Come e perché viene calcolato il valore di recupero? Come avviene il passaggio dal prezzo di mercato al prezzo di liquidazione. Processo di valutazione passo dopo passo

Valore di liquidazione - la somma di denaro sotto forma di differenza tra il reddito derivante dalla liquidazione della proprietà e i costi della sua attuazione. Questo è il costo che il venditore deve accettare quando è costretto a vendere un immobile in un periodo di tempo limitato, che non consente a un numero significativo di potenziali acquirenti di conoscere l'oggetto e le condizioni di vendita.

Nel determinare il valore di liquidazione dell'oggetto di valutazione, viene determinato il valore stimato, che riflette il prezzo più probabile al quale questo oggetto di valutazione può essere alienato per il periodo di esposizione dell'oggetto valutato, che è inferiore al periodo di esposizione tipico per le condizioni di mercato , in condizioni in cui il venditore è costretto a effettuare una transazione per l'alienazione della proprietà.

Nella determinazione del valore di liquidazione, contrariamente alla determinazione del valore di mercato, si tiene conto dell'impatto di circostanze straordinarie, costringendo il venditore a vendere l'oggetto di perizia a condizioni non corrispondenti a quelle di mercato.

È noto che uno stesso immobile può avere valori diversi a seconda della finalità della valutazione. Qual è il valore di liquidazione, in che modo differisce da altri tipi di valori stimati e quali sono le caratteristiche del suo calcolo: le questioni oggetto di questa sezione. Il concetto di valore di recupero è stato esposto da molti autori nella letteratura attualmente disponibile sulla valutazione immobiliare. Ad esempio, secondo il professor Sh. Pratt, il valore di liquidazione è "l'importo netto di denaro che il proprietario dell'impresa può ricevere nella liquidazione dell'impresa e nella vendita separata dei suoi beni".

G.S. Harrison dentro Guida allo studio"Real Estate Appraisal" definisce il valore di recupero come segue: "Il valore residuo rappresenta il prezzo che il proprietario è costretto ad accettare quando l'immobile viene venduto in un tempo inferiore a quello ragionevolmente accettabile per l'esposizione di mercato".

Gli International Valuation Standards 2 (Basi di valutazione diverse dal valore di mercato), che definiscono valori diversi dal valore di mercato, interpretano il valore di recupero come segue: “Il valore di liquidazione, o valore di vendita forzata, è la quantità di denaro che può effettivamente essere ricevuta dal vendita di periodi troppo brevi per un'adeguata commercializzazione in conformità con la definizione di valore di mercato. In alcuni Stati, le situazioni di vendita forzata possono includere casi di venditore involontario e acquirente o acquirenti consapevoli delle difficoltà incontrate dal venditore.

Sulla base di quanto precede, si può concludere che l'immobile può essere valutato su una base diversa dal valore di mercato (valore di liquidazione) e che tenga conto della natura non di mercato dell'operazione.

La natura non di mercato dell'operazione si manifesta, di regola, in due punti:

1. vendita forzata (involontaria) di proprietà per vari motivi;

2. nella riduzione dei tempi di esposizione al mercato dell'immobile oggetto di vendita sul mercato.

Allo stesso tempo, il prezzo di vendita stimato dell'immobile, a causa di condizioni di vendita atipiche per il mercato, sarà indubbiamente inferiore al prezzo di mercato. La previsione di questo prezzo è molto difficile a causa della natura e dell'entità delle ipotesi soggettive e di mercato necessarie per formulare questo tipo di giudizio.

A seconda dell'urgenza della vendita di beni, il valore di liquidazione è suddiviso in un valore di liquidazione ordinato e un valore di liquidazione forzata (urgente).

Il valore di recupero ordinato è un valore stimato a prezzi correnti, che rappresenta il ricavato stimato da vendita aperta proprietà per un certo periodo di tempo, durante il quale il venditore ha la possibilità di adottare misure adeguate per aumentare la liquidità e il valore dei beni (riparazioni in corso, presentazione, ecc.), al netto dei costi di vendita. La decisione di liquidare viene presa dal proprietario se è più opportuno vendere il bene se è in eccedenza o a basso reddito. Poiché in questo caso non vi sono rigide restrizioni sui tempi di vendita, il periodo di esposizione dell'attività in vendita sul mercato è prossimo al periodo di esposizione al mercato e lo stesso valore di liquidazione è vicino a quello di mercato.

Il valore di liquidazione forzata (urgente) è un valore stimato a prezzi correnti, che rappresenta i proventi stimati dalla vendita aperta di proprietà con urgenza, vale a dire senza porre in essere idonee misure di incremento della liquidità e del valore delle attività, al netto delle spese di vendita. In questo caso, ci sono rigide restrizioni sui tempi di implementazione, dettate dall'acquirente. Il periodo di esposizione dell'attività venduta sul mercato può essere molto più breve dell'esposizione di mercato.

Pertanto, il costo di implementazione (valore di liquidazione) in entrambe le opzioni sarà inferiore al valore di mercato. L'ammontare della diminuzione del valore di mercato, dovuta all'azione dei suddetti fattori, è determinato dallo sconto di liquidazione. In caso di liquidazione ordinata, l'importo di tale sconto sarà inferiore rispetto al caso di liquidazione urgente.

1. Scopi, funzioni e obiettivi del calcolo del valore di liquidazione

Gli obiettivi e la metodologia di calcolo del valore recuperabile sono determinati dalla situazione in cui si trova il proprietario dell'immobile oggetto di valutazione.

La stima del valore di liquidazione dell'immobile è necessaria in i seguenti casi:

in caso di liquidazione dell'impresa;

· quando si sviluppa un piano per ripagare i debiti di un'impresa che rischia il fallimento;

· al finanziamento della riorganizzazione dell'impresa;

nel valutare il valore delle attività in eccesso dell'impresa;

· in caso di riorganizzazione dell'impresa, eseguita senza giudizio;

· nell'analizzare e identificare le possibilità di separare le singole capacità produttive di un'impresa in organizzazioni economicamente indipendenti;

nel determinare il valore della proprietà che funge da garanzia e possibile necessità la sua attuazione in caso di impossibilità a rimborsare il finanziamento.

Una positiva soluzione delle suddette situazioni dipende da molti fattori, primi tra tutti, quali il valore e la liquidità dell'immobile, fattori di domanda e offerta prevalenti alla data di valutazione.

2. Tecnologia per eseguire lavori sul calcolo del valore di recupero

Il compito principale del perito è definizione precisa sottospecie di valore di recupero in conformità con gli incarichi fissati dal Committente. Al fine di evitare possibili confusioni tra i concetti di valore di mercato e base di valore non di mercato durante il processo di valutazione, il Perito deve attenersi al seguente algoritmo di valutazione:

1. Identificare la proprietà da valutare. L'identificazione implica stabilire una corrispondenza tra la documentazione disponibile per gli oggetti di valutazione e la loro effettiva presenza e condizione.

2. Identificare i diritti associati alla proprietà oggetto di valutazione. La descrizione della proprietà include descrizione generale proprietà e un elenco di titoli di proprietà che garantiscono i diritti del proprietario, ad esempio, sulla base di un contratto per la vendita di proprietà dell'impresa o di un certificato di proprietà rilasciato dalle pertinenti strutture statali autorizzate.

3. Identificare lo scopo e la funzione della valutazione. L'individuazione della finalità e della funzione della perizia implica una definizione ragionata della tipologia del valore perito e delle modalità di utilizzo dei suoi risultati in coerenza con gli obiettivi della perizia.

4. Impostare una data di valutazione effettiva. La data di entrata in vigore della valutazione è solitamente la stessa della data di ispezione dell'immobile oggetto di valutazione.

5. Esaminare la proprietà da valutare. In questa fase, la proprietà valutata viene ispezionata, viene descritta la sua condizione tecnica. Analisi in corso possibili approcci per il calcolo del valore di mercato, che è la base sulla base della quale possono essere determinate basi di valutazione diverse dal valore di mercato (liquidazione, pegno, assicurazione, ecc.).

6. Calcolo del valore di mercato dell'immobile oggetto di valutazione. Ai sensi dell'articolo 3 della legge federale "Sulle attività di valutazione in Federazione Russa» «...il valore di mercato dell'oggetto di valutazione è inteso come il prezzo più probabile al quale il dato oggetto di valutazione può essere venduto sul mercato libero in un ambiente competitivo...».

7. In conformità con l'obiettivo e la funzione della valutazione, giustificare il calcolo degli sconti appropriati dal valore di mercato, inclusi i costi di attuazione. I costi di vendita comprendono i costi di manutenzione dell'immobile, portandolo a condizioni commerciabili, commissioni ad agenti immobiliari, periti, ecc. In questo caso, è necessario identificare tutte le circostanze e le restrizioni speciali dovute alla situazione attuale.

8. Nel caso di calcolo del valore di liquidazione ordinato, i risultati della valutazione devono essere adeguati in conformità con il piano sviluppato per la vendita dei beni liquidati. Nella determinazione del valore residuo, i proventi della vendita delle attività, al netto dei relativi costi, sono attualizzati alla data di valutazione ad un tasso di sconto che tiene conto del rischio connesso alla vendita.

La vendita dei vari asset può essere effettuata in tempi diversi a seconda del loro grado di liquidità. Per liquidità si intende la proprietà dei beni, espressa nella loro rapida vendita, cioè conversione in denaro.

Il bene mobile, in virtù della sua definizione, è generalmente più liquido del bene immobile. Attrezzature, macchine e meccanismi possono essere implementati in più a breve termine. Altre attività, come rimanenze, materie prime e materiali, possono essere vendute immediatamente dopo che è stata presa la decisione di vendere le attività.

La sequenza tecnologica del lavoro sul calcolo del valore di liquidazione ordinato dei beni dell'impresa è presentata in modo più completo nei materiali dei seminari dell'Istituto sviluppo economico Banca Mondiale. Include i seguenti passaggi:

sviluppo di un programma di calendario per la liquidazione delle attività della società;

calcolo del valore attuale dei beni, tenendo conto dei costi della loro liquidazione;

determinazione del valore delle passività della società;

· sottrazione dal valore corrente rettificato delle attività del valore delle passività dell'impresa.

Sfortunatamente, allo stato attuale non esiste una metodologia ragionevole per il calcolo degli sconti di liquidazione e, in generale, del valore di liquidazione. Analizzando gli approcci proposti da alcuni autori al calcolo degli sconti di liquidazione, possiamo concludere che questi approcci sono per lo più di natura empirica, a causa dell'opinione di un particolare specialista.

È noto che il valore di mercato determinato dal perito implica un certo periodo di esposizione al mercato, durante il quale l'immobile valutato può essere venduto al valore di mercato specificato. Man mano che il periodo di esposizione al mercato si accorcia, la probabilità di vendere un'attività al valore di mercato diminuisce. L'urgenza della vendita del bene dovrebbe determinare un'adeguata diminuzione del livello del valore di mercato. Pertanto, la differenza tra valore di mercato e valore di recupero è determinata, in primo luogo, dal tempo necessario per la vendita dell'immobile, per non parlare del fattore stesso della vendita forzata. L'urgenza di attuazione è determinata dal rapporto tra il tempo di attuazione richiesto (esposizione) -- Ttr e il periodo di esposizione di mercato stabilito alla data di accertamento - Tre per questa tipologia di immobili.

Pertanto, il valore di liquidazione può essere determinato dal valore di mercato rettificato per lo sconto di liquidazione. Lo stesso sconto di liquidazione (L) può essere rappresentato come un prodotto della funzione del tempo di esposizione f(Te) e dell'elasticità della domanda al prezzo, tenendo conto del fattore di vendita forzata f(E):

Sconto di liquidazione

(L) \u003d f (Te) * f (E).

La funzione f(Te) può essere calcolata utilizzando la seguente formula:

f(Te)=1/(1+i)(Tre -Tmp)

dove (Tre-Ttr) -- il numero di periodi di interesse (mesi) per il periodo di sconto, determinato dal momento dell'implementazione richiesta (esposizione); i -- corrispondente tasso di sconto (Tre-Ttr).

Esempio 1. Un perito ha determinato il valore di mercato (MC) di un'apparecchiatura a $ 50.000 utilizzando una varietà di approcci di valutazione. Utilizzando il metodo della costruzione cumulativa, è stato determinato un tasso di capitalizzazione (R) del 35%, mentre il tasso di rendimento è stato del 10% (annualizzato). Come sapete, R è costituito da due componenti: il tasso di rendimento (i) e il tasso di rendimento (NR). Considerando HB come componente del tasso di capitalizzazione, che può essere sacrificato quando Tre tende a 0, la formula (1) può essere rappresentata come segue:

f(Te)= 1/(1+ R - HB)(Tre - Tmp)

L'esposizione di mercato (Tre) è di 3 mesi e l'esposizione richiesta (Ttr) è di 1 mese.

f(Te)=1/(1 + 0,029 - 0,008)(3 - 1) = 0,959

Valore di liquidazione

(LS) \u003d RS * f (Te) \u003d 50000 * 0,959 \u003d $ 47964

Sconto di liquidazione = 50000 - 47964=2036$

La dipendenza del costo dal periodo di esposizione può essere espressa anche dalla seguente formula:

LS \u003d RS * (1 - exp (-i * Tr)) / (1 - exp (-i * Tr)), (2)

Esempio 2. Sulla base dei dati dell'esempio 1, calcoleremo il valore di recupero utilizzando la formula (2):

PM = 50000 * (1 -- exp(-0.029*1))/(1 -- exp(-0.029*3)) = $17470

Sconto di liquidazione = 50000 - 17470 = $32530

Confrontando i valori ottenuti del valore di liquidazione negli Esempi 1 e 2, possiamo concludere che la formula (1) tende chiaramente a sovrastimare significativamente il risultato a Ttr<<Трэ, а формула (2) -- напротив, к занижению. К тому же при Ттр=0, стоимость, рассчитанная с помощью модели 2, равна нулю, что явно не логично. Для устранения этих негативных тенденций в качестве итоговой величины ликвидационной стоимости можно принять средневзвешенную величину по результатам использования моделей 1 и 2:

Valore di liquidazione (media ponderata) = (17470,2+47964,1)/3 = $27634,7

Sconto di liquidazione = 50000-27634,7=$22365,3

La determinazione del coefficiente di elasticità (Ke) è più difficile a causa della possibile mancanza di informazioni necessarie. L'elasticità della domanda al prezzo è il rapporto tra la variazione percentuale della domanda e la variazione percentuale del prezzo (questa formula è applicabile per qualsiasi variazione di prezzo nel caso di curve di domanda lineari e piccole variazioni di prezzo nel caso di curve di domanda arbitrarie). In generale, la domanda è elastica a prezzi elevati e anelastica a prezzi bassi. Quando Ke > 1, la domanda è elastica, quando Ke<1 -- неэластичный. В случае Кэ = 1 имеет место единичная эластичность.

La base per determinare l'elasticità della domanda al prezzo sono le informazioni di mercato, sulla base delle quali è possibile costruire un grafico dell'elasticità della domanda al prezzo.

Per il calcolo della componente dello sconto di liquidazione, dovuta anche ai fattori di vendita forzata e tenuto conto dell'elasticità della domanda, si può considerare il seguente modello:

L=((Tmp / Tpe)2 - 2(Tmp / Tpe) +1) *e -B*Ke. (3)

dove L -- sconto di liquidazione; Тtr -- il tempo dell'esposizione richiesta (implementazione); Tre -- tempo di esposizione al mercato; RS -- valore di mercato; e -B*Ke-- componente dello sconto di liquidazione, dovuta alla vendita forzata e tenuto conto dell'elasticità della domanda; e è la base del logaritmo naturale (e=2.718); B è un coefficiente che riflette il fattore di vendita forzata e B<1 (значение коэффициента в зависимости от «степени вынужденности» находится в интервале 0,2-0,5); Кэ -- коэффициент эластичности спроса.

La formula definisce un coefficiente di sconto rispetto al valore di mercato in funzione del tempo dell'esposizione richiesta, in funzione della tempistica della vendita degli asset, come quota dell'esposizione di mercato; allo stesso tempo, E è un parametro che determina il valore dell'intervallo di variazione dello sconto di liquidazione, ovvero da 0 a valore in termini di valore pari a (RS*e -B*Ke). Con una domanda assolutamente anelastica, il coefficiente di elasticità della domanda al prezzo tende a zero, (PC*e -B*Ke), rispettivamente, a PC, cioè raggiunge il valore di mercato; Con una domanda perfettamente elastica, l'elasticità tende rispettivamente all'infinito e lo sconto a zero. Pertanto, maggiore è l'elasticità della domanda al prezzo, minore è lo sconto e viceversa. Gli svantaggi di questo approccio al calcolo del valore di recupero includono la complessità del calcolo del coefficiente di elasticità.

3. Quadro legislativo per l'applicazione del valore di salvataggio

Il quadro giuridico per l'applicazione del valore di liquidazione è regolato dalla legislazione della Federazione Russa in caso di insolvenza (fallimento) di persone giuridiche, sequestro della sua proprietà con successiva vendita forzata di questa proprietà al fine di saldare debiti o debiti recuperare arretrati di imposte e altri pagamenti a bilanci di diverso livello in conformità con i procedimenti esecutivi in corso.

Attualmente, nella stima immobiliare, è molto spesso necessario determinare il valore di mercato. La metodologia per il suo calcolo, che ci è pervenuta dall'Europa occidentale e dall'America, è già stata testata con successo in condizioni economiche interne. La definizione di altri tipi di valore è molto meno comune nella pratica valutativa russa, il che influisce sul basso livello del loro supporto metodologico. In particolare, questa situazione si osserva nel calcolo del valore di recupero degli immobili.

Migliorare il calcolo di questo tipo di valore e, di conseguenza, la base metodologica e metodologica, è oggi estremamente rilevante, poiché la crisi finanziaria ed economica verificatasi nell'agosto 1998 ha determinato un forte aumento della necessità di utilizzo del valore di liquidazione tra i soggetti di un'economia di mercato.

Dall'esame della letteratura nazionale è emerso che praticamente nessuno ha approfondito questo argomento, mentre il valore di liquidazione è uno degli elementi principali nel sistema di gestione anticrisi delle imprese fallite, procedimenti esecutivi. Di recente, la maggiore esigenza di questo tipo di valore è stata osservata anche nel sistema di gestione degli oggetti immobiliari di proprietà federale e situati sul territorio della città di Mosca, poiché questo Soggetto della Federazione è il più grande proprietario federale, su il territorio di cui ci sono circa 3 milioni di metri quadrati. m di uffici e spazi amministrativi, hotel, depositi di automobili e altri locali.

Uno dei problemi urgenti e importanti è il problema della liquidazione delle costruzioni a lungo termine e delle costruzioni in corso, anche nella città di Mosca, dove vi è un numero significativo di strutture industriali e amministrative in costruzione in cui ingenti fondi pubblici sono stati investiti. Pertanto, è molto importante valutare correttamente questa proprietà, che dovrebbe essere venduta all'asta in conformità con il progetto di decreto congiunto del Ministero delle relazioni immobiliari della Federazione Russa e del governo di Mosca "Sul coinvolgimento nel fatturato economico e sulla garanzia l'efficienza dell'ulteriore utilizzo di oggetti in costruzione, nonché oggetti soggetti a ricostruzione o restauro di proprietà del governo federale e situati sul territorio della città di Mosca.

La mancanza di trasparenza delle informazioni sulle operazioni di acquisto e vendita di immobili venduti alle aste in Russia è uno dei motivi principali dello scarso supporto metodologico per il calcolo del valore di liquidazione e, di conseguenza, dell'accuratezza nella determinazione del suo valore, mentre in Europa paesi tali informazioni sono aperte e accessibili e non ci sono problemi con il calcolo di questo tipo di valore nella pratica di valutazione estera.

Oltre a questo problema, ce n'è un altro, non meno importante, problema: questa è la regolamentazione legale dell'applicazione del valore di liquidazione e il consolidamento della sua interpretazione univoca. Pertanto, in conformità con la legge federale del 21 luglio 1997 n. 119-FZ "Sui procedimenti esecutivi", è necessario calcolare il valore di mercato della proprietà che deve essere venduta all'asta. Ma se viene venduto all'asta, cioè per un periodo di tempo limitato, tipico delle condizioni di vendita non di mercato, ciò non corrisponde al concetto di valore di mercato sancito dall'articolo 3 della legge federale del 29 luglio 1998 n. 135-FZ "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa". In particolare, vengono violate le seguenti disposizioni: “... eventuali circostanze straordinarie non si riflettono nel valore dell'operazione ...”, “... il prezzo dell'operazione è un congruo compenso per l'oggetto di valutazione e non vi non c'era alcuna coercizione a concludere una transazione in relazione alle parti della transazione da nessuno ... "e altri, poiché nessun proprietario ragionevole venderà proprietà all'asta in un tempo irragionevolmente breve e ad un prezzo inferiore al prezzo di mercato. Questo indica direttamente la vendita forzata, che è inerente al concetto di valore di recupero. Pertanto, i periti dovrebbero determinare non il mercato, ma il valore di liquidazione della proprietà sequestrata.

A causa del debole quadro normativo e legislativo nella valutazione immobiliare e della mancanza di standard approvati dal governo della Federazione Russa, il concetto di valore di recupero e la sua portata non sono stati ancora definiti. L'unico documento che ne fornisce almeno un concetto è l'Ordine della Commissione federale per il mercato dei valori mobiliari del 25 settembre 1996 n. 6-r "Sull'approvazione delle raccomandazioni metodologiche per la valutazione della proprietà dei fondi comuni di investimento". Si afferma che "il valore di liquidazione ... è il valore di vendita forzata di un immobile, cioè la somma di denaro che può essere ricevuta dalla vendita di un immobile in un lasso di tempo troppo breve rispetto al tempo di commercializzazione definito all'art. lo standard del valore di mercato”. Questo concetto coincide praticamente con il concetto di valore di recupero dato negli Standard internazionali di valutazione n. 2 "Basi di valutazione diverse dal valore di mercato" (ancora non riconosciuto dal governo della Federazione Russa, a differenza dei governi di alcuni altri stati), che afferma che "il valore di liquidazione o il valore di vendita forzata è la somma di denaro che può essere realisticamente ottenuta dalla vendita di proprietà entro un lasso di tempo troppo breve per un'adeguata commercializzazione in conformità con la definizione di valore di mercato. In alcuni stati, le situazioni di vendita forzata possono includere casi di un venditore involontario e sulle difficoltà incontrate dal venditore. Questi concetti rivelano più accuratamente l'essenza del valore di liquidazione.

Dai concetti di cui sopra, possiamo concludere che l'unico fattore che incide sul valore del valore di liquidazione e lo distingue da quello di mercato è il fattore di "vendita forzata", tipico delle condizioni non di mercato per la vendita di immobili.

Pertanto, diventa abbastanza ovvio che la seguente equazione può essere utilizzata per calcolare il valore di recupero nelle attuali condizioni russe:

Con una faccia = Dal mercato. x (1 - K out.),

· Con la faccia. - valore di recupero degli immobili;

· Dal mercato. - valore di mercato dell'oggetto oggetto di studio;

· Per uscire. - rettifica per vendita forzata, purché 0< К вын. < 1.

Secondo l'equazione di cui sopra, il valore di recupero viene calcolato in due fasi. Nella prima fase viene determinato il valore di mercato della proprietà studiata. Nella seconda fase, il valore del conguaglio per la vendita forzata viene calcolato e incluso nel valore del valore di mercato, ovvero il valore di mercato viene rettificato per il fattore "vendita forzata" (per condizioni di vendita non di mercato) .

Se il calcolo del valore di mercato degli immobili non crea difficoltà, allora la definizione di un conguaglio per la vendita forzata e la sua giustificazione matematica solleva molti interrogativi. In pratica, i periti lo accettano intuitivamente nell'intervallo da 0,1 a 0,3 (10 - 30% del valore di mercato), motivo per cui, spesso, l'asta viene riconosciuta non valida. Psicologicamente, hanno paura di accettare questo indicatore come grande a causa della difficoltà di confermarlo. Mentre l'analisi delle statistiche delle aste per immobili e l'esperienza personale mostra che il conguaglio per la vendita forzata varia, in media, nel range da 0,3 a 0,5, e talvolta arriva anche a 0,8.

Al fine di dare una giustificazione matematica al calcolo del conguaglio per la vendita forzata, sono stati analizzati i risultati delle aste svoltesi, oltre 100, in tre segmenti del mercato immobiliare - direzionale, commerciale e industriale e magazzino , con sede a Mosca e di proprietà di persone giuridiche che utilizzano il metodo dell'analisi delle vendite in coppia. I risultati dell'analisi sono riportati in tabella.

Intervalli di oscillazione dei valori del conguaglio per la vendita forzata


	Scopo funzionale dell'oggetto	Intervallo di oscillazione dei valori del conguaglio per vendita forzata, %
	Edifici per uffici e locali:
	Edifici commerciali e locali:
	Capannoni e capannoni e locali industriali:

Dall'analisi dei dati in tabella è emersa una tendenza alla variazione del loro valore medio, indicando che in una situazione economica instabile del Paese (fine 1998), i valori degli aggiustamenti per il forzato le vendite sono maggiori che in una situazione economica relativamente stabile (fine 2000).

Il fattore “vendita forzata”, che incide sul valore del valore di liquidazione ed è espresso quantitativamente a rettifica della vendita forzata, è a sua volta costituito da un sistema di fattori di livello inferiore.

Fattore di vendita forzata:

modi per vendere

momento della vendita

Il rischio di investire

Costi di vendita

· · altro

Un ulteriore studio della dipendenza del conguaglio per la vendita forzata degli oggetti specificati dagli elementi costitutivi del fattore "vendita forzata" consentirà di derivare una formula universale per il calcolo del valore di liquidazione.

4. Valutazione del valore di recupero

Il valore di liquidazione di un'impresa è il suo valore durante una vendita forzata, pari all'importo di denaro sotto forma di differenza tra il reddito derivante dalla liquidazione dell'impresa ricevuto a seguito della vendita dei suoi beni per la liquidazione. In questo caso si parla di vendita di immobili in un lasso di tempo troppo breve per un'adeguata commercializzazione.

La valutazione del valore di liquidazione di un'impresa viene effettuata nei casi in cui sussistono seri dubbi circa la sua capacità di rimanere un'impresa operativa (l'impresa è in stato di fallimento), o se il valore dell'impresa durante la liquidazione può essere superiore che durante la prosecuzione dell'attività.

La situazione di fallimento e liquidazione di un'impresa è un'emergenza. La probabilità di una decisione positiva di non pagare, che solitamente accompagna questa situazione, dipende dal valore dei beni che l'impresa liquidata possiede.

La valutazione del valore di liquidazione dell'impresa è necessaria non solo in caso di liquidazione dell'impresa. È importante in molti altri casi, ad esempio: quando si finanzia un'impresa - un debitore; durante la riorganizzazione di un'impresa (compreso l'esame dei programmi per la riorganizzazione di un'impresa); quando si sviluppa un piano per rimborsare i debiti di un'impresa - un debitore minacciato di fallimento; quando si analizza e si identifica la possibilità di separare le singole capacità produttive di un'impresa in organizzazioni economicamente indipendenti; nella valutazione delle domande per l'acquisto di un'impresa; nell'esame di operazioni fraudolente per il trasferimento di diritti di proprietà a terzi.

La stima del valore di liquidazione di un'impresa in stato di fallimento presenta una serie di caratteristiche, principalmente dovute alla natura stessa dell'emergenza. Queste caratteristiche dovrebbero essere prese in considerazione in tale valutazione della proprietà.

La stima del valore di liquidazione si riferisce alle cosiddette tipologie attive di valutazione, quando, sulla base dei risultati ottenuti, più soggetti interessati prendono opportune decisioni gestionali. Una caratteristica del valore di liquidazione dell'impresa è un alto grado di dipendenza di terzi dai risultati della valutazione.

Sulla base delle regole generali sulla liquidazione delle persone giuridiche stabilite negli articoli 61-65 del codice civile della Federazione Russa, la principale differenza tra la liquidazione di una persona giuridica (impresa) e la sua riorganizzazione in qualsiasi forma è che la liquidazione non implica la successione, cioè trasferimento di diritti e obblighi dell'impresa liquidata ad altre entità.

La stima del valore di liquidazione dell'impresa è calcolata sottraendo dal valore rettificato di tutte le attività dello stato patrimoniale l'ammontare dei costi correnti associati alla liquidazione dell'impresa, nonché il valore di tutte le passività.

Il valore di liquidazione (di seguito denominato LS) è necessario in molti casi. Ad esempio, la sua definizione è richiesta quando si trasferisce un oggetto come garanzia in caso di ottenimento di un prestito; quando si chiude un'impresa o si finanzia un'impresa debitrice, ecc.

La qualità delle decisioni assunte dipende dalla correttezza della determinazione di tale avviso di liquidazione.

Cos'è il "valore di liquidazione" e cosa influisce sul suo valore?

In generale, il valore di recupero si riferisce al prezzo al quale un bene può essere venduto sul mercato entro un lasso di tempo strettamente limitato.

In genere, il specificato la valutazione è sempre inferiore al valore di mercato. E questo è dovuto a molte ragioni, in particolare:

Oltre ai fattori di cui sopra, il valore di LS è influenzato anche dal metodo di valutazione.

Metodi di valutazione dei farmaci

Ci sono due principali opzioni per la valutazione dei farmaci:

Pertanto, la valutazione di questo sconto viene effettuata da un esperto e il suo valore varia solitamente dal 10 al 50% e anche oltre.

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Tipi

Il valore residuo è diviso per tre tipi principali:

farmaci ordinati (oa lungo termine). Si verifica quando la vendita di beni avviene per un lungo periodo di tempo, che consente di vendere la proprietà a un prezzo reale. Questo tipo di valore di liquidazione è caratterizzato dalla valutazione più alta. Per gli asset difficilmente vendibili (quelli più illiquidi), il periodo di tempo concesso per la vendita degli asset è, di norma, di 2 anni. Il compito principale nella vendita a lungo termine di attività è la massima approssimazione del loro valore al valore di mercato corrente.
Un farmaco ordinato è un valore stimato calcolato ai prezzi correnti meno il costo di vendita della proprietà. Questo è il reddito che la società riceve a seguito della vendita aperta delle sue attività per un certo periodo di tempo. Durante questo periodo, il venditore ha la possibilità di svolgere determinate attività volte ad aumentare l'attrattiva dei beni (ad esempio, riparazioni, ecc.);
droghe forzate (o a breve termine). Tale vendita è caratterizzata da una velocità molto elevata, per cui è impossibile ottenere il valore reale dei beni. La vendita di tutti i beni viene solitamente effettuata contemporaneamente, in un'unica asta. Lo scopo di una vendita così rapida è ottenere fondi per saldare gli obblighi a breve termine della società o quei debiti scaduti.
LS forzato rappresenta i proventi della vendita aperta e rapida di proprietà, ridotto dell'importo dei costi associati a questo processo. Ma i tempi per la vendita degli asset sono così brevi che non sarà sufficiente attuare misure per aumentare la liquidità degli asset. Quindi, la valutazione sarà minima;
valore di recupero dei beni distrutti. Questo nome è arbitrario, ma riflette accuratamente l'essenza del processo: le droghe sono determinate per cancellare prima i beni dal registro e poi distruggerli e non venderli. Di norma, tale procedura di liquidazione di un'impresa viene utilizzata per costruire nuove strutture al suo posto e l'effetto economico di tale costruzione è molto più elevato rispetto alla vendita di un'impresa liquidata.

Quando è necessario questo calcolo?

Prima di tutto L.S richiesto nel caso:

Valutazione passo dopo passo

In generale, la valutazione dei farmaci è la determinazione del valore di mercato di un bene e dei costi della sua liquidazione (vendita o distruzione).

Va notato che il calcolo di LS non dovrebbe basarsi su una rapida vendita di beni, ma sulla massima estrazione di reddito dalla loro disposizione, che consentirà di risolvere tutti i compiti o la maggior parte di essi.

Formula

Questa formula per determinare i farmaci viene utilizzata più spesso, poiché consente a questa valutazione di essere il più vicino possibile al suo valore di mercato:

Valore di liquidazione \u003d Valore di mercato x (1 - Coefficiente di vendita forzata)

Rapporto di vendita forzataè compreso tra 0,1 e 0,5 o dal 10 al 50% del valore di mercato dell'oggetto.

Il valore di questo coefficiente è determinato separatamente, da .

E ha su di lei influenza di molti fattori:

condizioni di vendita di proprietà;
il tipo e lo stato dell'immobile;
valutazione di mercato di immobili simili;
stato attuale dell'economia e altri fattori.

Pertanto, gli esperti ritengono che il coefficiente specificato dovrebbe avere un limite inferiore di almeno 0,5, ad es. 50%. Inoltre, il calcolo secondo questa formula è molto spesso integrato con un indicatore del costo di liquidazione, che mostra il reale ricavo dalla dismissione dei beni.

Sfumature nella valutazione del valore di recupero

Alla liquidazione società per fallimento occorre tener conto di quanto segue:

la valutazione della proprietà dell'impresa può essere effettuata nel suo complesso;
la stima può essere effettuata con il metodo dell'asta, in cui l'immobile viene venduto separatamente.

Nel primo caso, una rapida e redditizia vendita è ostacolata dal fatto che il valore dell'impresa nel suo complesso è sempre elevato, anche se non corrisponde al reale valore di mercato dei beni. Inoltre, quando determinano i farmaci in questo caso, spesso dimenticano il valore dell'azienda: la sua reputazione e il suo nome guadagnato.

Quando si utilizza il metodo dell'asta per vendere la proprietà di un'impresa, esiste la possibilità di realizzarla in modo molto redditizio, ma non per intero. Quindi dovresti inizialmente decidere su quei beni che sono soggetti a smaltimento non attraverso la vendita, ad esempio trasformandoli in rottami metallici, mediante distruzione, ecc. In genere, tali attività integrano solo i costi di liquidazione dell'impresa.

Valutazione di liquidazione delle immobilizzazioni, comprese le attrezzature, spesso dipende dal loro valore residuo, calcolato sulla base della vita del bene e del suo prezzo originario. Inoltre, il valore di LS è influenzato da molti altri fattori, uno dei quali è la durata, le condizioni tecniche dell'impianto, nonché la disponibilità di analoghi più moderni sul mercato. Ma questo non vale per gli edifici, che vengono valutati principalmente in base alla loro posizione e al numero di proprietari che hanno.

Valore di liquidazione delle azioni rappresenta l'importo che rimarrà dopo la vendita dei beni dell'impresa, il rimborso degli obblighi dell'impresa a loro carico e il pagamento delle azioni privilegiate. Di solito questo farmaco serve solo come indicatore stimato, ma fino a quando non si verifica effettivamente la liquidazione dell'impresa. Quindi la droga diventa importante per coloro che rileveranno questa attività.

Cos'è il valore di liquidazione e perché è necessario è descritto nel seguente materiale video:

Nel mercato russo di oggi, il valore di recupero sta diventando sempre più importante. Di solito è usato per lavorare con imprese fallite o oggetti di costruzione a lungo termine del fondo federale. Il processo di valutazione della proprietà è particolarmente importante in una situazione di crisi nel paese.

Tipi di costo

Ogni oggetto ha un valore. In condizioni standard compare quella di mercato, che è considerata la base per la valutazione dell'oggetto. Quando si discosta dalle sue caratteristiche caratteristiche, sorgono altri tipi di valore.

Mercato: questo è il prezzo dell'oggetto, che è considerato il più probabile. L'oggetto di valutazione è venduto in un ambiente competitivo sul mercato aperto. Le parti sono informate dei dati necessari sull'oggetto. Il prezzo non è influenzato da cause straordinarie, che includono:

Non ci sono obblighi imposti alle parti della transazione: una deve vendere, l'altra è obbligata a riscattare.
L'oggetto viene messo all'asta pubblica.
Il prezzo della merce è espresso in denaro.
L'importo della transazione sembra essere adeguato, non vi è alcuna coercizione all'acquisto e alla vendita.
Entrambe le parti della transazione hanno informazioni sull'oggetto, agiscono nel proprio interesse.

Il mancato rispetto di uno dei criteri di valore di mercato descritti porta all'emergere di altre tipologie. Questo fatto richiede una chiara definizione delle specie più appropriate in ogni particolare situazione. Il valore dell'investimento deriva dall'acquisizione di proprietà per uno scopo chiaro. Questo è sia un desiderio puramente commerciale di profitto in futuro, sia motivi non economici, ad esempio, per godersi un vecchio dipinto. Il valore di recupero è richiesto quando si verificano circostanze straordinarie e il prezzo della proprietà è sottovalutato.

Valore di liquidazione - che cos'è?

Il concetto di valore di recupero si riferisce alla somma di denaro che può essere ottenuta dalla liquidazione dei beni. Questi includono proprietà che appartengono a una persona fisica o giuridica. Di conseguenza, questo è l'importo reale che il proprietario si aspetta vendendo l'oggetto in breve tempo. Il mercato russo non dispone ancora di una base statistica sufficiente per la vendita e l'acquisto di tali oggetti, pertanto viene utilizzata una valutazione di tipo di mercato.

Allo stesso tempo, viene calcolato il valore residuo dell'oggetto. È un valore pari al valore economicamente effettivo, tenuto conto del deprezzamento degli immobili. Per ottenere il risultato corretto, è necessario sottrarre l'ammortamento accumulato dal prezzo originale. Tali dati vengono presi in considerazione nel calcolo del valore di recupero dei beni messi all'asta in circostanze forzate.

Quando si verifica?

Un'impresa viene valutata utilizzando il metodo del valore di liquidazione quando si rende necessario pagare i creditori per debiti esistenti. La vendita di manufatti non è in grado di coprire i debiti e costringe il proprietario a vendere i beni per estinguerli. Il fattore tempo diventa allora decisivo. Prima vengono venduti i beni, prima verranno rimborsati i debiti.

I termini della transazione sono presi individualmente per ogni caso. La liquidazione di una persona giuridica viene effettuata sia in forma forzata che volontaria. In caso di vendita volontaria di proprietà, diventa possibile redigere un programma di attuazione accettabile, pianificare le proprie azioni tenendo conto di dettagli specifici. La massa fallimentare (beni del debitore) viene messa all'asta nei termini stabiliti. Il valore residuo è una garanzia per i creditori che il debito sarà rimborsato. La proprietà diventa garanzia. È importante che il prestatore sappia quando verrà effettuato l'accordo, a quale prezzo avverrà la vendita. Il valore di salvataggio è talvolta indicato come il valore collaterale.

In caso di liquidazione coatta, i termini sono fortemente ridotti. In questo caso, la valutazione del valore di liquidazione dell'immobile viene effettuata sulla base della legislazione della Federazione Russa. Gli oggetti di proprietà sono venduti entro due mesi dal sequestro. Sia la liquidazione volontaria che quella involontaria comportano una diminuzione del valore dell'oggetto, il prezzo diventa inferiore al prezzo di mercato. Per il venditore, questo diventa un evento in perdita e per l'acquirente diventa redditizio.

Fattori di valutazione

Il valore di liquidazione dell'oggetto di perizia dipende dalla coercizione a mettere all'asta l'immobile. Questo è il principale fattore che influenza il valore in assenza di accordi di mercato. Per un calcolo accurato del valore di recupero, vengono presi in considerazione altri motivi:

Il periodo di esposizione è il tempo assegnato per la vendita dell'oggetto. Più breve è il periodo di offerta, minore è il prezzo dell'immobile.
La situazione economica del paese al momento dell'asta. Lo stato oggettivo del mercato può influire negativamente sulla valutazione dell'oggetto.
L'attrattiva di un immobile nel mercato immobiliare dipende dalle sue caratteristiche individuali e dalla domanda del mercato per un particolare tipo di esposizione.

In un luogo separato è il valore di liquidazione delle azioni privilegiate. I loro proprietari, al termine delle attività dell'organizzazione, ricevono in primo luogo un risarcimento per le perdite. Godono inoltre del diritto prioritario di erogare l'importo dei fondi che corrisponde ad una misura monetaria fissa o in percentuale del valore nominale della quota.

Metodi di valutazione

Il mercato immobiliare russo utilizza metodi unici per calcolare il valore di recupero durante la valutazione di un oggetto.

Per condurre un metodo diretto di valutazione immobiliare, è necessario utilizzare un'analisi comparativa delle vendite di oggetti simili in questo settore di mercato. Ciò è necessario per studiare le recenti transazioni di vendita e acquisto in un luogo specifico di articoli simili. Quindi viene stabilita una dipendenza diretta del valore di liquidazione dell'oggetto dai fattori principali.

Il metodo indiretto di valutazione immobiliare si basa sull'effettivo valore di mercato degli immobili in un determinato periodo di tempo. Il prezzo è adeguato per il coefficiente (correzione) dell'influenza dei principali fattori che costringono l'immobile a essere messo all'asta. Questo metodo non dipende da opinioni soggettive, poiché è calcolato da una formula.

Formula di calcolo

Per evitare l'impostazione intuitiva del prezzo di un immobile, è meglio utilizzare un metodo matematico. La formula fornisce un'accuratezza inconfutabile nella domanda su come trovare il valore di recupero.

Quindi, la formula per il calcolo esatto: il valore di liquidazione è il valore di mercato moltiplicato per il fattore di rettifica. Chiariamo l'ultimo concetto. Il coefficiente di rettifica è un indicatore della messa in asta forzata di un oggetto. L'intervallo di questo valore va da uno a zero. Non ci sono indicatori matematici per il suo calcolo. Il perito, sulla base dell'esperienza personale, della conoscenza e dell'intuito, assegna un fattore di aggiustamento (correzione forzata). La realtà russa lo colloca in un valore da un decimo a tre decimi. Questo, rispettivamente, è dal dieci al trenta percento del valore di mercato della proprietà. Tali indicatori appaiono come risultato di scambi falliti. Le realtà moderne nel mercato immobiliare implicano un fattore di aggiustamento di cinque decimi o più. Questo valore è apparso a seguito di uno studio dei fattori di liquidazione coatta: modalità di vendita e costi della stessa, periodo di esposizione, rischi di investimento. Dei componenti della formula, il più accurato è il valore di mercato.

La valutazione delle attività immateriali è alquanto difficile. La formula matematica non è adatta, per ogni caso è richiesto un calcolo individuale. Ciò è dovuto alle difficoltà nel determinare i risultati quantitativi dell'utilizzo dell'oggetto al fine di generare reddito. Il metodo di determinazione dei costi è considerato accurato. Si basa sul calcolo dei costi di sviluppo e creazione di un quadro giuridico per i beni immateriali. Il metodo viene utilizzato per valutare i risultati del lavoro di progettazione e della ricerca scientifica. Quando si applica il metodo dei costi, si tiene conto del fatto che passano diverse fasi per trasformare i risultati delle attività di ricerca in un'implementazione generatrice di reddito. Innanzitutto, è necessario completare il lavoro di sviluppo. Sulla base dei suoi risultati, progetta un prodotto, realizza una versione di prova. Se ci sono indicazioni per la produzione di massa, è richiesta dai consumatori, quindi si sta costruendo un'impresa per la sua produzione. Solo dopo aver padroneggiato la capacità produttiva, iniziano a produrre e vendere nuovi articoli. Per promuovere un prodotto sarà necessario perseguire una politica di conquista del mercato. Ogni fase comporta costi materiali e, soprattutto, ha un lasso di tempo.

Casi di formazione del valore di liquidazione

Gli esempi di conversione del valore di mercato in valore di liquidazione sono suddivisi in tre tipi tipici:

Cancellazione dell'organizzazione più spesso a seguito di fallimento.
Vendita dell'oggetto collaterale.
Vendita forzata di altri beni.

La liquidazione di un'organizzazione o impresa porta alla formazione di un programma per la vendita di proprietà per estinguere il debito esistente. Ci sono casi in cui l'importo finale del reddito derivante dalla vendita di proprietà non può coprire tutti i debiti. I termini delle misure di prevendita e delle stesse aste sono limitati. Il valore di liquidazione dell'oggetto perito dipende dalla presenza del fattore tempo. Questo, data l'uguaglianza di tutte le altre condizioni, gioca un ruolo decisivo.

In ogni caso, la durata del periodo di liquidazione è determinata individualmente. È importante considerare che tale decisione può essere presa volontariamente. Quindi ci sono più opzioni per risolvere il problema, c'è tempo per sviluppare e attuare un piano efficace per la liquidazione dell'impresa. La vendita forzata di immobili per conciliazione con i creditori viene effettuata dopo la decisione sulla procedura fallimentare sulla base dei risultati della gestione esterna. La base competitiva creata dovrebbe essere venduta alle aste aperte. La tempistica di questo evento è estremamente limitata. I proprietari possono, prima di essere costretti alla liquidazione coatta, prendere in considerazione la possibilità di effettuarla su base volontaria.

La vendita della garanzia ricorda l'essere tagliati fuori dalla realtà. In questo caso, il valore di liquidazione stimato è necessario per determinare il limite inferiore del prestito, per garantire il quale è necessario vendere l'immobile dato in pegno. Ciò non include la vendita effettiva della proprietà. Ma il prestatore deve sapere a quale prezzo la garanzia può essere venduta in un tempo limitato se l'importo emesso non viene restituito. Il tempo limitato e la vendita forzata ci consentono di chiamare questo valore il valore di liquidazione. Sebbene in alcune fonti sia chiamato collaterale ed è separato in una categoria separata.

La vendita coatta dell'immobile richiede anche il calcolo del valore di realizzo dovuto alla limitazione del tempo di esposizione. La proprietà può essere venduta di propria iniziativa (vendita volontaria) e sotto costrizione legale (vendita forzata). Nel secondo caso, il periodo di esposizione del bene sequestrato con provvedimento giudiziale non supera i due mesi dal momento del sequestro.

L'impatto della crisi sulla valutazione dell'oggetto

L'instabilità del mercato economico influisce sul valore di liquidazione degli immobili, e più spesso in modo negativo. La crisi aggrava questo impatto non negativo. L'influenza reciproca è dovuta a una serie di motivi:

risorse finanziarie insufficienti entrano nel mercato economico;
i piccoli immobili di edilizia secondaria sono molto richiesti;
un'interruzione del credito bancario porta a una riduzione della domanda di immobili di grandi dimensioni.

La crisi apporta adeguamenti alle attività dei periti e richiede maggiore attenzione ai proprietari. Per ottenere un prezzo adeguato, è meglio utilizzare entrambi i metodi per determinare il valore di recupero di un oggetto. Nelle condizioni attuali, non dovresti fare affidamento solo sull'esperienza dei professionisti. Le caratteristiche della valutazione del valore di liquidazione durante la crisi sono che ciascuno dei metodi porta i propri vantaggi. Direct consente di analizzare lo stato del mercato immobiliare e transazioni simili di acquisto e vendita. La conclusione diventerà la base per condurre il metodo indiretto. Terrà conto dell'effettivo valore di mercato dell'immobile, terrà conto della stima catastale e fisserà un fattore correttivo adeguato alla costrizione.

Solo una combinazione armoniosa di due approcci, tenendo conto delle cause oggettive e dei fattori soggettivi, otterrà il massimo effetto.

Conclusione: le peculiarità della valutazione del valore di liquidazione nel mercato russo risiedono nella sua imperfezione e nella rilevanza della sua applicazione. L'informazione empirica e la percezione intuitiva degli specialisti sono alla base dell'attività di valutazione. Per ottenere un risultato accurato, è necessario utilizzare tutti i metodi disponibili.

Metodi di calcolo del costo delle immobilizzazioni

In pratica, diventa necessario calcolare il valore di recupero delle immobilizzazioni. Ci sono diverse opinioni sulla spiegazione di questo concetto. Il primo è il prezzo dei rifiuti utili che verranno ricevuti dopo l'implementazione dell'impianto, incluso nell'importo totale. Il secondo è la differenza tra il valore dell'oggetto dopo la fine del suo utilizzo e il costo della sua liquidazione. C'è una terza opinione: con il completo ammortamento del bene e il riconoscimento della sua inidoneità per il successivo funzionamento, questo valore sarà pari alla differenza tra il prezzo dei rifiuti utili (legno, rottami metallici, mattoni e così via) e il costo di distruggere l'oggetto.

Pertanto, il valore di liquidazione delle immobilizzazioni viene calcolato utilizzando una formula speciale. Diciamo che l'oggetto era originariamente stimato in un milione di rubli, è stato utilizzato per dieci anni. Il valore di mercato di apparecchiature simili per lo stesso periodo di utilizzo è sceso a trecentomila. Il costo stimato per annullarlo è di circa novantamila. Pertanto, trecento meno novanta equivalgono a duecentodiecimila rubli. Tale importo sarà il reddito dell'organizzazione dalla vendita di rifiuti utili dopo la cancellazione delle immobilizzazioni.

È importante tenere conto del fatto che quando si prende una decisione sulla liquidazione alla fine della vita di un oggetto, è necessario tenere conto di alcuni criteri. Questi includono:

la complessità del lavoro di smantellamento;
l'importo delle spese per la distruzione delle immobilizzazioni;
deprezzamento dei resti, sia fisici che morali;
dinamica dei prezzi dei materiali da costruzione, metallici, ricambi, ecc.;
la capacità di utilizzare i resti nelle proprie attività o di realizzarli;
effettuare una valutazione attendibile delle scorte vendute.

La cessazione dell'esistenza stessa di un'impresa come persona giuridica comporta la redazione obbligatoria di un documento contabile di rendicontazione. Il costo del bilancio di liquidazione caratterizza le fonti di fondi e il loro valore al momento della chiusura dell'organizzazione. Durante il periodo assegnato per la cancellazione dell'impresa, gli obblighi nei confronti delle banche e dei creditori devono essere rimborsati. Lo stato degli insediamenti dell'organizzazione dopo il periodo di liquidazione mostra l'effettiva posizione finanziaria.

Difficoltà di valutazione

Il calcolo del valore di recupero è accompagnato da alcuni problemi. Il principale è la limitazione del tempo di vendita della proprietà. Ci vuole tempo e una scrupolosa verifica dei documenti per registrare una proprietà nella proprietà. Il secondo problema è la riduzione della cerchia degli acquirenti.

La rivalutazione della redditività di un'impresa può avvenire in tre modi.

Il metodo del reddito tiene conto della ricezione di benefici nel prossimo e lontano futuro.
Il metodo comparativo si basa sul prezzo reale degli immobili venduti sul libero mercato.
Il tipo di costo implica i costi ammissibili che il proprietario dovrà sostenere quando lo acquisisce e poi lo ricrea.

La rilevanza dei metodi influisce sulla determinazione del valore di liquidazione dell'impresa. Il periodo di tempo limitato non consente ai potenziali acquirenti di essere consapevoli dei vantaggi delle attività. Per l'approvazione finale della tariffa, è necessario analizzare i risultati di tutti gli approcci valutativi.

Valutazione del valore di liquidazione dell'impresa

1. Il concetto e i tipi di valore di liquidazione dell'impresa

La situazione di fallimento e liquidazione di un'impresa è un'emergenza. La probabilità di una soluzione positiva del problema del mancato pagamento, che solitamente accompagna questa situazione, dipende dal valore dei beni che l'impresa possiede. E non solo i problemi di mancato pagamento, ma anche la soluzione di questioni relative al benessere materiale dei dipendenti dell'impresa, dipendono in una certa misura dal valore dei beni dell'impresa liquidata.

Tuttavia, la valutazione dell'impresa è necessaria non solo in caso di liquidazione dell'impresa. È importante in molti altri casi, ad esempio:

Quando si finanzia l'impresa del debitore;

quando si finanzia la riorganizzazione di un'impresa;

quando si riorganizza un'impresa svolta senza processo;

quando si sviluppa un piano per rimborsare i debiti di un'impresa debitrice minacciata di fallimento;

quando si analizza e si identifica la possibilità di separare le singole capacità produttive di un'impresa in organizzazioni economicamente indipendenti;

nella valutazione delle domande per l'acquisto di un'impresa; nell'esame di operazioni fraudolente per il trasferimento di diritti di proprietà a terzi; nell'esame dei programmi di riorganizzazione aziendale.

Un'altra caratteristica della valutazione del valore di liquidazione di un'impresa è l'elevato grado di dipendenza di terzi dai risultati della valutazione.

La stima del valore di liquidazione di un'impresa (impresa) viene effettuata nei seguenti casi:

la società è in fallimento o vi sono seri dubbi sulla sua capacità di continuare ad operare;

Il valore di una società in liquidazione può essere superiore a quello delle operazioni continue.

Attualmente esistono molte definizioni di valore di liquidazione, le cui differenze sono piuttosto significative dal punto di vista del lavoro pratico del perito, quindi ha senso citare le più famose.

In particolare, il più delle volte fanno riferimento alla definizione di valore di liquidazione data dal principale perito americano S. Pratt. A suo avviso, rappresenta l'importo netto di denaro che il proprietario dell'impresa può ricevere nella liquidazione dell'impresa e nella vendita separata dei suoi beni. Allo stesso tempo, Pratt ritiene che il valore di liquidazione dell'impresa nel suo complesso sia generalmente inferiore all'importo dei proventi ricevuti dalla vendita separata dei suoi beni. È difficile essere d'accordo con questo: come dimostra la pratica russa, la vendita separata dei beni di un'impresa porta molto spesso alla vendita di proprietà per una miseria ed è accompagnata da un chiarimento dei rapporti delle parti interessate alla vendita di proprietà in tribunale.

Delle altre interpretazioni del valore di liquidazione, vorrei soffermarmi anche sulle seguenti definizioni:

1. In conformità con lo standard statale della Federazione Russa GOST R 51195.0.02-98 “Sistema unificato di valutazione della proprietà. Termini e definizioni valore di liquidazione della proprietà: il valore della proprietà in caso di sua vendita forzata.

2. In conformità con l'Ordine del Ministero dello sviluppo economico della Russia del 20 luglio 2007 n. 255 "Su approvazione dell'UST "Scopo della valutazione e tipi di valore", nel determinare il valore di liquidazione di un'impresa, una stima viene determinato un valore che riflette il prezzo più probabile al quale questo oggetto di valutazione può essere alienato nel periodo di esposizione dell'oggetto di valutazione, che è inferiore al periodo di esposizione tipico per condizioni di mercato, in condizioni in cui il venditore è costretto a effettuare una transazione per l'alienazione dei beni. Nella determinazione del valore di liquidazione, contrariamente alla determinazione del valore di mercato, si tiene conto dell'impatto di circostanze straordinarie, costringendo il venditore a vendere l'oggetto di perizia a condizioni non corrispondenti a quelle di mercato.

Come si vede, nessuna delle due definizioni parla di valore recuperabile come avvenuto esclusivamente nel caso di vendita separata dell'immobile, sebbene entrambe le norme considerino anche il valore recuperabile esclusivamente nel piano di una vendita forzata.

Il valore di liquidazione si suddivide in tre tipologie:

1. Valore di recupero ordinato. La vendita dei beni dell'impresa è effettuata entro un periodo di tempo ragionevole in modo da ottenere prezzi elevati per i beni oggetto di vendita. Per gli immobili meno liquidi dell'impresa, questo periodo è di circa 2 anni.

2. Valore di recupero forzato. Gli asset vengono venduti il più rapidamente possibile, spesso nello stesso momento e nella stessa asta.

3. Il valore di liquidazione della cessazione dell'esistenza dei beni dell'impresa (utilizzazione). In questo caso, i beni dell'impresa non vengono venduti, ma ammortizzati e distrutti, e in questo luogo si sta costruendo una nuova impresa, con un effetto economico o sociale significativo. In questo caso, il valore dell'impresa è negativo, poiché sono necessari determinati costi per liquidare le attività dell'impresa.

2. Casi tipici di ricorrenza del valore di recupero

Casi tipici di ricorrenza del valore di recupero sono:

Liquidazione dell'impresa;

Realizzazione di oggetti collaterali;

Vendita accelerata di altri beni.

Quando un'impresa viene liquidata, diventa necessario sviluppare un programma chiaro per la vendita di proprietà e il rimborso del debito dell'impresa (inoltre, non sono rare le situazioni in cui l'importo totale del reddito derivante dalla vendita di proprietà non copre tutti i debiti) . Allo stesso tempo, i termini dell'esposizione (attività di pre-vendita e vendita stessa) sono molto limitati per la necessità di uno svincolo dall'attivo e un rimborso del debito abbastanza rapidi. È la questione del tempo disponibile che gioca in questo caso un ruolo decisivo nella grandezza del valore (ceteris paribus).

A sua volta, la durata del termine è determinata dalle condizioni di ogni specifico caso di liquidazione. Allo stesso tempo, bisogna tenere presente che la stessa decisione di liquidare può essere volontaria (cioè c'è un'azione pianificata) o forzata. Di norma, il primo caso offre una maggiore variabilità nel processo decisionale e consente di sviluppare piani più efficaci per la liquidazione dell'impresa.

La liquidazione forzata in procedura fallimentare viene effettuata quando si decide di aprire una procedura fallimentare sulla base dei risultati della gestione esterna. L'eredità fallimentare formata è soggetta a vendita all'asta aperta (con rare eccezioni previste dalla legge federale "sul fallimento"). Allo stesso tempo, i termini per la vendita di proprietà sono estremamente limitati.

Pertanto, è necessario distinguere tra liquidazione volontaria e involontaria.

La realizzazione di oggetti collaterali nel contesto di questo lavoro è piuttosto un concetto ipotetico (scollegato dalla realtà). In questo caso la determinazione del valore di liquidazione è necessaria per giustificare il limite inferiore del mutuo, che è garantito dall'immobile posto in pegno, e non si tratta del fatto stesso della vendita dell'oggetto. Tuttavia, per erogare un prestito, il prestatore deve sapere a quale prezzo sarà possibile vendere la garanzia in breve tempo se il prestito non viene rimborsato. Questo valore in alcune fonti della letteratura è chiamato collaterale. Tuttavia, si può sostenere che nella sua essenza economica, si tratta anche di liquidazione, poiché ci sono fattori di tempo limitato e vendita forzata.

La vendita accelerata di altri immobili per il limitato tempo di esposizione rende necessaria anche la determinazione del valore di liquidazione. Allo stesso tempo, ci sono anche diverse opzioni per tale attuazione: o si tratta di un'attuazione di iniziativa (volontaria) o forzata (sotto coercizione), prevista dalla legislazione vigente.

Pertanto, nel corso del procedimento di esecuzione, la proprietà sequestrata con decisione del tribunale viene venduta ed entro un periodo non superiore a due mesi dalla data del sequestro (Legge federale del 21 luglio 1997 n. 119-ФЗ “Sui procedimenti di esecuzione ”).

Pertanto, il valore di liquidazione dell'immobile è quasi sempre inferiore al suo valore di mercato. E questo fatto è negativo per il venditore di proprietà e, ovviamente, positivo per l'acquirente.

3. Fattori che determinano la differenza tra valore di recupero e valore di mercato

Tutti i fattori alla base del valore di liquidazione o che lo accompagnano possono essere condizionalmente classificati (Figura 1).

Riso. 1 Fattori di valore residuo

Fattori oggettivi sono presenti nel determinare il valore di recupero in qualsiasi situazione. La loro influenza non può essere ignorata e, infatti, praticamente non dipendono dallo stato delle cose in una particolare impresa (ad eccezione dello stato generale della proprietà). Allo stesso tempo, tutti i fattori oggettivi si influenzano reciprocamente. Quindi, ad esempio, condizioni di mercato favorevoli possono ridurre il tempo di esposizione ottimale, ecc.

Il fattore più importante che influenza le differenze nei valori di mercato e di liquidazione è il periodo di esposizione della proprietà. Allo stesso tempo, più breve è il periodo di esposizione pianificato dell'immobile liquidato rispetto a quello ottimale, maggiore è la riduzione del possibile costo.

I diagrammi 1-3 mostrano il rapporto tra i valori di mercato e di liquidazione degli immobili a Mosca nel 1998-2000. (V%)

Grafico 1: Rapporto tra valore di mercato e valore di recupero di edifici per uffici e locali, %

Grafico 2: Rapporto tra valore di mercato e valore di liquidazione della vendita di immobili e locali commerciali, %

Grafico 3: Rapporto tra valore di mercato e valore di realizzo della vendita di capannoni e fabbricati e locali industriali, %

Infatti, il periodo di esposizione degli immobili è un fattore fondamentale che incide significativamente su tutti gli altri fattori, sia nella direzione di rafforzarne l'impatto, sia di indebolirlo. Ovviamente, con un aumento del periodo di esposizione pianificato, ci sono opportunità più reali per utilizzare attività di marketing efficaci, livellando l'impatto negativo dei fattori di formazione del mercato a breve termine, ecc.

L'attrattiva generale dell'investimento di un oggetto si basa sulle caratteristiche individuali dell'immobile (scopo funzionale, condizione fisica) e ha un impatto diretto sul livello della domanda dei consumatori.

Nel caso in esame (durante la liquidazione dell'impresa), vengono attivati fattori specifici, che possono essere denominati condizionatamente "fattori di spin-off" (in linea di principio, questi fattori sono molto vicini al fattore di attrattività degli investimenti). L'essenza di questi fattori è che molti oggetti del complesso immobiliare individualmente non rappresentano alcun valore e infatti non possono essere venduti a un prezzo normale, mentre questi oggetti hanno svolto un ruolo significativo all'interno dell'impresa liquidata. L'impatto dell'aspetto analizzato sui cosiddetti beni immateriali e, in primo luogo, sulla reputazione aziendale dell'azienda (avviamento), che include il valore del personale, i rapporti con i fornitori, la fluidità della struttura aziendale, ecc. è particolarmente negativo. Quando una società viene liquidata, non è possibile realizzare questo, a volte uno dei beni più preziosi.

Il valore assoluto del valore di mercato dell'oggetto ha un effetto inverso sul livello di liquidità: maggiore è il valore di mercato dell'oggetto, minore diventa la domanda effettiva a causa di una diminuzione del numero di potenziali acquirenti.

I fattori di impatto diretto sul livello del costo degli oggetti includono la situazione del mercato durante il periodo di liquidazione. Più lungo è questo periodo, maggiori sono le opportunità che l'azienda ha di analizzare la situazione sul mercato e scegliere la linea d'azione più ottimale in base alle circostanze. E viceversa, con un breve periodo di esposizione e condizioni di mercato sfavorevoli, le perdite nella vendita di oggetti aumenteranno ancora di più. Ed è quantomeno irragionevole sperare in un generale rialzo del mercato durante il breve periodo di liquidazione della società.

L'efficacia del marketing è inoltre significativamente complicata dalla breve durata del periodo assegnato alle relative attività. Tuttavia, dipende ugualmente dai mezzi specifici utilizzati per aumentare il prezzo di vendita dell'oggetto.

Un altro fattore oggettivo importante è l'aspetto psicologico della vendita forzata, che si esprime in un certo impatto sull'iniziativa degli acquirenti. Inoltre, anche l'impatto di questo fattore è piuttosto duplice: da un lato, sentendo che il venditore si trova in condizioni inizialmente sfavorevoli, gli acquirenti iniziano a scaricare, ma dall'altro, sentendosi in concorrenza tra loro, hanno paura di perdere il proprietà in vendita e sono costretti a scendere a compromessi.

I fattori soggettivi riflettono le specificità di ogni particolare impresa. Questi fattori sono particolarmente negativi nelle imprese con gestori inefficienti, il che porta a notevoli difficoltà durante la liquidazione. Tali fattori includono un intero sistema di fenomeni. Pertanto, l'inventario e la valutazione delle immobilizzazioni delle imprese fallite è quasi sempre ostacolata dallo stato dei registri contabili, dalla mancanza di passaporti tecnici per le attrezzature e di passaporti ITV per gli immobili. Questa serie continua con la mancanza di documenti legali per la proprietà, la complessità della contabilità, la mancanza di dipendenti che possano fornire le spiegazioni necessarie. Tutti questi fatti portano al fatto che prima di elaborare un piano specifico e determinare i tempi di liquidazione, è necessario nel pieno senso della parola "rastrellare" la proprietà dell'impresa, ripristinare le catene di verificarsi di determinati obblighi sia da parte dell'impresa stessa che dei suoi partner. Ciò porta a una colossale complicazione del processo di liquidazione.

Tuttavia, sarebbe errato pensare che i fattori considerati siano sempre e solo negativi. Al contrario, una chiara struttura organizzativa e un efficace lavoro coscienzioso delle divisioni dell'impresa possono contribuire ad una significativa accelerazione dei processi di liquidazione.

Infatti, invece di impiegare 3-6 mesi per identificare lo stato attuale della proprietà dell'impresa in caso di sua mancanza di proprietà, sarebbe meglio utilizzare questo periodo per aumentare il tempo per la vendita del complesso immobiliare, che è molto importante .

4. Metodi di stima del valore di liquidazione di un'impresa

Il calcolo del valore di liquidazione dell'impresa comprende diverse fasi principali:

1. Vengono analizzati alcuni documenti statistici e contabili, tra i quali: resoconti contabili alla fine di ogni trimestre, rapporti statistici, bilancio di liquidazione infrannuale, schede di inventario. Sulla base di un'analisi finanziaria completa, viene formulata una conclusione esperta sulla sufficienza dei fondi per coprire il debito.

2. Si forma la massa stimata della proprietà. I seguenti gruppi di beni sono considerati separatamente:

Il più liquido (attività correnti).

Meno liquide (attività non correnti).

3. Si forma l'ammontare del debito della società.

4. È in fase di elaborazione un programma di liquidazione. Allo stesso tempo, va tenuto presente che la vendita di diverse tipologie di beni aziendali (immobili, macchinari e attrezzature, rimanenze) richiede tempi diversi in base al grado di liquidità e al livello di esposizione richiesto sul mercato.

5. Giustificare l'importo dei costi. Si distinguono i costi connessi alla liquidazione ei costi connessi al possesso dei beni prima della loro vendita. I costi associati alla liquidazione includono principalmente commissioni a studi legali e di valutazione, nonché imposte e commissioni pagate al momento della vendita. I costi associati alla proprietà dei beni prima della loro vendita includono i costi di protezione delle strutture, i costi di gestione per il mantenimento delle operazioni della società fino al completamento della sua liquidazione, ecc.

6. Si valuta l'immobile realizzabile. La valutazione degli immobili da vendere viene effettuata utilizzando tutti gli approcci valutativi. In pratica, l'approccio più comunemente utilizzato per la valutazione degli immobili è l'approccio comparativo.

7. Il tasso di sconto è determinato tenendo conto del periodo di attuazione pianificato. Inoltre, il tasso di attualizzazione può essere fissato per ogni tipologia di bene oggetto di valutazione singolarmente, tenendo conto della liquidità (sconti significativi per scarsa liquidità) e del rischio di una possibile mancata vendita.

8. Viene costruito un programma per la vendita di immobili, sulla base del quale vengono determinati i proventi totali della vendita di attività correnti, materiali e immateriali.

9. L'utile (perdita) operativo del periodo di liquidazione viene aggiunto (o sottratto).

10. Sulla base dei risultati della vendita, viene rimborsato l'importo accumulato del debito corrente per il periodo di liquidazione (elettricità, riscaldamento, ecc.).

Vengono detratti i diritti di prelazione alla soddisfazione: indennità di licenziamento e pagamenti ai dipendenti dell'impresa, pretese dei creditori per obbligazioni garantite da un pegno di proprietà dell'impresa liquidata, debito per pagamenti obbligatori al bilancio e fondi fuori bilancio, accordi con altri creditori .

Allo stesso tempo, i crediti dei creditori sono soddisfatti nell'ordine di priorità stabilito dall'articolo 64 del codice civile della Federazione Russa, in base al quale la distribuzione della proprietà di ciascuna priorità successiva viene effettuata dopo la completa distribuzione della proprietà della priorità precedente.

11. L'azione finale è la valutazione del valore di liquidazione attribuibile alla quota dei proprietari (azionisti). La legge federale n. 208-FZ del 26 dicembre 1995 "Sulle società per azioni" (modificata il 13 giugno 1996) prevede una procedura chiara per la distribuzione degli importi rimanenti.

Pertanto, il valore di liquidazione dell'impresa viene calcolato sottraendo dal valore rettificato di tutte le attività del bilancio l'importo dei costi correnti associati alla liquidazione dell'impresa, nonché il valore di tutte le passività.

Lo sviluppo di un programma di calendario per la liquidazione dei beni dell'impresa viene effettuato al fine di massimizzare, per quanto possibile, i proventi della vendita dei beni per estinguere il debito dovuto all'impresa.

Di norma, si presume che l'attività dell'impresa sia terminata e che venga eseguito solo il processo di liquidazione dell'impresa. La liquidazione di una grande impresa richiede circa due anni.

Il calcolo del valore attuale delle attività viene effettuato utilizzando il metodo di accumulo delle attività, utilizzando i dati di bilancio dell'impresa alla data di valutazione (o all'ultima data di riferimento). Il controllo e la rettifica dei conti di stato patrimoniale sono effettuati contestualmente all'inventario dei beni dell'impresa alla data di accertamento. L'inventario della proprietà dell'impresa viene effettuato secondo le linee guida metodologiche per l'inventario della proprietà e degli obblighi finanziari. Contemporaneamente all'inventario della proprietà dell'impresa, vengono calcolati il \u200b\u200bvalore di mercato del terreno su cui si trova e il valore corrente degli altri beni.

Adeguamento del valore corrente delle attività. Nel calcolare il valore di liquidazione dell'impresa, è necessario tenere conto e sottrarre dal valore delle attività i costi associati alla loro liquidazione. Questi sono i costi amministrativi per il mantenimento dell'attività dell'impresa fino al completamento della sua liquidazione, il pagamento delle commissioni, le tasse e le tasse necessarie, i pagamenti e le indennità di licenziamento, i costi di trasporto per i beni venduti, ecc. I proventi della vendita dei beni, netti dei costi associati, sono attualizzati alla data di valutazione ad un tasso di sconto maggiorato che tiene conto del rischio connesso a tale vendita e della tempistica del flusso di cassa.

Dopo aver rettificato le voci dell'attivo patrimoniale, è necessario rettificare il passivo patrimoniale in termini di debito a lungo termine e corrente. Particolare attenzione va prestata alla liquidazione delle azioni privilegiate, dei pagamenti delle imposte, nonché delle cosiddette sopravvenienze passive, che spesso sorgono a seguito di contenziosi in corso o potenziali. È possibile che nel corso dell'analisi dei conti passivi sarà possibile negoziare sulla modifica delle condizioni per il rimborso dei debiti della società.