائدات المتلقاة من البيع المنفصل لأصولها. من الصعب الموافقة على هذا: كما تظهر الممارسة الروسية ، يؤدي البيع المنفصل لأصول مؤسسة في أغلب الأحيان إلى بيع الممتلكات مقابل أجر زهيد ويصاحب ذلك توضيح للعلاقات بين الأطراف المهتمة ببيع الملكية في المحكمة.
من بين التفسيرات الأخرى لقيمة التصفية ، أود أيضًا أن أتناول التعاريف التالية:
1. وفقًا لمعايير الدولة للاتحاد الروسي GOST R 51195.0.02-98 "نظام تقييم الممتلكات الموحد. المصطلحات والتعاريف قيمة تصفية العقار: قيمة العقار في حالة بيعه بالإكراه.
2. وفقًا لأمر وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 20 يوليو 2007 رقم 255 "بشأن الموافقة على FSO" الغرض من التقييم وأنواع القيمة "، عند تحديد قيمة تصفية المؤسسة ، يتم تحديد القيمة التي تعكس السعر الأكثر احتمالا الذي يمكن عنده استبعاد عنصر التقييم هذا على مدى فترة التعرض لعنصر التقييم ، والتي تكون أقل من فترة التعرض النموذجية لظروف السوق ، في الظروف التي يضطر فيها البائع إلى إجراء معاملة من أجل اغتراب الملكية. عند تحديد قيمة التصفية ، على عكس تحديد القيمة السوقية ، يؤخذ تأثير الظروف الاستثنائية في الاعتبار ، مما يجبر البائع على بيع كائن التقييم بشروط لا تتوافق مع ظروف السوق.
كما يمكن أن نرى ، لا يتحدث أي تعريف عن قيمة الإنقاذ على أنها تحدث حصريًا في حالة البيع المنفصل للممتلكات ، على الرغم من أن كلا المعيارين يعتبران أيضًا قيمة الإنقاذ حصريًا في مستوى البيع القسري.
تنقسم قيمة التصفية إلى ثلاثة أنواع:
1. قيمة الإنقاذ المطلوبة. يتم بيع أصول المؤسسة خلال فترة زمنية معقولة بحيث يمكن الحصول على أسعار عالية للأصول التي يتم بيعها. بالنسبة للعقارات الأقل سيولة للمؤسسة ، تبلغ هذه الفترة حوالي عامين.
2. قيمة الإنقاذ القسري. تُباع الأصول في أسرع وقت ممكن ، غالبًا في نفس الوقت وفي نفس المزاد.
3. قيمة التصفية لإنهاء وجود أصول المنشأة (الانتفاع). في هذه الحالة ، لا يتم بيع أصول المشروع ، ولكن يتم شطبها وإتلافها ، ويتم إنشاء مشروع جديد في هذا المكان ، مما يعطي تأثيرًا اقتصاديًا أو اجتماعيًا كبيرًا. في هذه الحالة ، تكون قيمة المؤسسة سالبة ، لأن هناك تكاليف معينة مطلوبة لتصفية أصول المؤسسة.
2. الحالات النموذجية لحدوث قيمة الإنقاذ
الحالات النموذجية لحدوث قيمة الإنقاذ هي:
تصفية المؤسسة
تحقيق الأشياء الجانبية.
البيع المعجل للممتلكات الأخرى.
عندما يتم تصفية المشروع ، يصبح من الضروري وضع جدول زمني واضح لبيع الممتلكات وسداد ديون المؤسسة (علاوة على ذلك ، فإن المواقف ليست غير شائعة عندما لا يغطي إجمالي الدخل من بيع الممتلكات جميع الديون) . في الوقت نفسه ، فإن شروط التعرض (أنشطة ما قبل البيع والبيع نفسه) محدودة للغاية بسبب الحاجة إلى تحرير سريع إلى حد ما من الأصول وسداد الديون. إن مسألة الوقت المتاح تلعب في هذه الحالة دورًا حاسمًا في حجم القيمة (مع ثبات العوامل الأخرى).
في المقابل ، يتم تحديد مدة الفترة الزمنية حسب شروط كل حالة تصفية محددة. في الوقت نفسه ، يجب ألا يغيب عن البال أن قرار التصفية نفسه يمكن أن يكون إما طوعياً (أي أن هناك إجراء مخطط له) أو قسرياً. كقاعدة عامة ، تعطي الحالة الأولى تباينًا أكبر في اتخاذ القرار وتسمح لك بوضع خطط أكثر فاعلية لتصفية المؤسسة.
تتم التصفية القسرية في عملية الإفلاس عند اتخاذ قرار بفتح إجراءات الإفلاس بناءً على نتائج الإدارة الخارجية. تخضع حوزة الإفلاس المُشكَّلة للبيع في مزاد مفتوح (مع استثناءات نادرة ينص عليها القانون الاتحادي "بشأن الإفلاس"). في الوقت نفسه ، فإن شروط بيع الممتلكات محدودة للغاية.
لذلك من الضروري التمييز بين التصفية الطوعية والتصفية غير الطوعية.
إن إدراك الأشياء الجانبية في سياق هذا العمل هو بالأحرى مفهوم افتراضي (منفصل عن الواقع). في هذه الحالة يكون تحديد قيمة التصفية ضروريًا لتبرير الحد الأدنى للقرض ، والذي يضمنه العقار المرهون ، ولا نتحدث عن الحقيقة الفعلية لبيع الشيء. ومع ذلك ، من أجل تقديم قرض ، يحتاج المُقرض إلى معرفة السعر الذي سيكون من الممكن بيع الضمان في وقت قصير إذا لم يتم سداد القرض. هذه القيمة في بعض مصادر الأدب تسمى الضمانات. ومع ذلك ، يمكن القول إن جوهرها الاقتصادي هو التصفية أيضًا ، نظرًا لوجود عوامل تتعلق بالوقت المحدود والبيع القسري.
كما أن البيع السريع للممتلكات الأخرى بسبب وقت التعرض المحدود يجعل من الضروري أيضًا تحديد قيمة التصفية. في الوقت نفسه ، هناك أيضًا العديد من الخيارات لمثل هذا التنفيذ - إما أن يكون تنفيذًا لمبادرة (طوعيًا) ، أو قسريًا (تحت الإكراه) ، منصوص عليه في التشريع الحالي.
لذلك ، أثناء إجراءات التنفيذ ، يتم بيع الممتلكات التي تم الاستيلاء عليها بموجب قرار من المحكمة ، وفي غضون فترة لا تتجاوز شهرين من تاريخ الاستيلاء (القانون الاتحادي الصادر في 21 يوليو 1997 رقم 119-ФЗ "بشأن إجراءات الإنفاذ ").
وبالتالي ، فإن قيمة تصفية العقار تكون دائمًا تقريبًا أقل من قيمتها السوقية. وهذه الحقيقة سلبية بالنسبة لبائع العقارات ، وبالطبع إيجابية - بالنسبة للمشتري.
3. العوامل التي تحدد الفرق بين القيمة المنقذة والقيمة السوقية
يمكن تصنيف جميع العوامل الكامنة وراء قيمة التصفية أو المصاحبة لها بشكل مشروط (الشكل 1).
أرز. 1 عوامل القيمة المتبقية
توجد عوامل موضوعية في تحديد قيمة الإنقاذ في أي حالة. لا يمكن تجاهل تأثيرهم ، وهم في الواقع لا يعتمدون عمليًا على الوضع في مؤسسة معينة (باستثناء الحالة العامة للملكية). في نفس الوقت ، جميع العوامل الموضوعية لها تأثير متبادل على بعضها البعض. لذلك ، على سبيل المثال ، يمكن لظروف السوق المواتية أن تقلل من وقت التعرض الأمثل ، وما إلى ذلك.
العامل الأكثر أهمية الذي يؤثر على الاختلافات في قيم السوق والتصفية هو فترة عرض العقار. في الوقت نفسه ، كلما كانت فترة العرض المخططة للممتلكات التي تمت تصفيتها أقصر مقارنةً بالفترة المثلى ، كلما قلت التكلفة المحتملة.
توضح الرسوم البيانية 1-3 نسبة السوق وقيم تصفية العقارات في موسكو في 1998-2000. (الخامس ٪)
رسم بياني 1: نسبة القيمة السوقية وقيمة الإنقاذ للمباني والمباني المكتبية ،٪
رسم بياني 2: نسبة القيمة السوقية وقيمة التصفية لبيع المباني والمباني التجارية ،٪
رسم بياني 3: نسبة القيمة السوقية وقيمة الإنقاذ لبيع المستودعات والمباني والمباني الصناعية ،٪
في الواقع ، فترة انكشاف الممتلكات هي عامل أساسي يؤثر بشكل كبير على جميع العوامل الأخرى ، سواء في اتجاه تقوية تأثيرها أو في إضعافها. من الواضح أنه مع زيادة فترة التعرض المخطط لها ، هناك المزيد من الفرص الحقيقية لاستخدام أنشطة تسويقية فعالة ، وتسوية التأثير السلبي لعوامل تشكيل السوق على المدى القصير ، وما إلى ذلك.
تعتمد جاذبية الاستثمار العامة لشيء ما على الخصائص الفردية للممتلكات (الغرض الوظيفي ، الحالة المادية) ولها تأثير مباشر على مستوى طلب المستهلك.
في الحالة قيد النظر (أثناء تصفية المؤسسة) ، يتم تنشيط عوامل محددة ، والتي يمكن تسميتها "عوامل عرضية" (من حيث المبدأ ، هذه العوامل قريبة جدًا من عامل جاذبية الاستثمار). جوهر هذه العوامل هو أن العديد من الأشياء في مجمع العقارات بشكل فردي لا تمثل أي قيمة وفي الواقع لا يمكن بيعها بالسعر العادي ، بينما لعبت هذه الأشياء دورًا مهمًا داخل المشروع المصفي. تأثير الجانب الذي تم تحليله على ما يسمى بالأصول غير الملموسة ، وقبل كل شيء ، على السمعة التجارية للشركة (الشهرة) ، والتي تشمل قيمة الموظفين ، والعلاقات مع الموردين ، وسلاسة هيكل الأعمال ، إلخ. سلبي بشكل خاص. عندما يتم تصفية شركة ، لا يمكن إدراك ذلك ، وأحيانًا يكون أحد أكثر الأصول قيمة.
القيمة المطلقة للقيمة السوقية للكائن لها تأثير عكسي على مستوى السيولة - فكلما ارتفعت القيمة السوقية للكائن ، قل الطلب الفعال عليه بسبب انخفاض عدد المشترين المحتملين.
تشمل عوامل التأثير المباشر على مستوى تكلفة الأشياء حالة السوق خلال فترة التصفية. كلما طالت هذه الفترة ، زادت الفرص المتاحة أمام الشركة لتحليل الوضع في السوق واختيار أفضل مسار للعمل في ظل هذه الظروف. والعكس صحيح ، مع فترة التعرض القصيرة وظروف السوق غير المواتية ، ستزداد الخسائر في بيع الأشياء بشكل أكبر. ومن غير المعقول على الأقل أن نأمل في حدوث ارتفاع عام في السوق خلال الفترة القصيرة لتصفية الشركة.
كما أن فعالية التسويق معقدة بشكل كبير بسبب قصر المدة المخصصة للأنشطة ذات الصلة. ومع ذلك ، فإنه يعتمد بنفس القدر على الوسائل المحددة المستخدمة لزيادة سعر بيع الكائن.
عامل موضوعي مهم آخر هو الجانب النفسي للبيع القسري ، والذي يتم التعبير عنه بتأثير معين على مبادرة المشترين. علاوة على ذلك ، فإن تأثير هذا العامل ذو شقين أيضًا - فمن ناحية ، عندما يشعر البائع بأن البائع في ظروف غير مواتية في البداية ، يبدأ المشترون في الإغراق ، ولكن من ناحية أخرى ، يشعرون بالمنافسة مع بعضهم البعض ، فهم يخشون خسارة يتم بيع الممتلكات وإجبارها على التنازل.
تعكس العوامل الذاتية خصوصيات كل مشروع معين. هذه العوامل سلبية بشكل خاص في الشركات ذات المديرين غير الأكفاء ، مما يؤدي إلى صعوبات كبيرة أثناء التصفية. تشمل هذه العوامل نظامًا كاملاً من الظواهر. وبالتالي ، فإن جرد وتقييم الأصول الثابتة للمؤسسات المفلسة دائمًا ما يعيقها حالة سجلات المحاسبة ، ونقص جوازات السفر الفنية للمعدات وجوازات سفر BTI للعقارات. تستمر هذه السلسلة مع عدم وجود مستندات قانونية للممتلكات ، وتعقيد المحاسبة ، ونقص الموظفين الذين يمكنهم تقديم التفسيرات اللازمة. كل هذه الحقائق تؤدي إلى حقيقة أنه قبل وضع خطة محددة وتحديد توقيت التصفية ، من الضروري بالمعنى الكامل للكلمة "جرف" ملكية المؤسسة ، لاستعادة سلاسل حدوث التزامات معينة على حد سواء من جانب المؤسسة نفسها وشركائها. وهذا يؤدي إلى تعقيد هائل في عملية التصفية.
ومع ذلك ، سيكون من الخطأ الاعتقاد بأن العوامل التي يتم النظر فيها دائمًا ما تكون سلبية فقط. على العكس من ذلك ، يمكن أن يساهم الهيكل التنظيمي الواضح والعمل الواعي الفعال لأقسام المؤسسة في تسريع عمليات التصفية بشكل كبير.
فبدلاً من قضاء 3-6 أشهر لتحديد الوضع الحالي لممتلكات المنشأة في حالة عدم وجود مالك لها ، سيكون من الأفضل استخدام هذه الفترة لزيادة وقت بيع المجمع العقاري ، وهو أمر مهم للغاية .
4. طرق تقدير قيمة التصفية للمشروع
يشمل حساب قيمة التصفية للمشروع عدة مراحل رئيسية:
1. يتم تحليل عدد من الوثائق الإحصائية والمحاسبية والتي تشمل: التقارير المحاسبية في نهاية كل ربع سنة ، التقارير الإحصائية ، ميزانية التصفية المؤقتة ، بطاقات الجرد. بناءً على تحليل مالي شامل ، يتم التوصل إلى استنتاج خبير حول كفاية الأموال لتغطية الديون.
2. يتم تكوين الكتلة المقدرة للممتلكات. يتم النظر في مجموعات الأصول التالية بشكل منفصل:
الأكثر سيولة (الأصول المتداولة).
أقل سيولة (الأصول غير المتداولة).
3. تكوين مقدار ديون الشركة.
4. يجري وضع جدول للتصفية. في الوقت نفسه ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن بيع أنواع مختلفة من أصول الشركة (العقارات ، والآلات والمعدات ، والمخزونات) يتطلب فترات زمنية مختلفة بناءً على درجة السيولة ومستوى الانكشاف المطلوب في السوق.
5. تبرير مقدار التكاليف. يتم تمييز التكاليف المرتبطة بالتصفية والتكاليف المرتبطة بحيازة الأصول قبل بيعها. تشمل التكاليف المرتبطة بالتصفية بشكل أساسي عمولات التقييم وشركات المحاماة ، بالإضافة إلى الضرائب والرسوم التي يتم دفعها عند البيع. تشمل التكاليف المرتبطة بامتلاك الأصول قبل بيعها تكاليف حماية المرافق ، وتكاليف الإدارة للحفاظ على عمليات الشركة حتى الانتهاء من تصفيتها ، وما إلى ذلك.
6. يتم تقييم الممتلكات القابلة للتحقيق. يتم تقييم الممتلكات المراد بيعها باستخدام جميع مناهج التقييم. من الناحية العملية ، فإن النهج الأكثر استخدامًا لتقييم العقارات هو النهج المقارن.
7. يتم تحديد معدل الخصم مع الأخذ في الاعتبار فترة التنفيذ المخطط لها. علاوة على ذلك ، يمكن تحديد معدل الخصم لكل نوع من الأصول التي يتم تقييمها بشكل فردي ، مع الأخذ في الاعتبار السيولة (خصومات كبيرة للسيولة المنخفضة) ومخاطر عدم البيع المحتمل.
8. يتم وضع جدول لبيع الممتلكات ، يتم على أساسه تحديد إجمالي عائدات بيع الأصول المتداولة والمادية وغير الملموسة.
9. يتم إضافة (أو طرح) ربح (خسارة) التشغيل لفترة التصفية.
10. بناءً على نتائج البيع ، يتم سداد المبلغ المتراكم للديون الجارية لفترة التصفية (كهرباء ، تدفئة ، إلخ).
تُخصم الحقوق الاستباقية للرضا: تعويضات إنهاء الخدمة والمدفوعات لموظفي المؤسسة ، ومطالبات الدائنين بالالتزامات المضمونة برهن ملكية الشركة المصفاة ، والديون على المدفوعات الإلزامية للميزانية والأموال من خارج الميزانية ، والتسويات مع الدائنين الآخرين .
في الوقت نفسه ، يتم تلبية مطالبات الدائنين حسب ترتيب الأولوية الذي تحدده المادة 64 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، والتي بموجبها يتم توزيع الممتلكات لكل أولوية تالية بعد التوزيع الكامل للممتلكات من الأولوية السابقة.
11. يتمثل الإجراء النهائي في تقدير قيمة التصفية المنسوبة إلى حصة المالكين (المساهمين). ينص القانون الاتحادي رقم 208-FZ المؤرخ 26 ديسمبر 1995 "بشأن الشركات المساهمة" (بصيغته المعدلة في 13 يونيو 1996) على إجراءات واضحة لتوزيع المبالغ المتبقية.
وبالتالي ، يتم حساب قيمة تصفية المؤسسة عن طريق طرح مبلغ التكاليف الحالية المرتبطة بتصفية المؤسسة ، وكذلك قيمة جميع الخصوم من القيمة المعدلة لجميع أصول الميزانية العمومية.
يتم وضع جدول زمني لتصفية أصول المؤسسة من أجل تعظيم عائدات بيع الأصول إلى أقصى حد ممكن لسداد الديون المستحقة للمؤسسة.
كقاعدة عامة ، من المفترض أن يتم إنهاء عمل المؤسسة وأن عملية تصفية المؤسسة فقط هي التي يتم تنفيذها. تستغرق تصفية مؤسسة كبيرة حوالي عامين.
يتم حساب القيمة الحالية للأصول باستخدام طريقة تراكم الأصول ، باستخدام بيانات الميزانية العمومية للمؤسسة في تاريخ التقييم (أو في تاريخ التقرير الأخير). يتم فحص وتعديل حسابات الميزانية العمومية بالتزامن مع جرد ممتلكات المؤسسة في تاريخ التقييم. يتم جرد ممتلكات المؤسسة وفقًا للإرشادات المنهجية لجرد الممتلكات والالتزامات المالية. بالتزامن مع جرد ممتلكات المؤسسة ، يتم حساب القيمة السوقية لقطعة الأرض التي تقع عليها والقيمة الحالية للأصول الأخرى.
تعديل القيمة الحالية للأصول. عند حساب قيمة تصفية المؤسسة ، من الضروري مراعاة وطرح التكاليف المرتبطة بالتصفية من قيمة الأصول. هذه هي التكاليف الإدارية للحفاظ على تشغيل المؤسسة حتى الانتهاء من تصفيتها ، ومدفوعات العمولات ، والضرائب والرسوم اللازمة ، ومدفوعات نهاية الخدمة والمدفوعات ، وتكاليف النقل للأصول المباعة ، وما إلى ذلك. عائدات بيع الأصول ، صافي من التكاليف المصاحبة ، يتم خصمها حتى تاريخ التقييم بمعدل خصم متزايد يأخذ في الاعتبار المخاطر المرتبطة بهذا البيع وتوقيت التدفق النقدي.
بعد تعديل بنود أصول الميزانية العمومية ، من الضروري تعديل التزام الميزانية العمومية من حيث الدين طويل الأجل والدين الحالي. يجب إيلاء اهتمام خاص لتسوية الأسهم الممتازة ، ومدفوعات الضرائب ، فضلاً عن ما يسمى بالالتزامات الطارئة ، والتي تنشأ غالبًا نتيجة التقاضي المستمر أو المحتمل. من الممكن في سياق تحليل الحسابات الدائنة أن يكون من الممكن التفاوض على تغيير شروط سداد ديون الشركة.