چگونه و چرا ارزش انحلال محاسبه می شود. انتقال از قیمت بازار به قیمت انحلال چگونه انجام می شود؟ فرآیند ارزیابی گام به گام

ارزش انحلال مبلغی پولی به شکل مابه التفاوت درآمد حاصل از انحلال ملک و هزینه های اجرای آن است. این قیمتی است که فروشنده هنگام مجبور به فروش ملک در مدت زمان محدود باید با آن موافقت کند که این امکان را به تعداد قابل توجهی از خریداران احتمالی نمی دهد که با ملک و شرایط فروش آشنا شوند.

هنگام تعیین ارزش انحلال شی ارزیابی، یک ارزش تخمینی تعیین می شود که نشان دهنده محتمل ترین قیمتی است که می توان این شی ارزیابی را در طول دوره قرار گرفتن در معرض موضوع ارزیابی، که کمتر از دوره قرار گرفتن در معرض معمول برای شرایط بازار است، بیگانه کرد. ، در شرایطی که فروشنده مجبور به معامله برای نقل و انتقال ملک است.

هنگام تعیین ارزش انحلال، بر خلاف تعیین ارزش بازار، تأثیر شرایط فوق العاده ای که فروشنده را مجبور به فروش ملک موضوع می کند با شرایطی که با شرایط بازار مطابقت ندارد در نظر گرفته می شود.

به خوبی شناخته شده است که یک دارایی بسته به هدف ارزش گذاری می تواند مقادیر متفاوتی داشته باشد. ارزش انحلال چیست، چه تفاوتی با سایر انواع ارزش های تخمینی دارد و ویژگی های محاسبه آن چیست - مواردی که در این بخش مورد بررسی قرار می گیرند. مفهوم ارزش انحلال توسط بسیاری از نویسندگان در ادبیات موجود در حال حاضر در مورد ارزیابی دارایی بیان شده است. به عنوان مثال، به گفته پروفسور S. Pratt، ارزش انحلال عبارت است از "مقدار خالص پولی که صاحب یک شرکت می تواند پس از انحلال شرکت و فروش جداگانه دارایی های آن دریافت کند."

G.S. هریسون وارد کتاب درسی"ارزیابی املاک و مستغلات" ارزش انحلال را اینگونه تعریف می کند: "ارزش انحلال نشان دهنده قیمتی است که مالک مجبور به پذیرش آن می شود اگر ملک در زمانی کمتر از مقدار قابل قبولی برای قرار گرفتن در معرض بازار فروخته شود."

استانداردهای بین المللی ارزش گذاری 2 (مبانی ارزش گذاری به غیر از ارزش بازار)، که ارزش هایی غیر از ارزش بازار را تعریف می کند، ارزش انحلال را این گونه تفسیر می کند: "ارزش انحلال یا ارزش فروش اجباری، مقدار پولی است که می توان در واقع از آن دریافت کرد. فروش ملک در بازه های زمانی بسیار کوتاه است که امکان بازاریابی کافی را که توسط ارزش بازار تعیین می شود فراهم نمی کند. در برخی ایالت‌ها، موقعیت‌های فروش اجباری ممکن است شامل مواردی باشد که شامل فروشنده غیرارادی و خریدار یا خریدارانی می‌شود که از سختی‌های فروشنده آگاه هستند."

با توجه به موارد فوق می توان نتیجه گرفت که اموال را می توان بر مبنایی متفاوت از ارزش بازار (ارزش انحلال) و با در نظر گرفتن ماهیت غیر بازاری بودن معامله ارزیابی کرد.

ماهیت غیر بازاری معامله به طور معمول در دو نقطه ظاهر می شود:

1. فروش اجباری (غیر ارادی) اموال به دلایل مختلف.

2. در کاهش زمان قرار گرفتن در معرض بازار ملک در حال فروش در بازار.

در عین حال، قیمت تخمینی فروش ملک به دلیل شرایط نامتعارف فروش برای بازار، بدون شک کمتر از قیمت بازار خواهد بود. پیش‌بینی این قیمت به دلیل ماهیت و گستردگی مفروضات ذهنی و فرصت‌طلبانه مورد نیاز برای تدوین قضاوتی با این ماهیت بسیار دشوار است.

بسته به فوریت فروش دارایی ها، ارزش انحلال به ارزش انحلال سفارشی و ارزش انحلال اجباری (فوری) تقسیم می شود.

ارزش انحلال سفارشی یک ارزش تخمینی به قیمت های جاری است که نشان دهنده عواید برآورد شده از آن است فروش آزاددارایی برای مدت معینی که طی آن فروشنده این فرصت را دارد که اقدامات مناسبی را برای افزایش نقدینگی و ارزش دارایی ها (تعمیرات معمولی، بازارپسندی و غیره) منهای هزینه های فروش انجام دهد. تصمیم به انحلال در صورتی توسط مالک اتخاذ می‌شود که فروش دارایی در صورت زائد یا زیان‌آور بودن مصلحت‌تر باشد. از آنجایی که در این مورد هیچ محدودیت شدیدی برای زمان فروش وجود ندارد، دوره قرار گرفتن دارایی در حال فروش در بازار نزدیک به دوره قرار گرفتن در معرض بازار است و ارزش انحلال خود نزدیک به ارزش بازار است.

ارزش انحلال اجباری (فوری) یک ارزش تخمینی در قیمت‌های جاری است که نشان‌دهنده عواید مورد انتظار از فروش آزاد ملک به‌طور فوری است، یعنی. بدون انجام اقدامات مناسب برای افزایش نقدینگی و ارزش دارایی منهای هزینه های فروش. در این صورت محدودیت های سختگیرانه ای در زمان فروش دیکته شده توسط خریدار وجود دارد. دوره قرار گرفتن دارایی فروخته شده در بازار ممکن است بسیار کمتر از قرار گرفتن در معرض بازار باشد.

بنابراین ارزش فروش (ارزش انحلال) در هر دو گزینه کمتر از ارزش بازار خواهد بود. میزان کاهش ارزش بازار ناشی از عوامل فوق با تخفیف انحلال تعیین می شود. در صورت انحلال دستوری میزان این تخفیف کمتر از انحلال فوری خواهد بود.

1. اهداف، وظایف و وظایف محاسبه ارزش انحلال

اهداف و روش محاسبه ارزش انحلال با توجه به موقعیتی که صاحب ملک مورد ارزیابی قرار می گیرد تعیین می شود.

ارزیابی ارزش انحلال ملک ضروری است موارد زیر:

· پس از انحلال یک شرکت؛

· هنگام تهیه طرحی برای بازپرداخت بدهی های یک شرکت بدهکار که در معرض خطر ورشکستگی قرار دارد.

· هنگام تأمین مالی سازماندهی مجدد یک شرکت؛

· هنگام ارزیابی ارزش دارایی های مازاد یک شرکت.

· در طول سازماندهی مجدد یک شرکت بدون آزمایش انجام شده است.

· هنگام تجزیه و تحلیل و شناسایی فرصت ها برای تفکیک واحدهای تولیدی فردی یک شرکت به سازمان های مستقل اقتصادی.

· هنگام تعیین ارزش ملکی که به عنوان وثیقه عمل می کند و نیاز احتمالیاجرای آن در صورت عدم امکان بازپرداخت وام.

راه حل مثبت برای شرایط فوق به عوامل زیادی بستگی دارد، در درجه اول مانند ارزش و درجه نقدینگی ملک، عوامل عرضه و تقاضای حاکم در تاریخ ارزیابی.

2. فن آوری برای انجام کار برای محاسبه ارزش انحلال

وظیفه اصلی ارزیاب است تعریف دقیقنوع فرعی ارزش انحلال مطابق با وظایف تعیین شده توسط مشتری. برای رفع سردرگمی احتمالی بین مفاهیم ارزش بازار و ارزش غیربازار در فرآیند ارزیابی، ارزیاب باید از الگوریتم ارزیابی زیر پیروی کند:

1. اموال مورد ارزیابی را شناسایی کنید. شناسایی به معنای برقراری ارتباط بین اسناد موجود برای اشیاء ارزیابی و حضور و وضعیت واقعی آنهاست.

2. حقوق مرتبط با اموال مورد ارزیابی را شناسایی کنید. شرح مالکیت شامل توضیحات کلیدارایی و فهرستی از اسناد مالکیت که حقوق مالک را تضمین می کند، به عنوان مثال، بر اساس قرارداد خرید و فروش برای دارایی یک شرکت یا گواهی مالکیت صادر شده توسط سازمان های دولتی مجاز مربوطه.

3. هدف و کارکرد ارزشیابی را مشخص کنید. شناسایی هدف و عملکرد ارزیابی مستلزم تعیین مستدل نوع ارزش تخمینی و روش استفاده از نتایج آن مطابق با اهداف ارزیابی است.

4. یک تاریخ ارزیابی موثر تعیین کنید. تاریخ مؤثر ارزیابی، به عنوان یک قاعده، مصادف با تاریخ بازرسی اموال مورد ارزیابی است.

5. درباره اموال مورد ارزیابی تحقیق کنید. در این مرحله ملک مورد ارزیابی بررسی و وضعیت فنی آن تشریح می شود. تجزیه و تحلیل در حال انجام است رویکردهای ممکنبرای محاسبه ارزش بازار، که مبنایی است که براساس آن می توان مبانی ارزیابی متفاوت از ارزش بازار (ارزش انحلال، ارزش رهن، ارزش بیمه و غیره) را تعیین کرد.

6. محاسبه ارزش بازار ملک مورد ارزیابی. مطابق ماده 3 قانون فدرال "در مورد فعالیت های ارزش گذاری در فدراسیون روسیه» «... ارزش بازار شی ارزیابی به عنوان محتمل ترین قیمتی تلقی می شود که می توان این شی ارزیابی را در بازار آزاد در یک محیط رقابتی به فروش رساند...».

7. با توجه به هدف و کارکرد اعلام شده ارزیابی، برای محاسبه تخفیف های مناسب از ارزش بازار، از جمله هزینه های فروش، توجیهاتی ارائه دهید. هزینه های فروش شامل هزینه های نگهداری ملک، درآوردن آن به وضعیت قابل فروش، پورسانت به مشاوران املاک، ارزیاب ها و ... می باشد که در این صورت لازم است تمامی شرایط و محدودیت های خاص با توجه به شرایط موجود شناسایی شود.

8. در مورد محاسبه ارزش انحلال سفارش داده شده، نتایج ارزیابی باید مطابق با طرح تدوین شده برای فروش دارایی های منحل شده تعدیل شود. هنگام محاسبه ارزش انحلال، عواید حاصل از فروش دارایی‌ها، خالص از هزینه‌های مربوط، تا تاریخ ارزیابی با نرخ تنزیلی تنزیل می‌شود که ریسک مربوط به این فروش را در نظر می‌گیرد.

فروش دارایی های مختلف بسته به میزان نقدینگی آنها می تواند در زمان های مختلف انجام شود. نقدینگی به اموال دارایی ها اشاره دارد که در فروش سریع آنها بیان می شود، یعنی. گردش به پول نقد

اموال منقول به موجب تعریفی که دارد، عموماً نقدشوندگی بیشتری نسبت به اموال غیرمنقول دارد. تجهیزات، ماشین آلات و مکانیزم ها را می توان در موارد بیشتری پیاده سازی کرد کوتاه مدت. سایر دارایی ها مانند موجودی ها، مواد اولیه و مواد را می توان بلافاصله پس از تصمیم گیری برای فروش دارایی ها فروخت.

دنباله فن آوری کار بر روی محاسبه ارزش انحلال سفارش شده دارایی های یک شرکت به طور کامل در مواد سمینارهای موسسه ارائه شده است. توسعه اقتصادیبانک جهانی. شامل مراحل زیر است:

· توسعه یک برنامه تقویم برای انحلال دارایی های شرکت.

· محاسبه ارزش جاری دارایی ها با در نظر گرفتن هزینه های انحلال آنها.

· تعیین میزان بدهی های شرکت.

· کم کردن مبلغ بدهی های شرکت از ارزش تعدیل شده جاری دارایی ها.

متأسفانه در حال حاضر هیچ روش مستدلی برای محاسبه تخفیفات انحلال و به طور کلی ارزش انحلال وجود ندارد. با تجزیه و تحلیل رویکردهای محاسبه تخفیف های انحلال پیشنهاد شده توسط برخی نویسندگان، می توان نتیجه گرفت که این رویکردها عمدتاً ماهیت تجربی دارند و با نظر یک متخصص خاص تعیین می شوند.

مشخص است که ارزش بازار تعیین شده توسط ارزیاب، دوره معینی از قرار گرفتن در بازار را پیش‌فرض می‌گیرد، که طی آن ملک ارزیابی‌شده می‌تواند به ارزش بازار مشخص شده فروخته شود. با کاهش دوره قرار گرفتن در معرض بازار، احتمال فروش دارایی به ارزش بازار کاهش می یابد. فوریت فروش دارایی باید کاهش مناسبی را در سطح ارزش بازار تعیین کند. بنابراین، تفاوت بین ارزش بازار و انحلال، قبل از هر چیز، با زمان مورد نیاز برای فروش ملک تعیین می شود، بدون اینکه به عامل فروش اجباری اشاره کنیم. فوریت اجرا با نسبت زمان مورد نیاز فروش (قرار گرفتن در معرض) - Ttr به دوره قرار گرفتن در بازار - Ttr تعیین شده در تاریخ ارزیابی - برای نوع خاصی از ملک تعیین می شود.

بنابراین، ارزش انحلال را می توان با ارزش بازار تعدیل شده برای تخفیف انحلال تعیین کرد. خود تخفیف انحلال (L) را می توان به عنوان حاصلضرب تابع زمان قرار گرفتن در معرض f(Te) و کشش قیمتی تقاضا با در نظر گرفتن ضریب فروش اجباری f(E) نشان داد:

تخفیف انحلال

(L) = f(Te)*f(E).

تابع f(Te) را می توان با استفاده از فرمول زیر محاسبه کرد:

f(Te)=1/(1+i)(Tre -Tmp)

که در آن (Tre-Ttr) تعداد دوره های تعهدی بهره (ماه) برای دوره تنزیل است که بر اساس زمان فروش مورد نیاز (قرار گرفتن در معرض) تعیین می شود. i -- نرخ تنزیل مربوطه (Tre-Ttr).

مثال 1. یک ارزیاب ارزش بازار (MC) تجهیزات را با استفاده از رویکردهای مختلف ارزیابی، 50000 دلار تعیین کرد. با استفاده از روش ساخت تجمعی، نرخ سرمایه (R) 35٪ تعیین شد، در حالی که نرخ بازده 10٪ (سالانه) بود. همانطور که می دانید، R از دو جزء تشکیل شده است - نرخ بازده (i) و نرخ بازده (RR). با در نظر گرفتن NV به عنوان جزئی از نرخ سرمایه گذاری، که می تواند در صورت تمایل T به 0 قربانی شود، فرمول (1) را می توان به صورت زیر ارائه کرد:

f(Te)= 1/(1+ R - HB)(Tre - Tmp)

قرار گرفتن در معرض بازار (Tre) 3 ماهه و نوردهی مورد نیاز (Ttr) 1 ماه است.

f(Te)=1/(1 + 0.029 - 0.008)(3 - 1) =0.959

ارزش انحلال

(LS) = RS*f(Te) = 50000*0.959 = 47964 دلار

تخفیف انحلال = 50000 - 47964 = 2036 دلار

وابستگی هزینه به دوره مواجهه را می توان با فرمول زیر نیز بیان کرد:

LS = RS*(1 -- exp(-i*Ttr))/(1 -- exp(-i*Ttr))، (2)

مثال 2. بر اساس داده های مثال 1، ارزش انحلال را با استفاده از فرمول (2) محاسبه می کنیم:

LS = 50000 * (1 -- exp(-0.029*1))/(1 -- exp(-0.029*3)) = 17470 دلار

تخفیف انحلال = 50,000 - 17,470 = 32,530 دلار

با مقایسه مقادیر به‌دست‌آمده ارزش انحلال در مثال‌های 1 و 2، می‌توان نتیجه گرفت که فرمول (1) تمایل دارد به وضوح نتیجه را در Ttr به طور قابل توجهی بیش از حد تخمین بزند.<<Трэ, а формула (2) -- напротив, к занижению. К тому же при Ттр=0, стоимость, рассчитанная с помощью модели 2, равна нулю, что явно не логично. Для устранения этих негативных тенденций в качестве итоговой величины ликвидационной стоимости можно принять средневзвешенную величину по результатам использования моделей 1 и 2:

ارزش انحلال (میانگین موزون) = (17470.2+47964.1)/3 = 27634.7 دلار

تخفیف انحلال = 50000-27634.7 = 22365.3 دلار

تعیین ضریب کشسانی (Ke) به دلیل عدم وجود اطلاعات لازم دشوارتر است. کشش قیمتی تقاضا، نسبت درصد تغییر در حجم تقاضا و درصد تغییر قیمت است (این فرمول برای هر گونه تغییر قیمت در مورد منحنی تقاضای خطی و تغییرات کوچک قیمت در مورد منحنی تقاضای دلخواه قابل استفاده است). به طور معمول، تقاضا زمانی که قیمت ها بالا است کشش و زمانی که قیمت ها پایین هستند غیرکشش است. هنگامی که تقاضای Ke> 1 کشسان است، زمانی که Ke<1 -- неэластичный. В случае Кэ = 1 имеет место единичная эластичность.

مبنای تعیین ضریب کشش قیمتی تقاضا، اطلاعات بازار است که بر اساس آن می توان نمودار کشش قیمتی تقاضا را ساخت.

برای محاسبه جزء تخفیف انحلال، همچنین مشروط به عوامل فروش اجباری و با در نظر گرفتن کشش تقاضا، می توان مدل زیر را در نظر گرفت:

L=((Tmp / Tpe)2 - 2(Tmp / Tpe) +1) *e -B*Ke. (3)

که در آن L تخفیف انحلال است. Ttr - زمان قرار گرفتن در معرض مورد نیاز (اجرا)؛ Tre - زمان قرار گرفتن در معرض بازار؛ RS - ارزش بازار؛ e -B*Ke-- جزء تخفیف انحلال به دلیل فروش اجباری و با در نظر گرفتن کشش تقاضا. e -- پایه لگاریتم طبیعی (e=2.718). B ضریبی است که عامل فروش اجباری را منعکس می کند و B<1 (значение коэффициента в зависимости от «степени вынужденности» находится в интервале 0,2-0,5); Кэ -- коэффициент эластичности спроса.

این فرمول ضریب تنزیل از ارزش بازار را به عنوان تابعی از زمان قرار گرفتن در معرض مورد نیاز، بسته به زمان فروش دارایی ها، به عنوان نسبتی از ارزش قرار گرفتن در معرض بازار تعیین می کند. در این مورد، E پارامتری است که محدوده تغییرات در تخفیف انحلال را تعیین می کند، یعنی. از 0 به یک مقدار بر حسب ارزش برابر با (РС*e -B*Kе). با تقاضای کاملاً بی کشش، ضریب کشش قیمتی تقاضا به ترتیب به سمت صفر (РС*e -B*Kе) به РС میل می کند. به ارزش بازار می رسد؛ با تقاضای کاملاً کشسان، کشش به سمت بی نهایت و تخفیف، بر این اساس، به صفر تمایل دارد. بنابراین، هرچه کشش قیمتی تقاضا بیشتر باشد، تخفیف کاهش می یابد و بالعکس. از معایب این روش برای محاسبه ارزش انحلال می توان به دشواری محاسبه ضریب کشش اشاره کرد.

3. چارچوب قانونی برای اعمال ارزش تصفیه

چارچوب قانونی برای اعمال ارزش انحلال توسط قانون فدراسیون روسیه در موارد ورشکستگی (ورشکستگی) اشخاص حقوقی، توقیف اموال آن با فروش اجباری بعدی این اموال به منظور پرداخت حساب های پرداختنی یا وصول تنظیم می شود. معوقه مالیات ها و سایر پرداخت ها به بودجه های سطوح مختلف مطابق با روند اجرایی فعلی.

در حال حاضر، در ارزیابی املاک و مستغلات، اغلب تعیین ارزش بازار ضروری است. روش محاسبه آن، که از اروپای غربی و آمریکا به ما رسیده است، قبلاً در شرایط اقتصادی داخلی با موفقیت آزمایش شده است. تعریف سایر انواع ارزش در روش ارزش گذاری روسیه بسیار کمتر رایج است، که بر سطح پایین حمایت روش شناختی آنها تأثیر می گذارد. به ویژه، این وضعیت هنگام محاسبه ارزش انحلال املاک مشاهده می شود.

بهبود محاسبه این نوع ارزش، و بر این اساس، مبنای روش شناختی و روش شناختی، امروز بسیار مهم است، زیرا بحران مالی و اقتصادی که در اوت 1998 رخ داد باعث افزایش شدید نیاز به استفاده از ارزش انحلال شد. در میان نهادهای اقتصاد بازار

بررسی ادبیات داخلی نشان داد که عملاً هیچ کس این موضوع را به طور عمیق مطالعه نکرده است، در حالی که ارزش تصفیه یکی از عناصر اصلی در سیستم مدیریت ضد بحران شرکت های ورشکسته و اقدامات اجرایی است. اخیراً، بیشترین نیاز به این نوع ارزش در سیستم مدیریت املاک و مستغلات که دارای مالکیت فدرال است و در قلمرو شهر مسکو واقع شده است مشاهده شده است، زیرا این موضوع فدرال بزرگترین مالک فدرال است که در قلمرو آن وجود دارد. حدود 3 میلیون متر مربع است. متر فضای اداری و اداری، هتل ها، دپوی ماشین و سایر اماکن.

یکی از مشکلات مبرم و مهم مشکل انحلال پروژه های عمرانی بلندمدت و ساخت و سازهای ناتمام است، از جمله در قلمرو شهر مسکو، جایی که تعداد قابل توجهی از تاسیسات صنعتی و اداری ناتمام وجود دارد که در آن بودجه عمومی قابل توجهی وجود دارد. سرمایه گذاری شده اند. بنابراین، ارزیابی صحیح این املاک بسیار مهم است که انتظار می رود طبق پیش نویس قطعنامه مشترک وزارت روابط دارایی فدراسیون روسیه و دولت مسکو "در مورد مشارکت در گردش اقتصادی و اطمینان حاصل شود" در حراج به فروش می رسد. بهره وری استفاده بیشتر از اشیاء ساخت و ساز ناتمام و همچنین اشیایی که در معرض بازسازی یا مرمت هستند که متعلق به فدرال هستند و در قلمرو شهر مسکو واقع شده اند."

مبهم بودن اطلاعات در مورد معاملات خرید و فروش املاک و مستغلات فروخته شده در حراجی ها در روسیه یکی از دلایل اصلی حمایت روش شناختی ضعیف برای محاسبه ارزش انحلال و بر این اساس، دقت در تعیین ارزش آن است، در حالی که در کشورهای اروپایی چنین است. اطلاعات باز و در دسترس است و هیچ مشکلی برای محاسبه این نوع ارزش در روش ارزش گذاری خارجی وجود ندارد.

علاوه بر این مشکل، مشکل دیگری، نه کمتر مهم، وجود دارد - این مقررات نظارتی و قانونی اعمال ارزش انحلال و ادغام تفسیر بدون ابهام آن است. بنابراین، مطابق با قانون فدرال 21 ژوئیه 1997 شماره 119-FZ "در مورد رسیدگی های اجرایی"، لازم است ارزش بازار اموالی که باید در حراج فروخته شوند محاسبه شود. اما اگر در حراج فروخته شود، یعنی برای مدت زمان محدودی که برای شرایط غیر بازاری فروش معمول است، این با مفهوم ارزش بازار مندرج در ماده 3 قانون فدرال مطابقت ندارد. 29 ژوئیه 1998 شماره 135-FZ "در مورد فعالیت های ارزش گذاری در فدراسیون روسیه". به ویژه، مقررات زیر نقض می شود: «... ارزش معامله در شرایط فوق العاده منعکس نمی شود...»، «... قیمت معامله نشان دهنده اجرت معقول برای موضوع ارزیابی است و در آنجا هیچ اجباری برای انجام معامله در رابطه با طرفین معامله از هیچ طرف نبود...» و دیگران، زیرا هیچ مالک معقولی ملکی را در یک مزایده در مدت کوتاهی غیر معقول و به قیمتی کمتر از قیمت بازار نمی فروشد. این به طور مستقیم نشان دهنده فروش اجباری است که در مفهوم ارزش انحلال ذاتی است. بنابراین، ارزیابان باید نه ارزش بازار، بلکه ارزش تصفیه اموال توقیف شده را تعیین کنند.

با توجه به چارچوب نظارتی ضعیف برای ارزیابی املاک و مستغلات و فقدان استانداردهای تایید شده توسط دولت فدراسیون روسیه، مفهوم ارزش انحلال و دامنه کاربرد آن هنوز ایجاد نشده است. تنها سندی که حداقل مفهومی از آن ارائه می‌کند، دستور شماره 6-r FCSM مورخ 25 سپتامبر 1996 «در مورد تأیید توصیه‌های روش‌شناختی برای ارزیابی دارایی صندوق‌های سرمایه‌گذاری متقابل» است. بیان می کند که «ارزش انحلال ... به ارزش فروش اجباری یک ملک اشاره دارد، یعنی مقدار پولی که می توان از فروش یک ملک در یک بازه زمانی به دست آورد که در مقایسه با زمان تعیین شده بازاریابی بسیار کوتاه است. تحت استاندارد ارزش بازار». این مفهوم عملاً با مفهوم ارزش انحلال ارائه شده در استانداردهای بین المللی ارزش گذاری شماره 2 "مبانی ارزش گذاری به غیر از ارزش بازار" (که هنوز توسط دولت فدراسیون روسیه بر خلاف دولت های برخی از ایالت های دیگر به رسمیت شناخته نشده است) مطابقت دارد، که بیان می کند که "ارزش انحلال یا ارزش فروش اجباری مقدار پولی است که می تواند به طور واقعی از فروش ملک در یک بازه زمانی بسیار کوتاه به دست آید که امکان بازاریابی کافی را که توسط ارزش بازار تعریف شده است. در برخی از ایالت ها، موقعیت های فروش اجباری ممکن است شامل مواردی باشد که شامل یک فروشنده غیر ارادی و خریداران را در مورد مشکلاتی که فروشنده تجربه کرده است آگاه کرده است." این مفاهیم به درستی ماهیت ارزش انحلال را آشکار می کند.

از مفاهیم فوق می‌توان نتیجه گرفت که تنها عاملی که بر ارزش انحلال تأثیر می‌گذارد و آن را از ارزش بازار متمایز می‌کند، عامل «فروش اجباری» است که برای شرایط غیر بازاری برای فروش املاک معمول است.

بنابراین، کاملاً آشکار می شود که برای محاسبه ارزش انحلال در شرایط فعلی روسیه، می توان از معادله زیر استفاده کرد:

با صورت. = از بازار x (1 - K بیرون)،

· با صورت. - ارزش تصفیه املاک و مستغلات؛

· از بازار. - ارزش بازار شی مورد مطالعه؛

· به بیرون. - تنظیم برای فروش اجباری، ارائه شده 0< К вын. < 1.

با توجه به معادله فوق، ارزش انحلال در دو مرحله محاسبه می شود. در مرحله اول ارزش بازار ملک مورد مطالعه تعیین می شود. در مرحله دوم، مقدار تعدیل فروش اجباری محاسبه شده و در ارزش بازار لحاظ می شود، یعنی ارزش بازار برای عامل "فروش اجباری" (برای شرایط غیر بازاری فروش) تعدیل می شود. ).

اگر محاسبه ارزش بازار املاک و مستغلات مشکلی ایجاد نمی کند، تعیین کمک هزینه تعدیل برای فروش اجباری و توجیه ریاضی آن سوالات زیادی را ایجاد می کند. در عمل، ارزیابان به طور مستقیم آن را در محدوده 0.1 تا 0.3 (10 - 30٪ ارزش بازار) می پذیرند، به همین دلیل است که حراج اغلب نامعتبر اعلام می شود. از نظر روانشناختی به دلیل دشواری توجیه آن، از پذیرش بزرگ بودن این شاخص می ترسند. در حالی که تجزیه و تحلیل آمارهای مربوط به حراج املاک و تجربه شخصی نشان می دهد که تعدیل تعدیل برای فروش اجباری به طور متوسط از 0.3 تا 0.5 و گاهی اوقات به 0.8 می رسد.

به منظور ارائه یک مبنای ریاضی برای محاسبه تعدیل تعدیل برای فروش اجباری، تجزیه و تحلیل نتایج بیش از 100 مزایده در سه بخش از بازار املاک و مستغلات - اداری، خرده فروشی و اهداف صنعتی و انباری، واقع شده است. در مسکو و متعلق به اشخاص حقوقی با استفاده از روش تجزیه و تحلیل فروش زوجی است. نتایج تجزیه و تحلیل در جدول آورده شده است.

دامنه نوسانات در مقادیر کمک هزینه تعدیل برای فروش اجباری


	هدف عملکردی شی	محدوده نوسانات در مقادیر تعدیل تعدیل برای فروش اجباری، ٪
	ساختمان ها و اماکن اداری:
	ساختمان ها و اماکن تجاری:
	ساختمان ها و اماکن انباری و صنعتی:

در نتیجه تجزیه و تحلیل داده های جدول، روند تغییرات در مقدار متوسط آنها مشخص شد که نشان می دهد در شرایط ناپایدار اقتصادی کشور (پایان سال 1377)، مقادیر تعدیل فروش اجباری بیشتر از در یک وضعیت اقتصادی نسبتاً باثبات (پایان سال 2000).

عامل "فروش اجباری" که بر ارزش انحلال تأثیر می گذارد و به صورت کمی در قالب تعدیل فروش اجباری بیان می شود، به نوبه خود شامل سیستمی از عوامل سطح پایین تر است.

فاکتور اجباری به فروش:

· روش های فروش

· تاریخ فروش

· ریسک سرمایه گذاری

· · هزینه های فروش

· · دیگر

مطالعه بیشتر وابستگی تعدیل تعدیل برای فروش اجباری این اشیاء به عناصر تشکیل دهنده عامل "اجباری به فروش" به ما امکان می دهد یک فرمول جهانی برای محاسبه ارزش انحلال استخراج کنیم.

4. برآورد ارزش انحلال

ارزش انحلال یک مؤسسه، ارزش آن در حین فروش اجباری است، برابر با مقدار پولی که به شکل تفاوت بین درآمد حاصل از انحلال شرکت دریافت شده در نتیجه فروش دارایی های آن برای انحلال دریافت می شود. در این مورد، ما در مورد فروش ملک در بازه زمانی صحبت می کنیم که برای بازاریابی کافی بسیار کوتاه است.

ارزیابی ارزش انحلال یک شرکت در مواردی انجام می شود که در مورد توانایی آن برای ادامه فعالیت تردیدهای جدی وجود دارد (شرکت در حالت ورشکستگی است)، یا اگر ارزش شرکت در زمان انحلال ممکن است بالاتر باشد. از این که به کار خود ادامه دهد.

وضعیت ورشکستگی و انحلال یک بنگاه اقتصادی اضطراری است. احتمال تصمیم مثبت در مورد عدم پرداخت، که معمولاً با این وضعیت همراه است، به ارزش دارایی متعلق به شرکت منحل شده بستگی دارد.

ارزیابی ارزش انحلال یک شرکت نه تنها در صورت انحلال شرکت ضروری است. در بسیاری از موارد دیگر مهم است، به عنوان مثال: هنگام تأمین مالی یک شرکت بدهکار. در طول سازماندهی مجدد یک شرکت (از جمله در طول بررسی برنامه های سازماندهی مجدد شرکت)؛ هنگام تهیه طرحی برای بازپرداخت بدهی های یک شرکت بدهکار که در معرض خطر ورشکستگی قرار دارد. هنگام تجزیه و تحلیل و شناسایی امکان تفکیک ظرفیت های تولید فردی شرکت به سازمان های مستقل اقتصادی؛ هنگام ارزیابی برنامه های کاربردی برای خرید یک شرکت؛ هنگام بررسی معاملات متقلبانه مربوط به انتقال حقوق مالکیت به اشخاص ثالث.

برآورد ارزش انحلال یک شرکت در شرایط ورشکستگی دارای تعدادی ویژگی است که عمدتاً به دلیل ماهیت خود وضعیت اضطراری است. این ویژگی ها باید در ارزیابی ملک در نظر گرفته شود.

ارزیابی ارزش انحلال به انواع به اصطلاح فعال ارزیابی اشاره دارد که بر اساس نتایج به دست آمده، بسیاری از افراد ذینفع تصمیمات مدیریتی مناسبی را اتخاذ می کنند. یکی از ویژگی های ارزش انحلال یک شرکت، وابستگی بالای اشخاص ثالث به نتایج ارزیابی است.

بر اساس قوانین کلی در مورد انحلال اشخاص حقوقی مقرر در مواد 61 - 65 قانون مدنی فدراسیون روسیه، تفاوت اصلی بین انحلال یک شخص حقوقی (شرکت) و سازماندهی مجدد آن به هر شکلی این است که انحلال انجام نمی شود. دلالت بر جانشینی دارد، یعنی انتقال حقوق و تعهدات شرکت منحل شده به سایر اشخاص.

ارزیابی ارزش انحلال یک شرکت با کسر از ارزش تعدیل شده تمام دارایی های موجود در ترازنامه، مقدار هزینه های جاری مرتبط با انحلال شرکت و همچنین ارزش کلیه بدهی ها محاسبه می شود.

ارزش انحلال (از این پس به عنوان LS نامیده می شود) در بسیاری از موارد ضروری است. به عنوان مثال، تعریف آن در هنگام انتقال یک شی به عنوان وثیقه در صورت اخذ وام الزامی است. هنگام بستن یک شرکت یا هنگام تامین مالی یک شرکت بدهکار و غیره.

کیفیت تصمیمات اتخاذ شده به صحت تعیین این ارزیابی انحلال بستگی دارد.

"ارزش انحلال" چیست و چه چیزی بر ارزش آن تأثیر می گذارد؟

به‌طور کلی، ارزش انحلال به قیمتی اطلاق می‌شود که یک دارایی را می‌توان در یک بازه زمانی کاملاً محدود در بازار به فروش رساند.

به عنوان یک قاعده، مشخص شده است ارزش گذاری همیشه کمتر از قیمت بازار است. و این به دلایل زیادی است، به ویژه:

علاوه بر عوامل فوق، ارزش دارو نیز تحت تأثیر روش ارزیابی آن است.

روشهای ارزیابی داروها

دو تا اصلی وجود دارد گزینه ارزیابی دارو:

بنابراین ارزیابی این تخفیف توسط کارشناسان صورت می گیرد و ارزش آن معمولاً بین 10 تا 50 درصد و حتی بیشتر است.

اگر هنوز سازمانی را ثبت نکرده اید، پس آسانترین راهاین را می توان با استفاده از خدمات آنلاین انجام داد که به شما کمک می کند تمام اسناد لازم را به صورت رایگان تولید کنید: اگر قبلاً یک سازمان دارید و به نحوه ساده سازی و خودکارسازی حسابداری و گزارش فکر می کنید، خدمات آنلاین زیر به کمک شما می آیند و به طور کامل یک حسابدار را در شرکت شما جایگزین خواهد کرد و در هزینه و زمان زیادی صرفه جویی خواهد کرد. همه گزارش ها به صورت خودکار تولید می شوند، به صورت الکترونیکی امضا می شوند و به صورت خودکار به صورت آنلاین ارسال می شوند. این برای کارآفرینان یا شرکت های LLC در سیستم مالیاتی ساده، UTII، PSN، TS، OSNO ایده آل است.
همه چیز با چند کلیک، بدون صف و استرس اتفاق می افتد. آن را امتحان کنید و شگفت زده خواهید شدچقدر آسان شده است

انواع

ارزش انحلال بر تقسیم می شود سه نوع اصلی:

داروی سفارش داده شده (یا طولانی مدت). زمانی اتفاق می‌افتد که فروش دارایی‌ها در یک دوره زمانی طولانی اتفاق می‌افتد که امکان فروش ملک را با قیمت واقعی فراهم می‌کند. این نوع ارزش انحلال با بالاترین برآورد مشخص می شود. برای دارایی های سخت فروش (بی نقدترین آنها)، مدت زمانی که برای فروش دارایی ها در نظر گرفته می شود، معمولاً 2 سال است. وظیفه اصلی در طول فروش بلندمدت دارایی ها نزدیک کردن ارزش آنها تا حد امکان به بازار فعلی است.
محصول دارویی سفارش داده شده یک ارزش محاسبه شده است که با قیمت های فعلی منهای هزینه های فروش ملک محاسبه می شود. این درآمدی است که یک شرکت در نتیجه فروش آزاد دارایی های خود در یک دوره زمانی معین دریافت می کند. در این مدت، فروشنده این فرصت را دارد که فعالیت های خاصی را با هدف افزایش جذابیت دارایی ها (به عنوان مثال، تعمیرات و غیره) انجام دهد.
داروهای اجباری (یا کوتاه مدت). چنین فروش با سرعت بسیار بالا مشخص می شود که در نتیجه به دست آوردن ارزش واقعی دارایی ها غیرممکن است. فروش تمام دارایی ها معمولاً به طور همزمان و در یک حراج انجام می شود. هدف از چنین فروش سریع، به دست آوردن وجوه برای پرداخت تعهدات کوتاه مدت شرکت یا بدهی هایی است که سررسید شده اند.
LP اجباری نشان دهنده درآمد حاصل از فروش علنی و فوری دارایی است که با مقدار هزینه های مرتبط با این فرآیند کاهش می یابد. اما زمان فروش دارایی ها به قدری کوتاه است که اقدامات لازم برای افزایش نقدینگی دارایی ها کافی نیست. این بدان معنی است که ارزیابی حداقل خواهد بود.
ارزش تصفیه دارایی های تخریب شده این نام دلبخواه است، اما به طور دقیق ماهیت فرآیند را منعکس می کند: دارو به این منظور تعیین می شود که ابتدا دارایی ها را از ثبت حذف کند و سپس آنها را نابود کند و آنها را بفروشد. به عنوان یک قاعده، این روش برای انحلال یک شرکت برای ساختن تأسیسات جدید در جای خود استفاده می شود - و تأثیر اقتصادی چنین ساخت و ساز بسیار بیشتر از فروش یک شرکت منحل شده است.

در چه مواردی این محاسبه ضروری است؟

اول از همه، PM مورد نیاز در مورد:

روش ارزیابی گام به گام

به طور کلی، ارزش گذاری دارو، تعیین ارزش بازار یک دارایی و هزینه های انحلال آن (فروش یا تخریب) است.

شایان ذکر است که محاسبه داروها نباید بر اساس فروش سریع دارایی ها باشد، بلکه بر اساس حداکثر استخراج درآمد از دفع آنها باشد که امکان حل تمام وظایف محول شده یا اکثر آنها را فراهم می کند.

فرمول

این فرمول برای تعیین داروها اغلب مورد استفاده قرار می گیرد، زیرا این امکان را فراهم می کند تا این ارزیابی را تا حد امکان به ارزش بازار آن نزدیک کنید:

ارزش انحلال = ارزش بازار x (1 - نسبت فروش اجباری)

نسبت فروش اجباریدر محدوده 0.1 - 0.5 یا از 10 تا 50 درصد ارزش بازار ملک است.

مقدار این ضریب به طور جداگانه توسط.

و او را تحت تأثیر قرار می دهد تاثیر عوامل بسیاری:

زمان فروش ملک؛
نوع و وضعیت ملک؛
ارزش گذاری بازار ملک مشابه؛
وضعیت فعلی اقتصاد و عوامل دیگر.

بنابراین، کارشناسان معتقدند که ضریب مشخص شده باید حداقل 0.5 حد پایین باشد، یعنی. 50 درصد علاوه بر این، محاسبه با استفاده از این فرمول اغلب با یک شاخص هزینه های انحلال تکمیل می شود که درآمد واقعی حاصل از واگذاری دارایی ها را نشان می دهد.

تفاوت های ظریف در ارزیابی ارزش انحلال

به محض انحلال شرکت به دلیل ورشکستگیموارد زیر باید در نظر گرفته شود:

دارایی یک شرکت را می توان به عنوان یک مجموعه کامل ارزیابی کرد.
ارزیابی را می توان از طریق مزایده انجام داد که در آن ملک به طور جداگانه فروخته می شود.

در حالت اول، فروش سریع و سودآور با این واقعیت پیچیده می شود که ارزش شرکت به عنوان کل مجموعه همیشه بالا است، حتی اگر با ارزش واقعی بازار دارایی ها مطابقت نداشته باشد. علاوه بر این، هنگام تعیین دارو در این مورد، آنها اغلب ارزش تجارت - شهرت و نام کسب شده آن را فراموش می کنند.

هنگام استفاده از روش حراج برای فروش اموال یک شرکت، شانس فروش آن بسیار سودآور وجود دارد، اما نه به طور کامل. سپس ابتدا باید در مورد آن دسته از دارایی هایی تصمیم بگیرید که در معرض واگذاری قرار می گیرند نه از طریق فروش، مثلاً با اسقاط آنها، از طریق تخریب و غیره. به طور معمول، چنین دارایی هایی تنها هزینه های انحلال شرکت را تکمیل می کنند.

ارزیابی انحلال دارایی های ثابتاز جمله تجهیزات، اغلب به ارزش باقیمانده آنها بستگی دارد که بر اساس طول عمر دارایی و قیمت اصلی آن محاسبه می شود. علاوه بر این، ارزش دارو تحت تأثیر بسیاری از عوامل دیگر است که یکی از آنها عمر مفید، وضعیت فنی تأسیسات و همچنین وجود آنالوگ های مدرن تر در بازار است. اما این در مورد ساختمان‌ها صدق نمی‌کند، که در درجه اول با توجه به موقعیت مکانی و تعداد مالکانی که دارند ارزش گذاری می‌شوند.

ارزش انحلال سهامنشان دهنده مبلغی است که پس از فروش دارایی های شرکت، بازپرداخت بدهی های شرکت به هزینه آنها و پرداخت های سهام ممتاز باقی می ماند. به طور معمول، این دارو فقط به عنوان یک تخمین عمل می کند، اما تا زمانی که انحلال شرکت واقعاً رخ دهد. سپس دارو برای کسانی که قصد خرید این تجارت را دارند مهم می شود.

ارزش انحلال چیست و چرا به آن نیاز است در ویدیوی زیر توضیح داده شده است:

در بازار مدرن روسیه، ارزش انحلال به طور فزاینده ای اهمیت می یابد. معمولاً برای کار با شرکت های ورشکسته یا پروژه های ساخت و ساز بلندمدت با بودجه فدرال استفاده می شود. فرآیند ارزیابی اموال به ویژه در شرایط بحرانی در کشور اهمیت دارد.

انواع هزینه

هر محصول با هزینه مشخص می شود. در شرایط استاندارد، بازار ظاهر می شود که مبنایی برای ارزیابی شی در نظر گرفته می شود. هنگام انحراف از ویژگی های مشخصه آن، انواع دیگری از ارزش به وجود می آیند.

قیمت بازار قیمت شیئی است که محتمل ترین آن در نظر گرفته می شود. موضوع ارزش گذاری در فضای رقابتی در بازار آزاد فروخته می شود. طرفین از اطلاعات لازم در مورد شی مطلع می شوند. قیمت تحت تاثیر دلایل غیرعادی قرار نمی گیرد که عبارتند از:

هیچ تعهدی برای طرفین معامله وجود ندارد: یکی باید بفروشد، دیگری باید بخرد.
ملک به مزایده عمومی گذاشته شده است.
قیمت یک محصول به صورت پولی بیان می شود.
مبلغ معامله کافی به نظر می رسد، هیچ اجباری برای خرید یا فروش وجود ندارد.
هر دو طرف معامله در مورد موضوع آن اطلاعاتی دارند و به نفع خود عمل می کنند.

عدم رعایت یکی از معیارهای ارزش بازار توصیف شده منجر به ظهور انواع دیگر می شود. این واقعیت مستلزم تعریف روشنی از مناسب ترین نوع در هر موقعیتی است. ارزش سرمایه گذاری زمانی به وجود می آید که دارایی برای هدفی متمایز خریداری شود. این هم یک تمایل صرفا تجاری برای کسب سود در آینده است و هم دلایل غیراقتصادی، برای مثال، لذت بردن از یک نقاشی قدیمی. ارزش انحلال زمانی لازم است که شرایط غیرعادی پیش بیاید و قیمت ملک کمتر از ارزش گذاری شده باشد.

ارزش نجات - چیست؟

مفهوم ارزش انحلال به مقدار پولی اطلاق می شود که در هنگام انحلال دارایی ها قابل بازیافت است. اینها شامل اموالی است که به یک شخص حقیقی یا حقوقی تعلق دارد. بر این اساس، این مبلغ واقعی است که مالک هنگام فروش ملک در مدت زمان کوتاه انتظار دارد. هنوز پایگاه آماری کافی برای خرید و فروش چنین اشیایی در بازار روسیه وجود ندارد، بنابراین از نوع ارزش گذاری بازار استفاده می شود.

در همان زمان، مقدار باقیمانده شی محاسبه می شود. با در نظر گرفتن استهلاک ملک، ارزشی برابر با ارزش اقتصادی معتبر را نشان می دهد. برای به دست آوردن نتیجه صحیح، باید استهلاک انباشته را از قیمت اصلی کم کنید. چنین داده هایی هنگام محاسبه ارزش انحلال اموالی که در شرایط اجباری به حراج گذاشته می شود در نظر گرفته می شود.

چه زمانی رخ می دهد؟

زمانی که پرداخت بدهی های موجود به طلبکاران ضروری باشد، یک شرکت با استفاده از روش ارزش تصفیه ارزیابی می شود. فروش کالاهای تولید شده قادر به پوشش بدهی نیست و مالک را مجبور به فروش دارایی برای پرداخت آن می کند. عامل زمان در این مورد تعیین کننده می شود. هر چه دارایی ها سریعتر فروخته شوند، بدهی ها زودتر بازپرداخت می شوند.

زمان انجام معامله برای هر مورد به صورت جداگانه تعیین می شود. انحلال یک شخص حقوقی به دو صورت اجباری و داوطلبانه انجام می شود. در صورت فروش داوطلبانه ملک، می توان برنامه اجرایی قابل قبولی تهیه کرد و اقدامات خود را با در نظر گرفتن جزئیات خاص برنامه ریزی کرد. اموال ورشکستگی (اموال بدهکار) در مهلت مقرر به مزایده گذاشته می شود. ارزش انحلال تضمینی برای طلبکاران است که بدهی بازپرداخت خواهد شد. ملک تبدیل به وثیقه می شود. برای وام دهنده مهم است که بداند چه زمانی تسویه حساب انجام می شود و فروش به چه قیمتی انجام می شود. گاهی اوقات ارزش تصفیه وثیقه نامیده می شود.

در صورت انحلال اجباری، بازه زمانی به شدت کاهش می یابد. در این مورد، ارزیابی ارزش انحلال ملک بر اساس قانون فدراسیون روسیه انجام می شود. اشیاء ملکی ظرف دو ماه پس از توقیف فروخته می شود. انحلال داوطلبانه و اجباری هر دو منجر به کاهش ارزش ملک می شود و قیمت از قیمت بازار کمتر می شود. برای فروشنده این به یک رویداد زیان ده تبدیل می شود، اما برای خریدار سودآور می شود.

عوامل ارزیابی

ارزش انحلال ملک موضوع بستگی به اجبار برای گذاشتن اموال به مزایده دارد. این عامل اصلی تأثیرگذار بر ارزش در غیاب توافقات بازار است. برای محاسبه دقیق ارزش انحلال، دلایل دیگری نیز در نظر گرفته می شود:

دوره نمایشگاه زمانی است که برای فروش یک شی در نظر گرفته شده است. هر چه مدت حراج کوتاهتر باشد، قیمت ملک کاهش می یابد.
وضعیت اقتصادی کشور در زمان برگزاری مزایده. وضعیت عینی بازار ممکن است بر ارزش گذاری ملک تأثیر منفی بگذارد.
جذابیت یک ملک در بازار املاک و مستغلات به ویژگی های فردی آن و تقاضای بازار برای نوع خاصی که به نمایش گذاشته می شود بستگی دارد.

ارزش انحلال سهام ممتاز در مکانی جداگانه قرار دارد. صاحبان آنها در وهله اول پس از خاتمه فعالیت سازمان غرامت برای ضرر دریافت می کنند. آنها همچنین از حق تقدم پرداخت وجوهی که با پول سخت یا درصدی از ارزش اسمی سهم مطابقت دارد، برخوردار هستند.

روش های ارزیابی

بازار املاک و مستغلات روسیه از روش های منحصر به فردی برای محاسبه ارزش انحلال هنگام ارزیابی یک شی استفاده می کند.

برای انجام یک روش مستقیم برای ارزیابی املاک، لازم است از یک تحلیل مقایسه ای از فروش اشیاء مشابه در یک بخش بازار معین استفاده شود. این برای بررسی معاملات خرید و فروش اخیر در یک مکان خاص برای اقلام مشابه مورد نیاز است. سپس وابستگی مستقیم ارزش انحلال شی به عوامل اصلی ایجاد می شود.

روش غیرمستقیم ارزیابی املاک و مستغلات بر اساس ارزش واقعی بازار املاک در یک دوره زمانی خاص است. قیمت با ضریب (تعدیل) تأثیر عوامل اصلی که ملک را مجبور به مزایده می کند تنظیم می شود. این روش به نظرات ذهنی بستگی ندارد، زیرا با استفاده از یک فرمول محاسبه می شود.

فرمول محاسبه

برای جلوگیری از قیمت گذاری شهودی ملک، بهتر است از یک روش ریاضی استفاده کنید. این فرمول دقت انکارناپذیری را در مورد چگونگی یافتن ارزش انحلال ارائه می دهد.

بنابراین، فرمول یک محاسبه دقیق: ارزش انحلال، ارزش بازار ضرب در ضریب تعدیل است. بیایید مفهوم آخر را روشن کنیم. ضریب تعدیل نشانگر قرار دادن اجباری یک کالا به حراج است. محدوده این مقدار از یک تا صفر است. هیچ شاخص ریاضی برای محاسبه آن وجود ندارد. ارزیاب بر اساس تجربه شخصی، دانش و شهود، یک عامل تعدیل (اصلاح اجباری) را تعیین می کند. واقعیت روسی آن را در ارزشی از یک دهم تا سه دهم قرار می دهد. این به ترتیب از ده تا 30 درصد ارزش بازار ملک متغیر است. چنین اندیکاتورهایی در نتیجه معاملات ناموفق ظاهر می شوند. واقعیت های مدرن در بازار املاک و مستغلات مستلزم ضریب تعدیل پنج دهم یا بیشتر است. این ارزش در نتیجه مطالعه عوامل انحلال اجباری ظاهر شد: روش های فروش و هزینه های آن، دوره قرار گرفتن در معرض، ریسک های سرمایه گذاری. از بین اجزای فرمول، دقیق ترین آنها ارزش بازار است.

ارزش گذاری دارایی های نامشهود تا حدودی دشوار است. یک فرمول ریاضی مناسب نیست، برای هر مورد یک محاسبه جداگانه لازم است. این به دلیل مشکلات در تعیین نتایج کمی استفاده از یک شی برای تولید درآمد است. روش هزینه یابی دقیق در نظر گرفته می شود. این بر اساس محاسبه هزینه های توسعه و ایجاد یک چارچوب قانونی برای دارایی های نامشهود است. این روش برای ارزیابی نتایج کار طراحی و تحقیقات علمی استفاده می شود. در بکارگیری روش هزینه یابی در نظر گرفته می شود که برای تبدیل نتایج فعالیت های پژوهشی به اجرای درآمدزا، مراحل مختلفی طی می شود. ابتدا باید کار توسعه را تکمیل کنید. بر اساس نتایج آن، محصولی را طراحی و نسخه آزمایشی آن را تولید کنید. اگر نشانه هایی برای تولید انبوه وجود داشته باشد و مورد تقاضای مصرف کنندگان باشد، شرکتی برای تولید آن ساخته می شود. تنها پس از تسلط بر ظرفیت تولید، آنها شروع به تولید و فروش محصول جدید می کنند. برای تبلیغ یک محصول، باید سیاست تسخیر بازار را دنبال کنید. هر مرحله شامل هزینه های مادی است و مهمتر از آن، یک چارچوب زمانی دارد.

موارد تشکیل ارزش انحلال

نمونه هایی از تبدیل ارزش بازار به ارزش انحلال به سه نوع معمولی تقسیم می شوند:

فسخ یک سازمان اغلب در نتیجه ورشکستگی است.
فروش وثیقه.
فروش اجباری اموال دیگر.

انحلال یک سازمان یا شرکت منجر به تشکیل برنامه ای برای فروش اموال برای پرداخت بدهی موجود می شود. مواردی وجود دارد که مبلغ نهایی درآمد حاصل از فروش ملک نمی تواند تمام بدهی ها را پوشش دهد. زمان اقدامات پیش فروش و خود حراج محدود است. ارزش انحلال شی ارزیابی به وجود یک عامل موقت بستگی دارد. این، در صورت مساوی بودن سایر شرایط، نقش تعیین کننده ای دارد.

در هر مورد جداگانه، مدت دوره انحلال به صورت جداگانه تعیین می شود. باید در نظر داشت که چنین تصمیمی می تواند داوطلبانه گرفته شود. سپس گزینه های بیشتری برای از بین بردن مشکل وجود دارد و زمان برای توسعه و اجرای یک برنامه موثر برای انحلال شرکت وجود دارد. فروش اجباری اموال به پرداخت طلبکاران پس از تصمیم گیری در مورد روند ورشکستگی بر اساس نتایج مدیریت خارجی انجام می شود. پایگاه رقابتی ایجاد شده باید در حراج آزاد فروخته شود. زمان چنین رویدادی بسیار محدود است. مالکان ممکن است بخواهند قبل از انحلال غیرارادی، انحلال داوطلبانه را در نظر بگیرند.

فروش وثیقه به معنای دور بودن از واقعیت است. در این مورد، ارزش نقدی تخمینی برای تعیین حد پایین وام مورد نیاز است که برای تضمین آن لازم است ملک مورد وثیقه فروخته شود. این شامل فروش واقعی ملک نمی شود. اما وام دهنده باید بداند در صورت عدم بازپرداخت مبلغ صادر شده، وثیقه را می توان در یک بازه زمانی محدود به چه قیمتی فروخت. محدودیت های زمانی و فروش اجباری به ما این امکان را می دهد که این ارزش را ارزش انحلال بنامیم. اگر چه در برخی منابع به آن وثیقه گفته می شود و در دسته ای جداگانه طبقه بندی می شود.

فروش اجباری ملک نیز به دلیل محدودیت زمان مواجهه مستلزم محاسبه ارزش انحلال است. اموال را می توان به ابتکار خود (فروش داوطلبانه) یا تحت فشار قانونی (فروش اجباری) فروخت. در حالت دوم، مدت افشای اموال توقیف شده در دادگاه از تاریخ توقیف بیش از دو ماه طول نمی کشد.

تاثیر بحران بر ارزش گذاری ملک

بی ثباتی بازار اقتصادی بر ارزش انحلال املاک و مستغلات تأثیر می گذارد که اغلب منفی است. بحران این تأثیر غیرمنفی را تشدید می کند. تأثیر متقابل به چند دلیل است:

ورود منابع مالی به بازار اقتصادی ناکافی است.
املاک مسکونی ثانویه کوچک تقاضای زیادی دارند.
اختلال در وام دهی بانکی منجر به کاهش تقاضا برای املاک بزرگتر می شود.

بحران باعث تعدیل فعالیت های ارزیابان می شود و مالکان را ملزم به توجه بیشتر می کند. برای به دست آوردن قیمت مناسب، بهتر است از هر دو روش تعیین ارزش انحلال یک شی استفاده کنید. در شرایط فعلی، شما نباید تنها به تجربه متخصصان تکیه کنید. ویژگی های تخمین ارزش انحلال در طول بحران این است که هر روش مزایای خاص خود را دارد. دایرکت به شما امکان می دهد وضعیت بازار املاک و معاملات خرید و فروش مشابه را تجزیه و تحلیل کنید. نتیجه گیری مبنایی برای روش غیرمستقیم خواهد بود. او ارزش واقعی بازار ملک را در نظر می گیرد، ارزش گذاری کاداستر را در نظر می گیرد و ضریب تعدیل متناسب با نیاز را تعیین می کند.

تنها ترکیبی هماهنگ از این دو رویکرد، با در نظر گرفتن دلایل عینی و عوامل ذهنی، حداکثر تأثیر را به دست خواهد آورد.

نتیجه گیری: ویژگی های ارزیابی ارزش انحلال در بازار روسیه در ناقص بودن آن و ارتباط کاربرد آن نهفته است. اطلاعات تجربی و درک شهودی متخصصان زمینه ساز فعالیت های ارزیابی است. برای به دست آوردن یک نتیجه دقیق، باید از تمام روش های موجود استفاده کنید.

روش های محاسبه بهای تمام شده دارایی های ثابت

در عمل، نیاز به محاسبه ارزش تصفیه دارایی های ثابت وجود دارد. در مورد تبیین این مفهوم نظرات متعددی وجود دارد. اولی قیمت ضایعات مفیدی است که پس از اجرای شیء در مبلغ نهایی لحاظ می شود. دوم تفاوت بین ارزش یک شی پس از اتمام استفاده از آن و هزینه دفع آن است. نظر سومی هم وجود دارد: با استهلاک کامل محصول و تشخیص نامناسب بودن آن برای استفاده بعدی، این مقدار معادل تفاوت قیمت ضایعات مفید (هیزم، ضایعات، آجر و ...) و هزینه تمام شده است. از بین بردن آیتم

بنابراین ارزش تصفیه دارایی های ثابت با استفاده از فرمول خاصی محاسبه می شود. فرض کنید این شی در ابتدا یک میلیون روبل ارزش داشت و به مدت ده سال مورد استفاده قرار گرفت. ارزش بازار تجهیزات مشابه برای مدت استفاده مشابه به سیصد هزار کاهش یافته است. هزینه تخمینی لغو آن تقریباً نود هزار است. بنابراین، سیصد منهای نود معادل دویست ده هزار روبل است. این مبلغ پس از ابطال دارایی های ثابت، درآمد سازمان از فروش ضایعات مفید خواهد بود.

توجه به این نکته ضروری است که هنگام تصمیم گیری در مورد انحلال در پایان عمر مفید دارایی، معیارهای خاصی باید در نظر گرفته شود. این شامل:

پیچیدگی کار برچیدن؛
میزان هزینه های تخریب دارایی های ثابت؛
ساییدگی و پارگی باقیمانده ها، چه فیزیکی و چه اخلاقی.
پویایی قیمت برای مصالح ساختمانی، فلز، قطعات یدکی و موارد دیگر؛
توانایی استفاده از باقی مانده در فعالیت های خود یا فروش آنها؛
انجام یک ارزیابی قابل اعتماد از مانده های فروخته شده.

خاتمه وجود یک شرکت به عنوان یک شخص حقوقی منجر به تهیه اجباری یک سند حسابداری گزارشگری می شود. ارزش ترازنامه انحلال منابع وجوه و مقدار آنها را در زمان بسته شدن سازمان مشخص می کند. در طول دوره تعیین شده برای لغو شرکت، تعهدات به بانک ها و طلبکاران باید بازپرداخت شود. وضعیت تسویه حساب های سازمان پس از دوره انحلال وضعیت مالی واقعی را نشان می دهد.

مشکلات در ارزیابی

محاسبه ارزش انحلال با مشکلاتی همراه است. اصلی ترین محدودیت زمانی برای فروش ملک است. ثبت مالکیت ملک مستلزم زمان و بررسی دقیق اسناد و مدارک است. مشکل دوم کاهش تعداد خریداران است.

ارزیابی مجدد سودآوری یک شرکت می تواند به سه روش انجام شود.

روش درآمدی دریافت سود در آینده نزدیک و دور را در نظر می گیرد.
روش مقایسه ای بر اساس قیمت واقعی ملک فروخته شده در بازار آزاد است.
نوع پرهزینه دلالت بر هزینه های قابل قبولی دارد که مالک در هنگام خرید و بازسازی بعدی متحمل می شود.

ارتباط روش ها بر تعیین ارزش انحلال شرکت تأثیر می گذارد. بازه زمانی محدود به خریداران بالقوه اجازه نمی دهد از مزایای دارایی مطلع شوند. برای نهایی کردن نرخ، تجزیه و تحلیل نتایج تمام رویکردهای ارزیابی ضروری است.

برآورد ارزش انحلال یک شرکت

1. مفهوم و انواع ارزش تصفیه یک شرکت

وضعیت ورشکستگی و انحلال یک بنگاه اقتصادی اضطراری است. احتمال راه حل مثبت برای مشکل عدم پرداخت، که معمولاً با این وضعیت همراه است، به ارزش دارایی متعلق به شرکت بستگی دارد. و نه تنها مشکلات عدم پرداخت، بلکه حل مسائل مربوط به رفاه مادی کارکنان شرکت نیز تا حدی به ارزش دارایی شرکت منحل شده بستگی دارد.

با این حال، ارزیابی ارزش یک شرکت نه تنها در صورت انحلال شرکت ضروری است. در بسیاری از موارد دیگر مهم است، به عنوان مثال:

هنگام تأمین مالی شرکت بدهکار؛

هنگام تأمین مالی سازماندهی مجدد یک شرکت؛

در طول سازماندهی مجدد یک شرکت که بدون آزمایش انجام شده است.

هنگام تهیه طرحی برای بازپرداخت بدهی های یک شرکت بدهکار که در معرض خطر ورشکستگی قرار دارد.

هنگام تجزیه و تحلیل و شناسایی امکان تفکیک ظرفیت های تولید فردی شرکت به سازمان های مستقل اقتصادی؛

هنگام ارزیابی برنامه های کاربردی برای خرید یک شرکت؛ هنگام بررسی معاملات متقلبانه برای انتقال حقوق مالکیت به اشخاص ثالث؛ در طول بررسی برنامه های سازماندهی مجدد شرکت.

برآورد ارزش انحلال یک شرکت در شرایط ورشکستگی دارای تعدادی ویژگی است که عمدتاً به دلیل ماهیت خود وضعیت اضطراری است. این ویژگی ها باید توسط ارزیاب، مشتری و سایر اشخاص علاقه مند به نتایج ارزیابی ارزش انحلال در نظر گرفته شود.

یکی دیگر از ویژگی های ارزیابی ارزش انحلال یک شرکت، وابستگی بالای اشخاص ثالث به نتایج ارزیابی است.

ارزش انحلال یک شرکت (کسب و کار) در موارد زیر ارزیابی می شود:

شرکت در حال ورشکستگی است یا تردیدهای جدی در مورد توانایی آن برای ادامه فعالیت وجود دارد.

ارزش یک شرکت در زمان انحلال ممکن است بیشتر از زمانی باشد که به فعالیت خود ادامه دهد.

در حال حاضر تعاریف زیادی از ارزش انحلال وجود دارد که تفاوت بین آنها از نظر کار عملی یک ارزیاب کاملاً قابل توجه است ، بنابراین منطقی است که شناخته شده ترین آنها را ارائه دهیم.

به ویژه، آنها اغلب به تعریف ارزش انحلال ارائه شده توسط ارزیاب برجسته آمریکایی S. Pratt اشاره می کنند. به نظر او، نشان دهنده مقدار خالص پولی است که صاحب یک شرکت می تواند پس از انحلال شرکت و فروش جداگانه دارایی های آن دریافت کند. با این حال، پرت معتقد است که ارزش انحلال شرکت به عنوان یک کل معمولا کمتر از مقدار درآمد دریافتی از فروش جداگانه دارایی های آن است. توافق با این امر دشوار است: همانطور که رویه روسیه نشان می دهد، فروش جداگانه دارایی های یک شرکت اغلب منجر به فروش اموال تقریباً هیچ می شود و با روشن شدن روابط طرفین علاقه مند به فروش همراه است. اموال در دادگاه

در میان سایر تفاسیر ارزش انحلال، من می خواهم به تعاریف زیر نیز توجه کنم:

1. مطابق با استاندارد دولتی فدراسیون روسیه GOST R 51195.0.02-98 "سیستم واحد ارزیابی اموال. اصطلاحات و تعاریف "ارزش انحلال ملک: ارزش دارایی در هنگام فروش اجباری آن.

2. مطابق با دستور وزارت توسعه اقتصادی روسیه مورخ 20 ژوئیه 2007 شماره 255 "در مورد تصویب FSO "هدف ارزیابی و انواع ارزش"، هنگام تعیین ارزش انحلال یک شرکت، ارزش تخمینی تعیین می‌شود که نشان‌دهنده محتمل‌ترین قیمتی است که در آن یک شی ارزش‌گذاری معین می‌تواند در یک دوره زمانی در معرض قرار گرفتن موضوع ارزش‌گذاری، کمتر از دوره قرار گرفتن در معرض معمول برای شرایط بازار، در شرایطی که فروشنده مجبور به تکمیل معامله است، بیگانه شود. برای واگذاری اموال هنگام تعیین ارزش انحلال، بر خلاف تعیین ارزش بازار، تأثیر شرایط فوق العاده ای که فروشنده را مجبور به فروش ملک موضوع می کند با شرایطی که با شرایط بازار مطابقت ندارد در نظر گرفته می شود.

همانطور که مشاهده می شود، هیچ یک از تعریف ها از ارزش انحلال به عنوان صرفاً در صورت فروش جداگانه ملک صحبت نمی کنند، اگرچه هر دو استاندارد نیز ارزش انحلال را صرفاً در قالب فروش اجباری در نظر می گیرند.

ارزش انحلال به سه نوع تقسیم می شود:

1. ارزش انحلال دستوری. فروش دارایی های یک کسب و کار در یک دوره زمانی معقول انجام می شود تا بتوان قیمت های بالایی برای دارایی های در حال فروش به دست آورد. برای حداقل نقدینگی املاک و مستغلات یک شرکت، این مدت حدود 2 سال است.

2. ارزش انحلال اجباری. دارایی ها در اسرع وقت، اغلب به طور همزمان و در یک حراج فروخته می شوند.

3. ارزش انحلال توقف وجود دارایی های مؤسسه (ارزش واگذاری). در این صورت دارایی های بنگاه فروخته نمی شود، بلکه از بین می رود و از بین می رود و بنگاه جدیدی در این مکان ساخته می شود که اثر اقتصادی یا اجتماعی قابل توجهی به همراه دارد. در این مورد، ارزش شرکت یک ارزش منفی است، زیرا هزینه های خاصی برای انحلال دارایی های شرکت مورد نیاز است.

2. موارد معمول وقوع ارزش انحلال

موارد معمول وقوع ارزش انحلال عبارتند از:

انحلال یک شرکت؛

فروش اشیاء وثیقه;

فروش سریع سایر اموال.

هنگامی که یک شرکت منحل می شود، نیاز به ایجاد یک برنامه مشخص برای فروش اموال و بازپرداخت بدهی شرکت وجود دارد (و اغلب شرایطی وجود دارد که کل درآمد حاصل از فروش دارایی تمام بدهی ها را پوشش نمی دهد). در عین حال، مدت زمان قرار گرفتن در معرض (فعالیت های پیش فروش و خود فروش) به دلیل نیاز به آزادسازی سریع دارایی ها و پرداخت بدهی بسیار محدود است. مسئله زمان در دسترس است که در این مورد در میزان هزینه (مساوی بودن همه چیزها) نقش تعیین کننده ای دارد.

به نوبه خود، مدت زمان دوره با شرایط هر مورد خاص انحلال تعیین می شود. باید در نظر داشت که تصمیم برای انحلال خود می تواند داوطلبانه باشد (یعنی یک اقدام برنامه ریزی شده انجام شود) یا اجباری. به عنوان یک قاعده، مورد اول تنوع بیشتری را در تصمیم گیری فراهم می کند و امکان توسعه برنامه های مؤثرتر برای انحلال شرکت را فراهم می کند.

انحلال غیر ارادی در فرآیند ورشکستگی زمانی انجام می شود که تصمیم به گشایش مراحل ورشکستگی بر اساس نتایج مدیریت خارجی گرفته شود. دارایی ورشکستگی حاصل در معرض فروش در حراج آزاد است (با استثنائات نادری که توسط قانون فدرال "در مورد ورشکستگی" مقرر شده است). در عین حال، چارچوب زمانی برای فروش ملک بسیار محدود است.

بنابراین، لازم است بین انحلال داوطلبانه و غیر ارادی تمایز قائل شد.

اجرای اشیاء وثیقه در متن این اثر، بیشتر مفهومی فرضی (جدایی از واقعیت) است. در این صورت تعیین ارزش انحلال برای توجیه حد پایین وام که وثیقه آن مال وثیقه است ضروری است و ما در مورد واقعیت واقعی فروش عین صحبت نمی کنیم. اما برای اعطای وام، وام دهنده باید بداند در صورت عدم بازپرداخت وام، فروش وثیقه با چه قیمتی در مدت زمان کوتاهی امکان پذیر خواهد بود. این ارزش در برخی منابع ادبی وثیقه نامیده می شود. با این حال، می توان ادعا کرد که در ماهیت اقتصادی خود نیز انحلال است، زیرا عوامل زمان محدود و فروش اجباری وجود دارد.

فروش تسریع شده سایر اموال به دلیل محدودیت مدت زمان قرار گرفتن در معرض نیز تعیین ارزش انحلال را ضروری می کند. در عین حال، چندین گزینه نیز برای چنین اجرایی وجود دارد - یا اجرای ابتکاری (داوطلبانه) یا اجباری (تحت فشار) که توسط قانون فعلی پیش بینی شده است.

بنابراین، در فرآیند اجرای احکام، اموال توقیف شده با تصمیم دادگاه و ظرف مدت حداکثر دو ماه از تاریخ توقیف فروخته می شود (قانون فدرال 21 ژوئیه 1997 شماره 119-FZ "در مورد رسیدگی های اجرایی" ).

بنابراین، ارزش انحلال ملک تقریباً همیشه کمتر از ارزش بازار آن است. و این واقعیت برای فروشنده ملک منفی و البته برای خریدار مثبت است.

3. عواملی که تفاوت بین ارزش تصفیه و ارزش بازار را تعیین می کند

همه عوامل زمینه ساز یا همراه با ارزش انحلال را می توان تقریباً طبقه بندی کرد (شکل 1).

برنج. 1 عوامل ارزش انحلال

عوامل عینی هنگام تعیین ارزش انحلال در هر شرایطی وجود دارند. نفوذ آنها را نمی توان نادیده گرفت، و در واقع، آنها عملاً به وضعیت امور در یک شرکت خاص (به استثنای شرایط عمومی ملک) وابسته نیستند. علاوه بر این، همه عوامل عینی بر یکدیگر تأثیر متقابل دارند. به عنوان مثال، شرایط مطلوب بازار می تواند زمان نوردهی بهینه و غیره را کاهش دهد.

مهمترین عامل تأثیرگذار بر تفاوت ارزش های بازار و انحلال، دوره در معرض قرار گرفتن ملک است. در عین حال، هرچه دوره قرار گرفتن در معرض برنامه ریزی شده اموال منحل شده در مقایسه با دوره بهینه کمتر باشد، مقدار ممکن بیشتر کاهش می یابد.

نمودارهای 1-3 نسبت ارزش بازار و انحلال املاک در مسکو را در سال 1998-2000 نشان می دهد. (V %)

نمودار 1: نسبت ارزش بازار و ارزش تصفیه ساختمان ها و اماکن اداری، ٪

نمودار 2: نسبت ارزش بازار و ارزش نقدی فروش ساختمان‌ها و اماکن تجاری، %

نمودار 3: نسبت ارزش بازار و ارزش نقدی فروش ساختمان‌ها و اماکن انباری و صنعتی، %

در واقع دوره قرار گرفتن در معرض ملک عاملی اساسی است که بر تمامی عوامل دیگر چه در جهت افزایش تاثیر و چه در جهت تضعیف آن تاثیر بسزایی دارد. بدیهی است که با افزایش مدت زمان برنامه ریزی شده قرار گرفتن در معرض، فرصت های واقعی بیشتری برای استفاده از اقدامات بازاریابی مؤثر، همسطح کردن تأثیر منفی عوامل کوتاه مدت بازار و غیره پدیدار می شود.

جذابیت کلی سرمایه گذاری یک شی بر اساس ویژگی های فردی ملک (هدف عملکردی، وضعیت فیزیکی) است و تأثیر مستقیمی بر سطح تقاضای مصرف کننده دارد.

در مورد مورد بررسی (در حین انحلال یک بنگاه اقتصادی) عوامل خاصی فعال می شوند که به طور مشروط می توان آنها را "عوامل انتخاب" نامید (در اصل این عوامل بسیار نزدیک به عامل جذابیت سرمایه گذاری هستند). ماهیت این عوامل این است که بسیاری از اشیاء مجتمع ملکی به صورت جداگانه هیچ ارزشی را نشان نمی دهند و در واقع نمی توانند با قیمت معمولی فروخته شوند، در حالی که در چارچوب شرکت منحل شده این اشیاء نقش مهمی ایفا کردند. جنبه تجزیه و تحلیل شده تأثیر منفی به ویژه بر دارایی های نامشهود و اول از همه بر شهرت تجاری شرکت (سرقفلی) دارد که شامل ارزش پرسنل، روابط با تامین کنندگان، ساختار تجاری خوب و غیره است. . وقتی یک شرکت منحل می شود، نمی توان به این موضوع پی برد که گاهی یکی از با ارزش ترین دارایی هاست.

ارزش مطلق ارزش بازار یک شی تأثیر معکوس بر سطح نقدینگی دارد - هر چه ارزش بازار آن شیء بالاتر باشد، به دلیل کاهش تعداد خریداران بالقوه، تقاضا برای آن کمتر می شود.

عواملی که مستقیماً بر سطح ارزش اشیاء تأثیر می گذارد، شرایط بازار در طول دوره انحلال است. هر چه این مدت طولانی تر باشد، شرکت فرصت های بیشتری برای تجزیه و تحلیل وضعیت بازار و انتخاب بهینه ترین مسیر اقدام در شرایط فعلی دارد. و برعکس، با یک دوره کوتاه مدت و شرایط نامطلوب بازار، ضررهای ناشی از فروش اشیا بیش از پیش افزایش می یابد. و امیدواری به رشد عمومی در بازار در دوره کوتاه انحلال شرکت، دست کم غیر منطقی است.

اثربخشی بازاریابی نیز به طور قابل توجهی با دوره کوتاه مدت اختصاص داده شده برای انجام فعالیت های مربوطه پیچیده می شود. با این حال، به همان اندازه به ابزار خاصی که برای افزایش قیمت فروش ملک استفاده می شود بستگی دارد.

یکی دیگر از عوامل عینی مهم، جنبه روانی فروش اجباری است که در تأثیر خاصی بر ابتکار خریدار بیان می شود. علاوه بر این، تأثیر این عامل نیز کاملاً دوجانبه است - از یک طرف، با احساس اینکه فروشنده در ابتدا در شرایط نامساعدی قرار دارد، خریداران شروع به تخلیه می کنند، اما از طرف دیگر، با احساس رقابت با یکدیگر، می ترسند از دست بدهند. در مورد ملک فروخته شده و مجبور به مصالحه می شوند.

عوامل ذهنی منعکس کننده ویژگی های هر شرکت خاص هستند. این عوامل به‌ویژه در شرکت‌هایی با مدیران ناکارآمد خود را به طور منفی نشان می‌دهند که منجر به مشکلات قابل توجهی در طول انحلال می‌شود. چنین عواملی شامل یک سیستم کامل از پدیده ها است. بنابراین، موجودی و ارزیابی دارایی های ثابت شرکت های ورشکسته تقریباً همیشه به دلیل وضعیت ثبت حسابداری، فقدان گذرنامه های فنی برای تجهیزات و گذرنامه های BTI برای املاک و مستغلات پیچیده است. این مجموعه با نبود اسناد قانونی برای اموال، پیچیدگی ثبت اسناد و عدم وجود کارکنانی که بتوانند توضیحات لازم را ارائه دهند، ادامه دارد. همه این حقایق منجر به این واقعیت می شود که قبل از تنظیم یک برنامه خاص و تعیین زمان انحلال، لازم است، به معنای کامل کلمه، اموال بنگاه را "تجمع" کرد، زنجیره وقوع را بازیابی کرد. تعهدات معین هم از طرف خود شرکت و هم از طرف شرکای آن. این منجر به پیچیدگی عظیم فرآیند انحلال می شود.

با این حال، اشتباه است که فکر کنیم عوامل در نظر گرفته شده همیشه فقط منفی هستند. در مقابل، یک ساختار سازمانی روشن و کار مؤثر و وظیفه‌شناسانه بخش‌های سازمانی می‌تواند فرآیندهای انحلال را به میزان قابل توجهی سرعت بخشد.

در واقع به جای صرف 3 تا 6 ماه برای شناسایی وضعیت فعلی اموال بنگاه در صورت عدم مالکیت، بهتر است از این مدت برای افزایش زمان فروش مجتمع املاک استفاده شود که بسیار مهم است.

4. روشهای ارزیابی ارزش تصفیه یک مؤسسه

محاسبه ارزش انحلال یک شرکت شامل چندین مرحله اصلی است:

1. تعدادی از اسناد آماری و حسابداری تجزیه و تحلیل می شود که عبارتند از: گزارش های حسابداری در پایان هر فصل، گزارش های آماری، ترازنامه تصفیه میان دوره ای، کارت های موجودی. بر اساس یک تحلیل جامع مالی، نتیجه گیری کارشناسی در مورد کفایت وجوه برای پوشش بدهی انجام می شود.

2. توده تخمینی اموال تشکیل می شود. گروه های دارایی زیر به طور جداگانه در نظر گرفته می شوند:

نقدشونده ترین (دارایی های جاری).

نقدشوندگی کمتر (دارایی های غیرجاری).

3. مبلغ بدهی شرکت تشکیل می شود.

4. یک تقویم تصفیه در حال توسعه است. باید در نظر داشت که فروش انواع دارایی های شرکت (املاک، ماشین آلات و تجهیزات، موجودی کالا) بر اساس میزان نقدینگی و سطح مورد نیاز در بازار مستلزم دوره های زمانی متفاوتی است.

5. هزینه ها موجه است. هزینه های مرتبط با انحلال و هزینه های مربوط به نگهداری دارایی ها تا زمان فروش وجود دارد. هزینه های مرتبط با انحلال در درجه اول شامل هزینه های ارزیابی و شرکت های حقوقی و همچنین مالیات ها و هزینه هایی است که پس از فروش پرداخت می شود. هزینه های مربوط به نگهداری دارایی ها تا زمان فروش شامل هزینه های حفاظت از دارایی ها، هزینه های مدیریت نگهداری شرکت تا پایان انحلال آن و غیره می باشد.

6. ملک مورد فروش ارزیابی می شود. ارزیابی اموال برای فروش با استفاده از تمام رویکردهای ارزش گذاری انجام می شود. در عمل، متداول ترین رویکرد برای ارزیابی املاک، رویکرد مقایسه ای است.

7. نرخ تنزیل با در نظر گرفتن دوره اجرای برنامه ریزی شده تعیین می شود. علاوه بر این، نرخ تنزیل را می توان برای هر نوع دارایی که به صورت جداگانه ارزیابی می شود، با در نظر گرفتن نقدینگی (تخفیف برای نقدینگی کم قابل توجه است) و خطر عدم فروش احتمالی تعیین کرد.

8. جدولی برای فروش ملک ساخته می شود که بر اساس آن کل درآمدهای حاصل از فروش دارایی های جاری، مشهود و نامشهود تعیین می شود.

9. سود (زیان) عملیاتی دوره انحلال اضافه (یا کم می شود).

10. بر اساس نتایج فروش، مبلغ انباشته بدهی جاری دوره تصفیه (برق، گرمایش و ...) بازپرداخت می شود.

حق تقدم برای ارضای کسر می شود: حقوق پایان کار و پرداخت به کارکنان شرکت، مطالبات طلبکاران برای تعهدات تضمین شده توسط وثیقه اموال شرکت منحل شده، بدهی برای پرداخت های اجباری به بودجه و وجوه خارج از بودجه، تسویه حساب با سایرین. طلبکاران

در این مورد، مطالبات طلبکاران به ترتیب اولویت تعیین شده توسط ماده 64 قانون مدنی فدراسیون روسیه برآورده می شود که طبق آن توزیع اموال هر مرحله بعدی پس از توزیع کامل دارایی انجام می شود. مرحله قبل

11. اقدام نهایی برآورد ارزش تصفیه قابل انتساب به مالکان (سهامداران) است. قانون فدرال شماره 208-FZ مورخ 26 دسامبر 1995 "در مورد شرکت های سهامی" (که در 13 ژوئن 1996 اصلاح شد) یک روش روشن برای توزیع مبالغ باقی مانده را ارائه می کند.

بنابراین، ارزش انحلال یک شرکت با کسر از ارزش تعدیل شده تمام دارایی های موجود در ترازنامه، مقدار هزینه های جاری مرتبط با انحلال شرکت و همچنین ارزش تمام بدهی ها محاسبه می شود.

توسعه یک برنامه تقویم برای انحلال دارایی های یک شرکت به منظور حداکثر کردن درآمد حاصل از فروش دارایی ها تا حد امکان برای پرداخت بدهی شرکت انجام می شود.

به عنوان یک قاعده، فرض بر این است که تجارت شرکت متوقف می شود و فقط فرآیند انحلال شرکت انجام می شود. انحلال یک شرکت بزرگ حدود دو سال طول می کشد.

محاسبه ارزش جاری دارایی ها با استفاده از روش انباشت دارایی با استفاده از داده های ترازنامه شرکت در تاریخ ارزیابی (یا آخرین تاریخ گزارشگری) انجام می شود. بررسی و تنظیم حساب های ترازنامه همزمان با موجودی اموال شرکت از تاریخ ارزیابی انجام می شود. موجودی اموال شرکت مطابق دستورالعمل های روش شناختی موجودی اموال و تعهدات مالی انجام می شود. همزمان با موجودی اموال بنگاه، ارزش بازاری زمینی که در آن قرار دارد و ارزش جاری سایر دارایی ها محاسبه می شود.

تعدیل ارزش فعلی دارایی ها. هنگام محاسبه ارزش انحلال یک شرکت، لازم است هزینه های مربوط به انحلال آنها را در نظر گرفته و از ارزش دارایی ها کم کنید. اینها هزینه های اداری برای حفظ فعالیت شرکت تا پایان انحلال، پرداخت کمیسیون، مالیات و هزینه های لازم، پرداخت های مربوط به پایان خدمت، هزینه های حمل و نقل دارایی های فروخته شده و غیره است. درآمد حاصل از فروش دارایی ها، پاکسازی شده از آنها هزینه ها، با در نظر گرفتن ریسک مربوط به این فروش و زمان دریافت پول، تا تاریخ ارزیابی با نرخ تنزیل افزایش یافته تنزیل می شوند.

پس از تعدیل دارایی های ترازنامه، لازم است بدهی های ترازنامه از نظر بدهی بلندمدت و جاری تعدیل شود. توجه ویژه ای باید به تسویه سهام ممتاز، پرداخت های مالیاتی، و همچنین به اصطلاح بدهی های احتمالی، که اغلب در نتیجه اقدامات قانونی در حال انجام یا بالقوه ایجاد می شوند، معطوف شود. این امکان وجود دارد که در جریان تجزیه و تحلیل حساب های پرداختنی، امکان مذاکره در مورد تغییرات در شرایط بازپرداخت بدهی های شرکت وجود داشته باشد.