Likvidačná hodnota - peňažná suma vo forme rozdielu medzi príjmom z likvidácie majetku a nákladmi na jej realizáciu. Ide o náklady, s ktorými musí predávajúci súhlasiť, keď je nútený predať nehnuteľnosť v obmedzenom časovom období, čo neumožňuje väčšiemu počtu potenciálnych kupcov zoznámiť sa s objektom a podmienkami predaja.
Pri určovaní likvidačnej hodnoty predmetu oceňovania sa určuje odhadovaná hodnota, ktorá odráža najpravdepodobnejšiu cenu, za ktorú je možné predmet ocenenia scudziť, za dobu expozície predmetu oceňovania, ktorá je kratšia ako typická doba expozície pre trhové podmienky. , v podmienkach, keď je predávajúci nútený uskutočniť transakciu za scudzenie majetku.
Pri stanovení likvidačnej hodnoty sa na rozdiel od stanovenia trhovej hodnoty zohľadňuje vplyv mimoriadnych okolností, ktoré nútia predávajúceho predať predmet ocenenia za podmienok, ktoré nezodpovedajú trhovým.
Je dobre známe, že tá istá nehnuteľnosť môže mať rôzne hodnoty v závislosti od účelu ocenenia. Čo je to likvidačná hodnota, ako sa líši od iných typov odhadovaných hodnôt a aké sú vlastnosti jej výpočtu - otázky, ktoré sú predmetom tejto časti. Pojem zostatkovej hodnoty bol objasnený mnohými autormi v aktuálne dostupnej literatúre o oceňovaní majetku. Napríklad podľa profesora Sh. Pratta je likvidačná hodnota „čistá suma peňazí, ktorú môže vlastník podniku získať pri likvidácii podniku a oddelenom predaji jeho majetku“.
G.S. Harrison v študijná príručka"Ocenenie nehnuteľnosti" definuje zostatkovú hodnotu takto: "Zostatková hodnota predstavuje cenu, ktorú je vlastník nútený akceptovať, keď sa nehnuteľnosť predáva v čase kratšom, než je primerane prijateľné pre trhovú expozíciu."
Medzinárodné oceňovacie štandardy 2 (základy oceňovania iné ako trhová hodnota), ktoré definujú hodnoty iné ako trhová hodnota, interpretujú zostatkovú hodnotu takto: „Likvidačná hodnota alebo hodnota núteného predaja je množstvo peňazí, ktoré možno skutočne získať od predaj príliš krátkych období na adekvátny marketing v súlade s definíciou Trhovej hodnoty. V niektorých štátoch môžu situácie núteného predaja zahŕňať prípady nedobrovoľného predávajúceho a kupujúceho alebo kupujúcich, ktorí si uvedomujú ťažkosti predávajúceho.“
Na základe vyššie uvedeného môžeme konštatovať, že majetok môže byť ocenený na základe odlišnom od trhovej hodnoty (likvidačná hodnota) a zohľadňuje netrhovú povahu transakcie.
Netrhový charakter transakcie sa spravidla prejavuje v dvoch bodoch:
1. nútený (nedobrovoľný) predaj majetku z rôznych dôvodov;
2. v skrátení doby vystavenia trhu predávanej nehnuteľnosti na trhu.
Zároveň predpokladaná predajná cena nehnuteľnosti, vzhľadom na trhovo atypické podmienky predaja, bude nepochybne nižšia ako trhová cena. Predpovedanie tejto ceny je veľmi ťažké kvôli povahe a rozsahu subjektívnych a trhových predpokladov, ktoré sú potrebné na vykonanie tohto druhu úsudku.
V závislosti od naliehavosti predaja majetku sa likvidačná hodnota delí na nariadenú likvidačnú hodnotu a nútenú (naliehavú) likvidačnú hodnotu.
Objednaná zostatková hodnota je odhadovaná hodnota v bežných cenách, ktorá predstavuje odhadovaný výnos z otvorený predaj majetku na určitú dobu, počas ktorej má predávajúci možnosť prijať vhodné opatrenia na zvýšenie likvidity a hodnoty majetku (bežné opravy, prezentácia a pod.), po odpočítaní nákladov na predaj. Rozhodnutie o likvidácii robí vlastník, ak je vhodnejšie predať majetok, ak je prebytočný alebo nízky. Keďže v tomto prípade neexistujú žiadne prísne obmedzenia času predaja, doba vystavenia aktíva predávaného na trhu je blízka dobe vystavenia trhu a samotná likvidačná hodnota je blízka trhovej.
Nútená (urgentná) likvidačná hodnota je odhadovaná hodnota v bežných cenách, predstavujúca predpokladaný výnos z otvoreného predaja majetku urgentne, t.j. bez vykonania vhodných opatrení na zvýšenie likvidity a hodnoty aktív po odpočítaní nákladov na predaj. V tomto prípade existujú prísne obmedzenia týkajúce sa času implementácie, ktoré diktuje kupujúci. Doba expozície aktíva predávaného na trhu môže byť oveľa kratšia ako trhová expozícia.
Teda náklady na realizáciu (likvidačná hodnota) v oboch variantoch budú nižšie ako trhová hodnota. Výška zníženia trhovej hodnoty pôsobením vyššie uvedených faktorov je určená likvidačnou zľavou. V prípade riadnej likvidácie bude výška tejto zľavy nižšia ako v prípade urgentnej likvidácie.
1. Ciele, funkcie a ciele výpočtu likvidačnej hodnoty
Ciele a metodika výpočtu zostatkovej hodnoty sú dané situáciou, v ktorej sa vlastník oceňovanej nehnuteľnosti nachádza.
Odhad likvidačnej hodnoty majetku je potrebný v nasledujúce prípady:
v prípade likvidácie podniku;
· pri vypracovaní plánu splatenia dlhov podniku, ktorému hrozí bankrot;
· pri financovaní reorganizácie podniku;
pri posudzovaní hodnoty nadbytočných aktív podniku;
· v prípade reorganizácie podniku bez súdu;
· pri analýze a identifikácii možností rozčlenenia jednotlivých výrobných kapacít podniku do ekonomicky samostatných organizácií;
pri stanovení hodnoty majetku slúžiaceho ako zábezpeka a možnú potrebu jeho realizáciu v prípade nemožnosti splácať úver.
Pozitívne riešenie vyššie uvedených situácií závisí od mnohých faktorov, predovšetkým od hodnoty a likvidity nehnuteľnosti, od faktorov ponuky a dopytu prevládajúcich ku dňu ocenenia.
2. Technológia vykonávania prác na výpočte zostatkovej hodnoty
Hlavnou úlohou odhadcu je presná definícia poddruh v zostatkovej hodnote v súlade s úlohami stanovenými Objednávateľom. Aby sa predišlo možnej zámene medzi pojmami trhová hodnota a základ netrhovej hodnoty počas procesu oceňovania, odhadca musí dodržiavať nasledujúci algoritmus oceňovania:
1. Identifikujte majetok, ktorý sa oceňuje. Identifikácia znamená zistenie súladu medzi dostupnou dokumentáciou k predmetom posudzovania a ich skutočnou prítomnosťou a stavom.
2. Identifikujte práva spojené s oceňovaným majetkom. Popis vlastníctva zahŕňa všeobecný popis majetok a zoznam vlastníckych listín, ktoré zabezpečujú práva vlastníka, napríklad na základe zmluvy o predaji majetku podniku alebo listu vlastníctva vydaného príslušnými oprávnenými štátnymi štruktúrami.
3. Identifikujte účel a funkciu hodnotenia. Identifikácia účelu a funkcie hodnotenia zahŕňa odôvodnenú definíciu typu oceňovanej hodnoty a spôsobu použitia jej výsledkov v súlade s cieľmi hodnotenia.
4. Nastavte dátum účinnosti ocenenia. Dátum účinnosti ocenenia je spravidla zhodný s dátumom obhliadky oceňovanej nehnuteľnosti.
5. Preskúmajte oceňovanú nehnuteľnosť. V tejto fáze je posudzovaná nehnuteľnosť obhliadnutá, je popísaný jej technický stav. Prebieha analýza možné prístupy na výpočet trhovej hodnoty, ktorá je základom, na základe ktorého možno určiť iné oceňovacie základy ako trhovú hodnotu (likvidácia, záložné právo, poistenie a pod.).
6. Výpočet trhovej hodnoty oceňovaného majetku. Podľa článku 3 federálneho zákona „O oceňovacích činnostiach v Ruská federácia» «...trhovou hodnotou predmetu ocenenia sa rozumie najpravdepodobnejšia cena, za ktorú je možné daný predmet ocenenia predať na voľnom trhu v konkurenčnom prostredí...».
7. V súlade s cieľom a funkciou ocenenia zdôvodnite výpočet príslušných zliav z trhovej hodnoty vrátane nákladov na realizáciu. Predajné náklady zahŕňajú náklady na údržbu nehnuteľnosti, jej uvedenie do predajného stavu, provízie realitným kanceláriám, odhadcom a pod. V tomto prípade je potrebné identifikovať všetky osobitné okolnosti a obmedzenia vzhľadom na aktuálnu situáciu.
8. V prípade výpočtu nariadenej likvidačnej hodnoty musia byť výsledky posudku upravené v súlade s vypracovaným plánom predaja likvidovaného majetku. Pri výpočte zostatkovej hodnoty sú výnosy z predaja majetku, znížené o súvisiace náklady, diskontované k dátumu ocenenia diskontnou sadzbou, ktorá zohľadňuje riziko spojené s predajom.
Predaj rôznych aktív sa môže uskutočniť v rôznych časoch v závislosti od stupňa ich likvidity. Likviditou sa rozumie vlastnosť aktív, vyjadrená ich rýchlym predajom, t.j. konverzia na hotovosť.
Hnuteľný majetok je na základe svojej definície vo všeobecnosti likvidnejší ako nehnuteľný majetok. Zariadenia, stroje a mechanizmy je možné realizovať vo viacerých krátkodobý. Iný majetok, ako sú zásoby, suroviny a materiály, možno predať ihneď po rozhodnutí o predaji majetku.
Technologická postupnosť prác na výpočte nariadenej likvidačnej hodnoty majetku podniku je najúplnejšie prezentovaná v materiáloch seminárov ústavu. ekonomický vývoj Svetová banka. Zahŕňa nasledujúce kroky:
vypracovanie kalendárneho harmonogramu likvidácie majetku spoločnosti;
výpočet súčasnej hodnoty majetku s prihliadnutím na náklady na jeho likvidáciu;
určenie hodnoty záväzkov spoločnosti;
· odpočítanie od aktuálnej upravenej hodnoty aktív o hodnotu záväzkov podniku.
Žiaľ, v súčasnosti neexistuje rozumná metodika výpočtu likvidačných zliav a vo všeobecnosti likvidačnej hodnoty. Analýzou prístupov navrhovaných niektorými autormi k výpočtu likvidačných zliav môžeme konštatovať, že tieto prístupy majú prevažne empirický charakter, vzhľadom na názor konkrétneho odborníka.
Je známe, že trhová hodnota stanovená odhadcom znamená určitú dobu pôsobenia na trhu, počas ktorej je možné predať oceňovanú nehnuteľnosť za stanovenú trhovú hodnotu. Keď sa doba vystavenia trhu skracuje, pravdepodobnosť predaja aktíva za trhovú hodnotu klesá. Naliehavosť predaja aktíva by mala spôsobiť adekvátny pokles úrovne trhovej hodnoty. Rozdiel medzi trhovou a zostatkovou hodnotou je teda určený predovšetkým časom potrebným na predaj majetku, nehovoriac o samotnom faktore núteného predaja. Naliehavosť implementácie je určená pomerom požadovaného času realizácie (expozície) -- Ttr k dobe vystavenia trhu stanovenej ku dňu hodnotenia - Tre pre tento typ nehnuteľnosti.
Likvidačnú hodnotu teda možno určiť trhovou hodnotou upravenou o likvidačnú zľavu. Samotnú likvidačnú zľavu (L) možno znázorniť ako súčin expozičnej časovej funkcie f(Te) a cenovej elasticity dopytu, berúc do úvahy faktor núteného predaja f(E):
Likvidačná zľava
(L) \u003d f (Te) * f (E).
Funkciu f(Te) možno vypočítať pomocou nasledujúceho vzorca:
f(Te)=1/(1+i)(Tre-Tmp)
kde (Tre-Ttr) -- počet úrokových období (mesiacov) pre diskontné obdobie, určený časom požadovanej implementácie (expozície); i -- zodpovedajúca (Tre-Ttr) diskontná sadzba.
Príklad 1. Odhadca určil trhovú hodnotu (MC) zariadenia na 50 000 USD pomocou rôznych prístupov oceňovania. Pomocou kumulatívnej konštrukčnej metódy bola určená miera kapitalizácie (R) 35 %, pričom miera návratnosti bola 10 % (anualizovaná). Ako viete, R pozostáva z dvoch zložiek - miery návratnosti (i) a miery návratnosti (NR). Ak vezmeme do úvahy HB ako zložku miery kapitalizácie, ktorú možno obetovať, keď má Tre tendenciu k 0, vzorec (1) možno znázorniť takto:
f(Te)= 1/(1+ R - HB) (Tre - Tmp)
Trhová expozícia (Tre) je 3 mesiace a požadovaná expozícia (Ttr) je 1 mesiac.
f(Te)=1/(1 + 0,029 - 0,008)(3 - 1) = 0,959
Likvidačná hodnota
(LS) \u003d RS * f (Te) \u003d 50 000 * 0,959 \u003d $ 47964
Likvidačná zľava = 50000 - 47964=2036$
Závislosť nákladov od doby expozície možno vyjadriť aj nasledujúcim vzorcom:
LS \u003d RS * (1 - exp (-i * Tr)) / (1 - exp (-i * Tr)), (2)
Príklad 2. Na základe údajov z príkladu 1 vypočítame zostatkovú hodnotu pomocou vzorca (2):
PM = 50 000 * (1 -- očakávaná (-0,029*1))/(1 -- očakávaná (-0,029*3)) = 17 470 USD
Likvidačná zľava = 50000 - 17470 = 32530 USD
Porovnaním získaných hodnôt likvidačnej hodnoty v príkladoch 1 a 2 môžeme konštatovať, že vzorec (1) má tendenciu jednoznačne výrazne nadhodnocovať výsledok pri Ttr<<Трэ, а формула (2) -- напротив, к занижению. К тому же при Ттр=0, стоимость, рассчитанная с помощью модели 2, равна нулю, что явно не логично. Для устранения этих негативных тенденций в качестве итоговой величины ликвидационной стоимости можно принять средневзвешенную величину по результатам использования моделей 1 и 2:
Hodnota likvidácie (vážený priemer) = (17470,2+47964,1)/3 = 27634,7 USD
Likvidačná zľava = 50 000 – 27 634,7 = 22 365,3 USD
Stanovenie koeficientu pružnosti (Ke) je náročnejšie z dôvodu možného nedostatku potrebných informácií. Cenová elasticita dopytu je pomer percentuálnej zmeny dopytu a percentuálnej zmeny ceny (tento vzorec je použiteľný pre akékoľvek cenové zmeny v prípade lineárnych kriviek dopytu a malé zmeny cien v prípade ľubovoľných kriviek dopytu). Vo všeobecnosti je dopyt elastický pri vysokých cenách a neelastický pri nízkych cenách. Keď Ke > 1, dopyt je elastický, keď Ke<1 -- неэластичный. В случае Кэ = 1 имеет место единичная эластичность.
Základom pre určenie cenovej elasticity dopytu sú trhové informácie, na základe ktorých možno zostaviť graf cenovej elasticity dopytu.
Na výpočet zložky likvidačnej zľavy, ktorá je tiež spôsobená faktormi núteného predaja a pri zohľadnení elasticity dopytu, je možné zvážiť nasledujúci model:
L=((Tmp / Tpe)2 - 2 (Tmp / Tpe) +1) *e -B*Ke. (3)
kde L -- likvidačná zľava; Тtr -- čas požadovaného vystavenia (realizácie); Tre -- čas expozície trhu; RS -- trhová hodnota; e -B*Ke-- zložka likvidačnej zľavy z dôvodu núteného predaja a pri zohľadnení elasticity dopytu; e je základ prirodzeného logaritmu (e=2,718); B je koeficient odrážajúci faktor núteného predaja a B<1 (значение коэффициента в зависимости от «степени вынужденности» находится в интервале 0,2-0,5); Кэ -- коэффициент эластичности спроса.
Vzorec definuje koeficient diskontu z trhovej hodnoty ako funkciu času požadovanej expozície v závislosti od načasovania predaja aktív ako podielu trhovej expozície; zároveň E je parameter, ktorý určuje hodnotu rozsahu zmeny likvidačného diskontu, t.j. od 0 do hodnoty v zmysle hodnoty rovnej (RS*e -B*Ke). Pri absolútne neelastickom dopyte má koeficient cenovej elasticity dopytu tendenciu k nule, (PC*e -B*Ke), respektíve k PC, t.j. dosiahne trhovú hodnotu; Pri dokonale elastickom dopyte má elasticita tendenciu k nekonečnu a diskont k nule. Čím vyššia je teda cenová elasticita dopytu, tým nižšia je zľava a naopak. Nevýhody tohto prístupu k výpočtu zostatkovej hodnoty zahŕňajú zložitosť výpočtu koeficientu elasticity.
3. Legislatívny rámec pre uplatňovanie spasiteľnej hodnoty
Právny rámec pre uplatnenie likvidačnej hodnoty upravuje legislatíva Ruskej federácie v prípadoch platobnej neschopnosti (úpadku) právnických osôb, zaistenia jej majetku s následným núteným predajom tohto majetku za účelom vyplatenia záväzkov resp. vymáhať nedoplatky na daniach a iné platby do rozpočtov rôznych úrovní v súlade s aktuálnym exekučným konaním.
V súčasnosti je pri oceňovaní nehnuteľností veľmi často potrebné určiť trhovú hodnotu. Metodika jej výpočtu, ktorá k nám prišla zo západnej Európy a Ameriky, je už úspešne odskúšaná v domácich ekonomických podmienkach. Definícia iných typov hodnôt je v ruskej oceňovacej praxi oveľa menej bežná, čo ovplyvňuje nízku úroveň ich metodickej podpory. Táto situácia sa sleduje najmä pri výpočte zostatkovej hodnoty nehnuteľností.
Zlepšenie výpočtu tohto typu hodnoty, a teda aj metodického a metodického základu, je dnes mimoriadne dôležité, pretože finančná a hospodárska kríza, ktorá nastala v auguste 1998, vyvolala prudký nárast potreby použitia likvidačnej hodnoty. medzi subjekty trhovej ekonomiky.
Prehľad domácej literatúry ukázal, že prakticky nikto sa tejto téme hlbšie nezaoberal, pričom likvidačná hodnota je jedným z hlavných prvkov systému protikrízového riadenia skrachovaných podnikov, exekučných konaní. V poslednom čase sa najväčšia potreba tohto typu hodnoty pozoruje aj v systéme správy nehnuteľností, ktoré sú vo federálnom vlastníctve a nachádzajú sa na území mesta Moskva, keďže tento subjekt federácie je najväčším federálnym vlastníkom územie, ktorého rozloha je asi 3 milióny metrov štvorcových. m kancelárskych a administratívnych priestorov, hotelov, autoskladov a iných priestorov.
Jedným z naliehavých a dôležitých problémov je problém likvidácie dlhodobej výstavby a prebiehajúcej výstavby, a to aj v meste Moskva, kde sa nachádza značný počet rozostavaných priemyselných a administratívnych objektov, v ktorých sú významné verejné prostriedky. boli investované. Preto je veľmi dôležité správne ohodnotiť tento majetok, ktorý sa má predať v dražbe v súlade s návrhom spoločnej vyhlášky Ministerstva majetkových vzťahov Ruskej federácie a vlády Moskvy „O zapojení do hospodárskeho obratu a zabezpečení efektívnosť ďalšieho využitia objektov vo výstavbe, ako aj objektov, ktoré sú predmetom rekonštrukcie alebo obnovy vo vlastníctve federálnej vlády a nachádzajú sa na území mesta Moskva.
Netransparentnosť informácií o transakciách nákupu a predaja nehnuteľností predávaných na aukciách v Rusku je jedným z hlavných dôvodov slabej metodickej podpory výpočtu likvidačnej hodnoty, a teda presnosti stanovenia jej hodnoty, zatiaľ čo v európskych krajiny sú takéto informácie otvorené a dostupné a v zahraničnej oceňovacej praxi nie sú problémy s výpočtom tohto typu hodnoty.
Okrem tohto problému je tu ešte jeden, nemenej dôležitý, problém - tým je právna úprava uplatňovania likvidačnej hodnoty a konsolidácia jej jednoznačného výkladu. V súlade s federálnym zákonom z 21. júla 1997 č. 119-FZ „o exekučnom konaní“ je teda potrebné vypočítať trhovú hodnotu majetku, ktorý sa musí predať na dražbe. Ak sa však predáva na aukcii, to znamená na obmedzený čas, ktorý je typický pre netrhové podmienky predaja, potom to nezodpovedá koncepcii trhovej hodnoty zakotvenej v článku 3 spolkového zákona č. 29. júla 1998 č. 135-FZ "O hodnotiacich činnostiach v Ruskej federácii". Porušujú sa najmä tieto ustanovenia: „...akékoľvek mimoriadne okolnosti sa nepremietajú do hodnoty obchodu...“, „...cena obchodu je primeranou odmenou za predmet hodnotenia a tam nebol žiadny nátlak na uzavretie obchodu vo vzťahu k účastníkom obchodu od kohokoľvek...“ a iných, keďže žiaden rozumný vlastník nepredá majetok na dražbe v neprimerane krátkom čase a za cenu pod trhovou cenou. To priamo poukazuje na nútený predaj, ktorý je súčasťou konceptu zostatkovej hodnoty. Odhadcovia by teda mali určovať nie trhovú, ale likvidačnú hodnotu zaisteného majetku.
Z dôvodu slabého regulačného a legislatívneho rámca v oceňovaní nehnuteľností a chýbajúcich štandardov schválených vládou Ruskej federácie ešte nie je pevne stanovený pojem zostatková hodnota a jej rozsah. Jediným dokumentom, ktorý o tom dáva aspoň nejakú predstavu, je nariadenie Federálnej komisie pre trh s cennými papiermi z 25. septembra 1996 č. 6-r „O schválení metodických odporúčaní na oceňovanie majetku podielových investičných fondov“. Uvádza sa v ňom, že „likvidačná hodnota... je vynútená predajná hodnota nehnuteľnosti, to znamená množstvo peňazí, ktoré možno získať z predaja nehnuteľnosti v časovom rámci, ktorý je príliš krátky v porovnaní s marketingovým časom definovaným pod štandard trhovej hodnoty." Tento pojem sa prakticky zhoduje s pojmom zostatkovej hodnoty uvedeným v Medzinárodných oceňovacích štandardoch č.2 „Základy oceňovania iné ako trhová hodnota“ (stále neuznávané vládou Ruskej federácie, na rozdiel od vlád niektorých iných štátov), ktoré uvádzajú že „likvidačná hodnota alebo hodnota núteného predaja je množstvo peňazí, ktoré možno reálne získať z predaja majetku v časovom rámci, ktorý je príliš krátky na primeraný marketing v súlade s definíciou trhovej hodnoty. V niektorých štátoch môžu situácie núteného predaja zahŕňať prípady nedobrovoľného predajcu a o ťažkostiach, s ktorými sa predávajúci stretol. Tieto pojmy najpresnejšie odhaľujú podstatu likvidačnej hodnoty.
Z vyššie uvedených pojmov môžeme usúdiť, že jediným faktorom, ktorý ovplyvňuje hodnotu likvidačnej hodnoty a odlišuje ju od trhovej, je faktor „núteného predaja“, ktorý je typický pre netrhové podmienky predaja nehnuteľnosti.
Je teda celkom zrejmé, že na výpočet zostatkovej hodnoty v súčasných ruských podmienkach možno použiť nasledujúcu rovnicu:
S tvárou = Z trhu. x (1 – K out.),
· S tvárou. - zostatková hodnota nehnuteľnosti;
· Z trhu. - trhová hodnota skúmaného objektu;
· Vyjsť von. - oprava pre nútený predaj, za predpokladu 0< К вын. < 1.
Podľa vyššie uvedenej rovnice sa zostatková hodnota vypočítava v dvoch krokoch. V prvej fáze sa určí trhová hodnota skúmanej nehnuteľnosti. V druhej fáze sa vypočíta hodnota úpravy pre nútený predaj a zahrnie sa do hodnoty trhovej hodnoty, to znamená, že trhová hodnota sa upraví o faktor „núteného predaja“ (pre netrhové podmienky predaja) .
Ak výpočet trhovej hodnoty nehnuteľnosti nespôsobuje ťažkosti, potom definícia opravnej položky k nútenému predaju a jej matematické zdôvodnenie vyvoláva množstvo otázok. V praxi ju odhadcovia akceptujú intuitívne v rozsahu od 0,1 do 0,3 (10 - 30 % trhovej hodnoty), preto je aukcia často uznaná za neplatnú. Psychologicky sa obávajú prijať tento ukazovateľ ako veľký, pretože je ťažké ho podložiť. Pričom z analýzy štatistík dražieb nehnuteľností a osobných skúseností vyplýva, že úprava pri nútenom predaji sa pohybuje v priemere v rozmedzí od 0,3 do 0,5, niekedy dosahuje aj 0,8.
Aby bolo možné matematicky zdôvodniť výpočet úpravy pre nútený predaj, bola vykonaná analýza výsledkov aukcií uskutočnených, viac ako 100, v troch segmentoch trhu s nehnuteľnosťami – kancelárske, maloobchodné a priemyselné a skladové účely , so sídlom v Moskve a vo vlastníctve právnických osôb pomocou metódy párovej analýzy predaja. Výsledky analýzy sú uvedené v tabuľke.
Rozsahy výkyvov hodnôt úpravy pre nútený predaj
|
Funkčný účel objektu |
Rozsah kolísania hodnôt úpravy pre nútený predaj, % |
|
|
Administratívne budovy a priestory: |
||
|
Obchodné budovy a priestory: |
||
|
Skladové a priemyselné budovy a priestory: |
Výsledkom analýzy údajov v tabuľke bol zistený trend zmeny ich priemernej hodnoty, čo naznačuje, že v nestabilnej ekonomickej situácii v krajine (koniec roku 1998) sa hodnoty úprav pre nútené predaje sú vyššie ako v relatívne stabilnej ekonomickej situácii (koniec roku 2000).
Faktor „nútený predaj“, ktorý ovplyvňuje hodnotu likvidačnej hodnoty a je kvantitatívne vyjadrený ako úprava o nútený predaj, zase pozostáva zo sústavy faktorov nižšej úrovne.
Faktor núteného predaja:
spôsoby predaja
čas predaja
Riziko investovania
Predajné náklady
· · iné
Ďalšie štúdium závislosti opravnej položky k nútenému odpredaju uvedených predmetov od jednotlivých prvkov faktora „núteného predaja“ nám umožní odvodiť univerzálny vzorec na výpočet likvidačnej hodnoty.
4. Ocenenie zostatkovej hodnoty
Likvidačná hodnota podniku je jeho hodnota pri nútenom predaji, ktorá sa rovná peňažnej sume vo forme rozdielu medzi príjmom z likvidácie podniku získaným v dôsledku predaja jeho majetku na likvidáciu. V tomto prípade hovoríme o predaji majetku v časovom rámci, ktorý je príliš krátky na adekvátny marketing.
Posudzovanie likvidačnej hodnoty podniku sa vykonáva v prípadoch, ak existujú vážne pochybnosti o jeho schopnosti zostať fungujúcim podnikom (podnik je v úpadku), alebo ak hodnota podniku pri likvidácii môže byť vyššia. ako pri pokračovaní činnosti.
Situácia úpadku a likvidácie podniku je naliehavá. Pravdepodobnosť kladného rozhodnutia nezaplatiť, ktoré túto situáciu zvyčajne sprevádza, závisí od hodnoty majetku, ktorý likvidovaný podnik vlastní.
Ocenenie likvidačnej hodnoty podniku je potrebné nielen v prípade likvidácie podniku. Je to dôležité v mnohých iných prípadoch, napr.: pri financovaní podniku - dlžník; počas reorganizácie podniku (vrátane preskúmania programov reorganizácie podniku); pri vypracovaní plánu splácania dlhov podniku - dlžníka, ktorému hrozí bankrot; pri analýze a identifikácii možnosti rozčlenenia jednotlivých výrobných kapacít podniku do ekonomicky nezávislých organizácií; pri hodnotení žiadostí o kúpu podniku; pri skúmaní podvodných transakcií na prevod vlastníckych práv na tretie osoby.
Odhad likvidačnej hodnoty podniku v konkurznej situácii má množstvo znakov, najmä v dôsledku povahy samotnej núdzovej situácie. Tieto vlastnosti by sa mali brať do úvahy pri takomto hodnotení nehnuteľnosti.
Odhad likvidačnej hodnoty sa týka takzvaných aktívnych typov hodnotenia, kedy na základe získaných výsledkov mnohé zainteresované strany prijímajú vhodné manažérske rozhodnutia. Charakteristickým znakom likvidačnej hodnoty podniku je vysoký stupeň závislosti tretích strán od výsledkov hodnotenia.
Na základe všeobecných pravidiel o likvidácii právnických osôb ustanovených v článkoch 61-65 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je hlavným rozdielom medzi likvidáciou právnickej osoby (podniku) a jej reorganizáciou v akejkoľvek forme to, že likvidácia nie je implikovať nástupníctvo, t.j. prechod práv a povinností zrušeného podniku na iné subjekty.
Odhad likvidačnej hodnoty podniku sa vypočíta tak, že od upravenej hodnoty všetkých aktív súvahy sa odpočíta suma bežných nákladov spojených s likvidáciou podniku, ako aj hodnota všetkých záväzkov.
Likvidačná hodnota (ďalej len LS) je v mnohých prípadoch nevyhnutná. Napríklad jeho definícia je požadovaná pri prevode predmetu ako kolaterálu v prípade získania úveru; pri zrušení podniku alebo financovaní podniku dlžníka a pod.
Kvalita prijatých rozhodnutí závisí od správnosti určenia tohto likvidačného posudku.
Čo je to „likvidačná hodnota“ a čo ovplyvňuje jej hodnotu?
Vo všeobecnosti sa zostatková hodnota vzťahuje na cenu, za ktorú možno aktívum predať na trhu v prísne obmedzenom časovom rámci.
Typicky špecifikované ocenenie je vždy pod trhovou hodnotou. A to z mnohých dôvodov, najmä:
Hodnotu LS okrem uvedených faktorov ovplyvňuje aj spôsob jej hodnotenia.
Metódy hodnotenia drog
Existujú dve hlavné možnosti hodnotenia drog:
Preto posúdenie tejto zľavy vykonáva znalec a jej hodnota sa zvyčajne pohybuje od 10-50% a aj vyššie.
Ak ste ešte nezaregistrovali organizáciu, potom najľahší dá sa to urobiť pomocou online služieb, ktoré vám pomôžu bezplatne vygenerovať všetky potrebné dokumenty: Ak už máte organizáciu a uvažujete o tom, ako uľahčiť a zautomatizovať účtovníctvo a výkazníctvo, potom vám na pomoc prídu nasledujúce online služby, ktoré úplne nahradí účtovníka vo vašom závode a ušetrí veľa peňazí a času. Všetky hlásenia sa generujú automaticky, podpisujú sa elektronickým podpisom a odosielajú sa automaticky online. Je ideálny pre individuálnych podnikateľov alebo LLC v zjednodušenom daňovom systéme, UTII, PSN, TS, OSNO.
Všetko sa deje na pár kliknutí, bez radov a stresu. Vyskúšajte a budete prekvapení aké ľahké to bolo!
Druhy
Zostatková hodnota sa vydelí tri hlavné typy:
- objednané lieky (alebo dlhodobé). Nastáva vtedy, keď k predaju majetku dochádza počas dlhého časového obdobia, čo vám umožňuje predať nehnuteľnosť za reálnu cenu. Tento typ likvidačnej hodnoty sa vyznačuje najvyšším zhodnotením. Pri ťažko predajných aktívach (najnelikvidnejších) je lehota na predaj aktív spravidla 2 roky. Hlavnou úlohou pri dlhodobom predaji majetku je maximálne priblíženie sa jeho hodnoty aktuálnej trhovej hodnote.
Objednaný liek je odhadovaná hodnota vypočítaná v bežných cenách mínus náklady na predaj majetku. Ide o príjem, ktorý spoločnosť získa v dôsledku otvoreného predaja svojich aktív za určité časové obdobie. Počas tohto obdobia má predávajúci možnosť vykonávať určité činnosti zamerané na zvýšenie atraktivity aktív (napríklad opravy a pod.); - nútené drogy (alebo krátkodobé). Takýto predaj sa vyznačuje veľmi vysokou rýchlosťou, v dôsledku čoho nie je možné získať skutočnú hodnotu aktív. Predaj všetkých aktív sa zvyčajne uskutočňuje súčasne, na jednej aukcii. Účelom takéhoto rýchleho predaja je získať finančné prostriedky na vyrovnanie krátkodobých záväzkov spoločnosti alebo tých dlhov, ktoré sa stali splatnými.
Nútená LS predstavuje výnosy z otvoreného a rýchleho predaja majetku znížené o výšku nákladov spojených s týmto procesom. Ale čas na predaj aktív je taký krátky, že nebude stačiť vykonať opatrenia na zvýšenie likvidity aktív. Takže hodnotenie bude minimálne; - zostatková hodnota zničeného majetku. Tento názov je ľubovoľný, ale presne odráža podstatu procesu: drogy sa určujú tak, aby sa majetok najskôr odpísal z registra a potom sa zničil, a nie predaj. Spravidla sa takýto postup pri likvidácii podniku používa na výstavbu nových zariadení na jeho mieste - a ekonomický efekt takejto výstavby je oveľa vyšší ako pri predaji likvidovaného podniku.
Kedy je tento výpočet potrebný?
V prvom rade LS potrebné v prípade:
Hodnotenie krok za krokom
Vo všeobecnosti platí, že ocenenie drog je určenie trhovej hodnoty majetku a nákladov na jeho likvidáciu (predaj alebo zničenie).
Je potrebné poznamenať, že výpočet LS by nemal byť založený na rýchlom predaji majetku, ale na maximálnom vyťažení príjmu z jeho nakladania, čo umožní vyriešiť všetky úlohy alebo väčšinu z nich.
Vzorec
Tento vzorec na určenie liekov sa používa najčastejšie, pretože umožňuje, aby sa toto hodnotenie čo najviac približovalo jeho trhovej hodnote:
Likvidačná hodnota \u003d Trhová hodnota x (1 – koeficient núteného predaja)
Pomer núteného predaja sa pohybuje v rozmedzí 0,1 – 0,5 alebo od 10 do 50 % trhovej hodnoty objektu.
Hodnota tohto koeficientu sa určuje samostatne, .
A má to na nej vplyv mnohých faktorov:
- podmienky predaja majetku;
- druh a stav nehnuteľnosti;
- trhové ocenenie podobného majetku;
- súčasný stav ekonomiky a ďalšie faktory.
Odborníci sa preto domnievajú, že uvedený koeficient by mal mať spodnú hranicu aspoň 0,5, t.j. päťdesiat percent. Výpočet podľa tohto vzorca je navyše veľmi často doplnený o ukazovateľ nákladov na likvidáciu, ktorý zobrazuje reálne výnosy z vyradenia majetku.
Nuansy pri posudzovaní hodnoty záchrany
Pri likvidácii spoločnosti z dôvodu úpadku treba brať do úvahy nasledovné:
- ocenenie majetku podniku sa môže vykonávať ako celý komplex;
- ocenenie možno vykonať dražobným spôsobom, pri ktorom sa nehnuteľnosť predáva samostatne.
V prvom prípade rýchlemu a ziskovému predaju bráni skutočnosť, že hodnota podniku ako celku je vždy vysoká, aj keď nezodpovedá skutočnej trhovej hodnote majetku. Navyše, pri určovaní drog v tomto prípade často zabúdajú na hodnotu podniku – jeho povesť a zarobené meno.
Pri použití aukčného spôsobu predaja majetku podniku existuje šanca na jeho realizáciu veľmi výhodne, ale nie v plnej miere. Potom by ste sa mali najskôr rozhodnúť pre tie aktíva, ktoré sú predmetom likvidácie nie predajom, napríklad premenou na kovový šrot, zničením atď. Takéto aktíva zvyčajne len dopĺňajú náklady na likvidáciu podniku.
Likvidačné ocenenie dlhodobého majetku, vrátane zariadení, často závisí od ich zostatkovej hodnoty, ktorá sa počíta za životnosť majetku a jeho pôvodnú cenu. Okrem toho hodnotu LS ovplyvňuje mnoho ďalších faktorov, jedným z nich je životnosť, technický stav zariadenia, ako aj dostupnosť modernejších analógov na trhu. To sa ale netýka budov, ktoré sa hodnotia predovšetkým podľa polohy a počtu vlastníkov, ktorých majú.
Likvidačná hodnota akcií predstavuje sumu, ktorá zostane po predaji majetku podniku, splatení záväzkov podniku na ich náklady a vyplatení prioritných akcií. Zvyčajne táto droga slúži iba ako odhadovaný ukazovateľ, ale až kým skutočne nedôjde k likvidácii podniku. Potom sa droga stane dôležitou pre tých, ktorí sa chystajú kúpiť tento obchod.
Čo je to likvidačná hodnota a prečo je to potrebné, je popísané v nasledujúcom videu:
Na dnešnom ruskom trhu je hodnota zostatkovej hodnoty čoraz dôležitejšia. Zvyčajne sa používa na prácu so skrachovanými podnikmi alebo objektmi dlhodobej výstavby federálneho fondu. Proces ohodnocovania majetku je dôležitý najmä v krízovej situácii v krajine.
Typy nákladov
Každá položka má svoju hodnotu. V štandardných podmienkach sa objavuje trhová, ktorá sa považuje za základ pre posúdenie objektu. Pri odklone od jeho charakteristických znakov vznikajú iné druhy hodnoty.
Trh - to je cena objektu, ktorá sa považuje za najpravdepodobnejšiu. Predmet hodnotenia sa predáva v konkurenčnom prostredí na voľnom trhu. Strany sú informované o potrebných údajoch o objekte. Na cenu nemajú vplyv mimoriadne dôvody, medzi ktoré patria:
- Stranám transakcie sa neukladajú žiadne povinnosti: jedna musí predať, druhá je povinná vykúpiť.
- Objekt je daný do verejnej dražby.
- Cena tovaru je vyjadrená v peniazoch.
- Výška transakcie sa zdá byť adekvátna, neexistuje nátlak na nákup a predaj.
- Obe strany transakcie majú informácie o jej predmete, konajú vo vlastnom záujme.
Nesplnenie jedného z opísaných kritérií trhovej hodnoty vedie k vzniku ďalších typov. Táto skutočnosť si vyžaduje jasnú definíciu najvhodnejšieho druhu v každej konkrétnej situácii. Hodnota investície vzniká nadobudnutím majetku za jasným účelom. Ide jednak o čisto komerčnú túžbu po zisku v budúcnosti, jednak o neekonomické dôvody, napríklad tešiť sa zo starého obrazu. Zostatková hodnota sa vyžaduje, keď nastanú mimoriadne okolnosti a cena nehnuteľnosti je podhodnotená.
Likvidačná hodnota - čo to je?
Pojem zostatková hodnota sa vzťahuje na množstvo peňazí, ktoré možno získať likvidáciou majetku. Patrí medzi ne majetok, ktorý patrí fyzickej alebo právnickej osobe. Podľa toho ide o reálnu sumu, ktorú majiteľ očakáva pri predaji objektu v krátkom čase. Ruský trh zatiaľ nemá dostatočný štatistický základ pre predaj a nákup takýchto predmetov, preto sa používa trhový typ ocenenia.
Zároveň sa vypočíta zostatková hodnota objektu. Ide o hodnotu rovnajúcu sa ekonomicky skutočnej hodnote s prihliadnutím na amortizáciu nehnuteľnosti. Ak chcete získať správny výsledok, musíte od pôvodnej ceny odpočítať akumulované odpisy. Takéto údaje sa berú do úvahy pri výpočte zostatkovej hodnoty majetku draženého za vynútených okolností.
Kedy k tomu dôjde?
Podnik sa oceňuje metódou likvidačnej hodnoty, keď je potrebné zaplatiť veriteľom za existujúce dlhy. Predaj vyrobeného tovaru nie je schopný pokryť dlhy a núti majiteľa predať aktíva na ich splatenie. Časový faktor sa potom stáva rozhodujúcim. Čím skôr sa majetok predá, tým skôr budú dlhy splatené.
Podmienky transakcie sa berú individuálne pre každý prípad. Likvidácia právnickej osoby sa vykonáva nútenou aj dobrovoľnou formou. V prípade dobrovoľného predaja majetku je možné zostaviť prijateľný harmonogram realizácie, naplánovať svoje kroky s prihliadnutím na konkrétne detaily. Konkurzná podstata (majetok dlžníka) sa dáva do dražby v ustanovených lehotách. Zostatková hodnota je zárukou pre veriteľov, že dlh bude splatený. Nehnuteľnosť sa stáva zábezpekou. Pre veriteľa je dôležité vedieť, kedy dôjde k vysporiadaniu, za akú cenu sa predaj uskutoční. Zostatková hodnota sa niekedy označuje ako hodnota kolaterálu.
V prípade nútenej likvidácie sa podmienky výrazne skrátia. V tomto prípade sa posúdenie likvidačnej hodnoty majetku vykonáva na základe právnych predpisov Ruskej federácie. Predmety nehnuteľnosti sa predávajú do dvoch mesiacov od ich zaistenia. Dobrovoľná aj nedobrovoľná likvidácia vedie k zníženiu hodnoty predmetu, cena je nižšia ako trhová cena. Pre predávajúceho sa to stáva stratovou udalosťou a pre kupujúceho ziskové.
Hodnotiace faktory
Likvidačná hodnota predmetu ocenenia závisí od donútenia dať nehnuteľnosť do dražby. Toto je hlavný faktor ovplyvňujúci hodnotu pri absencii trhových dohôd. Pre presný výpočet zostatkovej hodnoty sa berú do úvahy ďalšie dôvody:
- Expozičný čas je čas určený na predaj predmetu. Čím kratšia je doba ponuky, tým nižšia je cena nehnuteľnosti.
- Ekonomická situácia v krajine v čase aukcie. Objektívny stav trhu môže nepriaznivo ovplyvniť ocenenie predmetu.
- Atraktivita nehnuteľnosti na trhu s nehnuteľnosťami závisí od jej individuálnych charakteristík a dopytu trhu po konkrétnom type exponátu.
Na samostatnom mieste je likvidačná hodnota prioritných akcií. Ich majitelia po ukončení činnosti organizácie dostávajú v prvom rade náhradu za straty. Majú tiež prednostné právo vyplatiť sumu finančných prostriedkov, ktorá zodpovedá pevnému peňažnému meraniu alebo ako percento nominálnej hodnoty akcie.
Metódy hodnotenia
Ruský trh s nehnuteľnosťami používa pri ohodnotení objektu unikátne metódy na výpočet zostatkovej hodnoty.
Na vykonanie priamej metódy oceňovania nehnuteľností je potrebné použiť porovnávaciu analýzu predajov podobných predmetov v tomto sektore trhu. Vyžaduje sa to na preštudovanie nedávnych transakcií predaja a nákupu podobných položiek na konkrétnom mieste. Potom sa zistí priama závislosť likvidačnej hodnoty predmetu od hlavných faktorov.
Nepriama metóda oceňovania nehnuteľností vychádza zo skutočnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti v konkrétnom časovom období. Cena je upravená o koeficient (korekciu) vplyvu hlavných faktorov, ktoré nútia dať nehnuteľnosť do dražby. Táto metóda nezávisí od subjektívnych názorov, pretože sa počíta podľa vzorca.
Vzorec na výpočet
Aby ste sa vyhli intuitívnemu nastaveniu ceny nehnuteľnosti, je najlepšie použiť matematickú metódu. Vzorec dáva nevyvrátiteľnú presnosť v otázke, ako zistiť hodnotu záchrany.
Takže vzorec pre presný výpočet: likvidačná hodnota je trhová hodnota vynásobená opravným faktorom. Ujasnime si posledný pojem. Opravný koeficient je ukazovateľom núteného uvedenia položky do dražby. Rozsah tejto hodnoty je od jednej do nuly. Na jeho výpočet neexistujú žiadne matematické ukazovatele. Odhadca na základe osobných skúseností, znalostí a intuície pridelí opravný faktor (vynútená korekcia). Ruská realita ho udáva v hodnote od jednej desatiny do troch desatín. To je od desať do tridsať percent trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Takéto ukazovatele sa objavujú ako výsledok neúspešných obchodov. Moderná realita na trhu s nehnuteľnosťami znamená faktor prispôsobenia päť desatín alebo viac. Táto hodnota sa objavila ako výsledok štúdie faktorov nútenej likvidácie: spôsoby predaja a náklady naň, doba expozície, investičné riziká. Zo zložiek vzorca je najpresnejšia trhová hodnota.
Oceňovanie nehmotného majetku je trochu zložité. Matematický vzorec nie je vhodný, pre každý prípad je potrebný individuálny výpočet. Je to spôsobené ťažkosťami pri určovaní kvantitatívnych výsledkov používania predmetu na generovanie príjmu. Metóda kalkulácie sa považuje za presnú. Vychádza z výpočtu nákladov na vývoj a vytvorenie právneho rámca pre nehmotný majetok. Metóda sa používa na hodnotenie výsledkov dizajnérskych prác a vedeckého výskumu. Pri aplikácii metódy kalkulácie sa berie do úvahy, že prechádza niekoľkými fázami, aby sa výsledky výskumných aktivít pretavili do výnosovej implementácie. Najprv musíte dokončiť vývojové práce. Na základe jeho výsledkov navrhnite produkt, urobte skúšobnú verziu. Ak existujú náznaky hromadnej výroby, je to dopyt spotrebiteľov, potom sa na jeho výrobu buduje podnik. Až po zvládnutí výrobnej kapacity začnú vyrábať a predávať nové produkty. Na propagáciu produktu bude potrebné uplatňovať politiku dobývania trhu. Každá fáza zahŕňa materiálové náklady a, čo je dôležité, má časový rámec.
Prípady tvorby likvidačnej hodnoty
Príklady premeny trhovej hodnoty na likvidačnú hodnotu sú rozdelené do troch typických typov:
- Zrušenie organizácie najčastejšie v dôsledku konkurzu.
- Predaj záložného predmetu.
- Nútený predaj iného majetku.
Likvidácia organizácie alebo podniku vedie k vytvoreniu harmonogramu predaja majetku na splatenie existujúceho dlhu. Sú prípady, keď konečná výška príjmu z predaja majetku nedokáže pokryť všetky dlhy. Podmienky predpredajných opatrení a samotné aukcie sú obmedzené. Likvidačná hodnota oceňovaného predmetu závisí od prítomnosti časového faktora. To pri rovnosti všetkých ostatných podmienok zohráva rozhodujúcu úlohu.
V každom prípade sa dĺžka doby likvidácie určuje individuálne. Je dôležité zvážiť, že takéto rozhodnutie možno urobiť dobrovoľne. Potom existuje viac možností, ako problém vyriešiť, je čas na vypracovanie a implementáciu efektívneho plánu likvidácie podniku. Nútený predaj majetku na vyrovnanie s veriteľmi sa vykonáva po rozhodnutí o konkurze na základe výsledkov externého riadenia. Vytvorená konkurenčná základňa by sa mala predať na otvorených aukciách. Načasovanie tejto udalosti je mimoriadne obmedzené. Vlastníci môžu pred prinútením k nedobrovoľnej likvidácii zvážiť jej vykonanie na dobrovoľnom základe.
Predaj kolaterálu pripomína odrezanie od reality. V tomto prípade je predpokladaná likvidačná hodnota potrebná na určenie spodnej hranice úveru, na zabezpečenie ktorej je potrebné predať založenú nehnuteľnosť. To nezahŕňa samotný predaj nehnuteľnosti. Veriteľ však potrebuje vedieť, za akú cenu môže byť kolaterál predaný v obmedzenom čase, ak sa vydaná suma nevráti. Časovo obmedzený a nútený predaj nám umožňuje nazvať túto hodnotu likvidačnou hodnotou. Hoci v niektorých zdrojoch sa nazýva kolaterál a je oddelený do samostatnej kategórie.
Nútený predaj majetku si vyžaduje aj výpočet zostatkovej hodnoty z dôvodu obmedzenia expozičného času. Nehnuteľnosť je možné predať z vlastnej iniciatívy (dobrovoľný predaj) a na základe zákona (nútený predaj). V druhom prípade doba vystavenia majetku zaisteného súdnym príkazom netrvá dlhšie ako dva mesiace od momentu zaistenia.
Vplyv krízy na posúdenie objektu
Nestabilita ekonomického trhu ovplyvňuje likvidačnú hodnotu nehnuteľností, a to častejšie negatívne. Kríza tento nie negatívny vplyv ešte prehĺbi. Vzájomný vplyv je spôsobený niekoľkými dôvodmi:
- nedostatočné finančné zdroje vstupujú na ekonomický trh;
- malé vlastnosti sekundárneho bývania sú veľmi žiadané;
- prerušenie poskytovania bankových úverov vedie k zníženiu dopytu po veľkých nehnuteľnostiach.
Kríza robí úpravy v činnosti odhadcov a vyžaduje od vlastníkov väčšiu pozornosť. Pre získanie adekvátnej ceny je lepšie použiť oba spôsoby určenia výpovednej hodnoty objektu. V súčasných podmienkach by ste sa nemali spoliehať len na skúsenosti profesionálov. Charakteristickým rysom hodnotenia likvidačnej hodnoty počas krízy je, že každá z metód prináša svoje výhody. Direct vám umožňuje analyzovať stav trhu s nehnuteľnosťami a podobné transakcie nákupu a predaja. Záver sa stane základom pre vykonanie nepriamej metódy. Zohľadní skutočnú trhovú hodnotu nehnuteľnosti, zohľadní katastrálne ocenenie a nastaví korekčný koeficient adekvátny donúteniu.
Len harmonickou kombináciou dvoch prístupov, berúc do úvahy objektívne príčiny a subjektívne faktory, sa dosiahne maximálny efekt.
Záver: Zvláštnosti hodnotenia likvidačnej hodnoty na ruskom trhu spočívajú v jej nedokonalosti a relevantnosti jej aplikácie. Základom hodnotiacej činnosti sú empirické informácie a intuitívne vnímanie špecialistov. Ak chcete získať presný výsledok, musíte použiť všetky dostupné metódy.
Metódy výpočtu obstarávacej ceny dlhodobého majetku
V praxi sa stáva nevyhnutnosťou vypočítať zostatkovú hodnotu dlhodobého majetku. Existuje niekoľko názorov na vysvetlenie tohto pojmu. Prvou je cena užitočného odpadu, ktorý sa získa po realizácii zariadenia, započítaná do celkovej sumy. Druhým je rozdiel medzi hodnotou predmetu po skončení jeho užívania a nákladmi na jeho likvidáciu. Existuje tretí názor: pri úplnom odpísaní majetku a uznaní jeho nevhodnosti pre následnú prevádzku sa táto hodnota bude rovnať rozdielu medzi cenou užitočného odpadu (drevo, kovový šrot, tehla atď.) a nákladmi. o zničení veci.
Likvidačná hodnota dlhodobého majetku sa teda vypočíta podľa osobitného vzorca. Povedzme, že objekt sa pôvodne odhadoval na milión rubľov, používal sa desať rokov. Trhová hodnota podobných zariadení za rovnakú dobu používania klesla na tristotisíc. Predpokladané náklady na jej zrušenie sú približne deväťdesiattisíc. Preto sa tristo mínus deväťdesiat rovná dvesto desaťtisíc rubľov. Táto suma bude príjmom organizácie z predaja úžitkového odpadu po zrušení dlhodobého majetku.
Je dôležité vziať do úvahy, že pri rozhodovaní o likvidácii na konci životnosti objektu je potrebné vziať do úvahy niektoré kritériá. Tie obsahujú:
- zložitosť demontážnych prác;
- výška nákladov na zničenie dlhodobého majetku;
- znehodnotenie telesných aj morálnych pozostatkov;
- dynamika cien stavebných materiálov, kovu, náhradných dielov atď.;
- schopnosť použiť pozostatky vo vlastnej činnosti alebo ich realizovať;
- vykonanie spoľahlivého hodnotenia predaných zásob.
Zánik samotnej existencie podniku ako právnickej osoby vedie k povinnému vyhotoveniu výkazového účtovného dokladu. Náklad likvidačnej súvahy charakterizuje zdroje finančných prostriedkov a ich hodnotu v čase zrušenia organizácie. Počas obdobia určeného na zrušenie podniku musia byť splatené záväzky voči bankám a veriteľom. Stav zúčtovania organizácie po období likvidácie ukazuje skutočnú finančnú situáciu.
Ťažkosti s hodnotením
Výpočet zostatkovej hodnoty sprevádzajú určité problémy. Hlavným je obmedzenie doby predaja nehnuteľnosti. Zapísanie nehnuteľnosti do nehnuteľnosti si vyžaduje čas a starostlivé overovanie dokumentov. Druhým problémom je zmenšenie okruhu kupujúcich.
Prehodnotenie ziskovosti podniku môže prebiehať tromi spôsobmi.
- Príjmová metóda zohľadňuje poberanie dávok v blízkej a vzdialenejšej budúcnosti.
- Porovnávacia metóda je založená na reálnej cene nehnuteľnosti predávanej na voľnom trhu.
- Typ nákladov zahŕňa prípustné náklady, ktoré vlastník vynaloží pri jeho nadobudnutí a následnom vytvorení.
Relevantnosť metód ovplyvňuje stanovenie likvidačnej hodnoty podniku. Obmedzené časové obdobie neumožňuje potenciálnym kupcom uvedomiť si výhody aktív. Pre konečné schválenie sadzby je potrebné analyzovať výsledky všetkých hodnotiacich prístupov.
Posúdenie likvidačnej hodnoty podniku
1. Pojem a druhy likvidačnej hodnoty podniku
Situácia úpadku a likvidácie podniku je naliehavá. Pravdepodobnosť pozitívneho riešenia problému neplatenia, ktorý túto situáciu zvyčajne sprevádza, závisí od hodnoty majetku, ktorý podnik vlastní. A nielen problémy s neplatičmi, ale aj riešenie otázok týkajúcich sa materiálneho blahobytu zamestnancov podniku do určitej miery závisia od hodnoty majetku likvidovaného podniku.
Ocenenie podniku je však potrebné nielen v prípade likvidácie podniku. Je to dôležité v mnohých iných prípadoch, napr.
Pri financovaní podniku dlžníka;
pri financovaní reorganizácie podniku;
pri reorganizácii podniku vykonanej bez súdu;
pri vypracovaní plánu splatenia dlhov podniku-dlžníka, ktorému hrozí bankrot;
pri analýze a identifikácii možnosti rozčlenenia jednotlivých výrobných kapacít podniku do ekonomicky nezávislých organizácií;
pri hodnotení žiadostí o kúpu podniku; pri skúmaní podvodných transakcií na prevod vlastníckych práv na tretie strany; pri skúmaní programov reorganizácie podnikov.
Odhad likvidačnej hodnoty podniku v konkurznej situácii má množstvo znakov, najmä v dôsledku povahy samotnej núdzovej situácie. Tieto vlastnosti by mal brať do úvahy odhadca, zákazník a ďalšie zainteresované strany na výsledkoch posúdenia zostatkovej hodnoty.
Ďalším znakom posudzovania likvidačnej hodnoty podniku je vysoký stupeň závislosti tretích osôb od výsledkov hodnotenia.
Odhad likvidačnej hodnoty podniku (podniku) sa vykonáva v týchto prípadoch:
spoločnosť je v úpadku alebo existujú vážne pochybnosti o jej schopnosti pokračovať v činnosti;
Hodnota spoločnosti v likvidácii môže byť vyššia ako v pokračujúcich činnostiach.
V súčasnosti existuje mnoho definícií likvidačnej hodnoty, pričom rozdiely medzi nimi sú z hľadiska praktickej práce odhadcu pomerne výrazné, preto má zmysel uvádzať najznámejšie z nich.
Najmä najčastejšie sa odvolávajú na definíciu likvidačnej hodnoty od popredného amerického odhadcu S. Pratta. Podľa jeho názoru predstavuje čistú sumu peňazí, ktorú môže vlastník podniku získať pri likvidácii podniku a samostatnom predaji jeho majetku. Pratt sa zároveň domnieva, že likvidačná hodnota podniku ako celku je zvyčajne nižšia ako výška výnosov zo samostatného predaja jeho aktív. Je ťažké s tým súhlasiť: ako ukazuje ruská prax, samostatný predaj majetku podniku najčastejšie vedie k predaju majetku za babku a je sprevádzaný objasnením vzťahov zainteresovaných strán o predaj. majetok na súde.
Z ďalších výkladov likvidačnej hodnoty by som sa rád zastavil aj pri nasledujúcich definíciách:
1. V súlade so Štátnou normou Ruskej federácie GOST R 51195.0.02-98 „Jednotný systém oceňovania majetku. Pojmy a definície likvidačná hodnota majetku: hodnota majetku v prípade jeho núteného predaja.
2. V súlade s nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska zo dňa 20. júla 2007 č. 255 „O schválení FSO „Účel ocenenia a druhy hodnoty“ sa pri určovaní likvidačnej hodnoty podniku odhaduje je určená hodnota, ktorá odráža najpravdepodobnejšiu cenu, za ktorú môže byť tento predmet ocenenia odcudzený počas obdobia vystavenia predmetu hodnotenia, ktoré je kratšie ako typická doba vystavenia pre trhové podmienky, v podmienkach, keď je predávajúci nútený uskutočniť transakciu za scudzenie majetku. Pri stanovení likvidačnej hodnoty sa na rozdiel od stanovenia trhovej hodnoty zohľadňuje vplyv mimoriadnych okolností, ktoré nútia predávajúceho predať predmet ocenenia za podmienok, ktoré nezodpovedajú trhovým.
Ako vidno, ani jedna z definícií nehovorí o zostatkovej hodnote, ktorá sa vyskytuje výlučne v prípade samostatného predaja majetku, aj keď oba štandardy uvažujú aj o zostatkovej hodnote výlučne v rovine núteného predaja.
Likvidačná hodnota je rozdelená do troch typov:
1. Objednaná hodnota záchrany. Predaj majetku podniku sa uskutočňuje v primeranej lehote tak, aby bolo možné dosiahnuť vysoké ceny za predávaný majetok. V prípade najmenej likvidných nehnuteľností podniku je toto obdobie približne 2 roky.
2. Vynútená hodnota záchrany. Aktíva sa predávajú čo najrýchlejšie, často v rovnakom čase a v tej istej aukcii.
3. Likvidačná hodnota zániku existencie majetku podniku (využitie). V tomto prípade sa aktíva podniku nepredávajú, ale odpisujú a ničia a na tomto mieste sa buduje nový podnik, čo má významný ekonomický alebo sociálny efekt. V tomto prípade je hodnota podniku záporná, pretože na likvidáciu majetku podniku sú potrebné určité náklady.
2. Typické prípady výskytu zostatkovej hodnoty
Typické prípady výskytu zostatkovej hodnoty sú:
Likvidácia podniku;
Realizácia záložných predmetov;
Urýchlený predaj iného majetku.
Pri likvidácii podniku je potrebné vypracovať jasný harmonogram predaja majetku a splatenia dlhu podniku (navyše nie sú neobvyklé situácie, keď celková výška príjmu z predaja majetku nepokryje všetky dlhy) . Zároveň sú podmienky expozície (predpredajné aktivity a samotný predaj) veľmi obmedzené z dôvodu potreby pomerne rýchleho uvoľnenia z aktív a splatenia dlhu. Práve otázka disponibilného času hrá v tomto prípade rozhodujúcu úlohu vo veľkosti hodnoty (ceteris paribus).
Trvanie časového obdobia je zasa určené podmienkami každého konkrétneho prípadu likvidácie. Zároveň je potrebné mať na pamäti, že samotné rozhodnutie o likvidácii môže byť buď dobrovoľné (čiže existuje plánovaná akcia), alebo vynútené. Prvý prípad spravidla poskytuje väčšiu variabilitu v rozhodovaní a umožňuje vám vypracovať efektívnejšie plány na likvidáciu podniku.
Nútená likvidácia v konkurznom konaní sa vykonáva, keď je na základe výsledkov externého riadenia prijaté rozhodnutie o začatí konkurzného konania. Vytvorená konkurzná podstata je predmetom predaja na otvorenej dražbe (s ojedinelými výnimkami stanovenými federálnym zákonom „o konkurze“). Zároveň sú podmienky predaja majetku extrémne obmedzené.
Preto je potrebné rozlišovať medzi dobrovoľnou a nedobrovoľnou likvidáciou.
Realizácia kolaterálnych objektov je v kontexte tejto práce skôr hypotetickým (od reality odtrhnutým) konceptom. Stanovenie likvidačnej hodnoty je v tomto prípade potrebné na zdôvodnenie spodnej hranice úveru, ktorý je zabezpečený založenou nehnuteľnosťou a nehovoríme o samotnej skutočnosti predaja predmetu. Pre poskytnutie úveru však poskytovateľ úveru potrebuje vedieť, za akú cenu bude možné v krátkom čase predať zabezpečenie v prípade nesplatenia úveru. Táto hodnota sa v niektorých zdrojoch literatúry nazýva kolaterál. Dá sa však tvrdiť, že vo svojej ekonomickej podstate je aj likvidačný, keďže sú tu faktory obmedzeného času a núteného predaja.
Urýchlený predaj iného majetku z dôvodu obmedzeného času expozície si vyžaduje aj určenie likvidačnej hodnoty. Zároveň existuje aj niekoľko možností takejto implementácie - buď ide o iniciatívnu (dobrovoľnú) implementáciu, alebo nútenú (pod nátlakom), ktorú stanovuje súčasná legislatíva.
Takže v procese exekučného konania sa majetok zaistený súdnym rozhodnutím predá a v lehote nepresahujúcej dva mesiace od dátumu zaistenia (federálny zákon z 21. júla 1997 č. 119-ФЗ „O exekučnom konaní “).
Likvidačná hodnota nehnuteľnosti je teda takmer vždy nižšia ako jej trhová hodnota. A táto skutočnosť je negatívna pre predávajúceho nehnuteľnosti a, samozrejme, pozitívna – pre kupujúceho.
3. Faktory, ktoré určujú rozdiel medzi zostatkovou hodnotou a trhovou hodnotou
Všetky faktory, ktoré sú základom likvidačnej hodnoty alebo ju sprevádzajú, možno podmienečne klasifikovať (obrázok 1).
Ryža. 1 Faktory zostatkovej hodnoty
Pri určovaní hodnoty záchrany v každej situácii sú prítomné objektívne faktory. Ich vplyv nemožno ignorovať av skutočnosti prakticky nezávisia od stavu vecí v konkrétnom podniku (s výnimkou celkového stavu majetku). Všetky objektívne faktory sa zároveň vzájomne ovplyvňujú. Takže napríklad priaznivé podmienky na trhu môžu znížiť optimálny expozičný čas atď.
Najdôležitejším faktorom ovplyvňujúcim rozdiely v trhových a likvidačných hodnotách je doba expozície nehnuteľnosti. Zároveň platí, že čím je plánovaná doba expozície likvidovaného majetku kratšia v porovnaní s optimálnou, tým silnejšie sa znižujú možné náklady.
Diagramy 1-3 ukazujú pomer trhových a likvidačných hodnôt nehnuteľností v Moskve v rokoch 1998-2000. (v %)
Graf 1: Pomer trhovej hodnoty a zostatkovej hodnoty kancelárskych budov a priestorov, %
Graf 2: Podiel trhovej hodnoty a likvidačnej hodnoty predaja komerčných budov a priestorov, %
Graf 3: Podiel trhovej hodnoty a zostatkovej hodnoty predaja skladových a priemyselných budov a priestorov, %
V skutočnosti je doba expozície majetku základným faktorom, ktorý výrazne ovplyvňuje všetky ostatné faktory, a to tak v smere zosilňovania, ako aj oslabovania. Je zrejmé, že s predlžovaním plánovanej doby expozície vzniká viac reálnych príležitostí na využitie efektívnych marketingových aktivít, vyrovnávanie negatívneho vplyvu krátkodobých trhotvorných faktorov atď.
Všeobecná investičná atraktivita objektu je založená na individuálnych charakteristikách nehnuteľnosti (funkčný účel, fyzický stav) a má priamy vplyv na úroveň spotrebiteľského dopytu.
V posudzovanom prípade (pri likvidácii podniku) sa aktivujú špecifické faktory, ktoré možno podmienečne nazvať „spin-off faktory“ (v zásade sú tieto faktory veľmi blízke faktoru investičnej atraktivity). Podstatou týchto faktorov je, že mnohé objekty majetkového komplexu jednotlivo nepredstavujú žiadnu hodnotu a v podstate sa nedajú predať za bežnú cenu, pričom tieto objekty zohrávali významnú úlohu v rámci likvidovaného podniku. Vplyv analyzovaného aspektu na tzv. nehmotné aktíva a predovšetkým na obchodnú reputáciu spoločnosti (goodwill), ktorá zahŕňa hodnotu personálu, vzťahy s dodávateľmi, plynulosť obchodnej štruktúry atď. je obzvlášť negatívny. Pri likvidácii spoločnosti nie je možné realizovať toto, niekedy jedno z najcennejších aktív.
Absolútna hodnota trhovej hodnoty objektu má inverzný vplyv na úroveň likvidity – čím vyššia je trhová hodnota objektu, tým menej efektívnym dopytom po ňom sa stáva v dôsledku poklesu počtu potenciálnych kupcov.
Faktory priameho vplyvu na úroveň nákladov na predmety zahŕňajú situáciu na trhu počas obdobia likvidácie. Čím je toto obdobie dlhšie, tým má podnik viac príležitostí analyzovať situáciu na trhu a zvoliť za daných okolností najoptimálnejší postup. A naopak, pri krátkej expozičnej dobe a nepriaznivých podmienkach na trhu sa straty pri predaji predmetov ešte zvýšia. A je prinajmenšom nerozumné dúfať vo všeobecný vzostup trhu počas krátkeho obdobia likvidácie spoločnosti.
Efektívnosť marketingu výrazne komplikuje aj krátke trvanie obdobia určeného na príslušné aktivity. Rovnako však závisí aj od konkrétnych prostriedkov použitých na zvýšenie predajnej ceny predmetu.
Ďalším dôležitým objektívnym faktorom je psychologický aspekt núteného predaja, ktorý sa prejavuje v určitom dopade na iniciatívu kupujúcich. Vplyv tohto faktora je navyše dosť dvojaký – na jednej strane kupujúci s pocitom, že sa predávajúci nachádza v pôvodne nepriaznivých podmienkach, začnú zhadzovať, no na druhej strane, cítiac vzájomnú konkurenciu, boja sa stratiť predávaný majetok a sú nútení ku kompromisom.
Subjektívne faktory odrážajú špecifiká každého konkrétneho podniku. Tieto faktory sú obzvlášť negatívne v podnikoch s neefektívnymi manažérmi, čo vedie k značným ťažkostiam pri likvidácii. Takéto faktory zahŕňajú celý systém javov. Inventarizáciu a oceňovanie dlhodobého majetku podnikov v konkurze tak takmer vždy brzdí stav účtovných registrov, chýbajúce technické pasy pre zariadenia a pasy ZINZ pre nehnuteľnosti. Táto séria pokračuje nedostatkom právnych dokumentov k majetku, zložitosťou účtovníctva, nedostatkom zamestnancov, ktorí vedia poskytnúť potrebné vysvetlenia. Všetky tieto skutočnosti vedú k tomu, že pred vypracovaním konkrétneho plánu a určením načasovania likvidácie je potrebné v plnom zmysle slova „zhrabať“ majetok podniku, obnoviť reťazce vzniku určitých záväzkov. tak na strane samotného podniku, ako aj jeho partnerov. To vedie ku kolosálnej komplikácii procesu likvidácie.
Bolo by však nesprávne domnievať sa, že posudzované faktory sú vždy len negatívne. Naopak, jasná organizačná štruktúra a efektívna svedomitá práca divízií podniku môže prispieť k výraznému zrýchleniu procesov likvidácie.
Namiesto 3-6 mesiacov na zistenie aktuálneho stavu majetku podniku v prípade jeho bezvlastníctva by bolo lepšie využiť toto obdobie na predĺženie času na predaj komplexu nehnuteľností, čo je veľmi dôležité. .
4. Metódy stanovenia likvidačnej hodnoty podniku
Výpočet likvidačnej hodnoty podniku zahŕňa niekoľko hlavných etáp:
1. Analyzuje sa množstvo štatistických a účtovných dokladov, medzi ktoré patria: účtovné výkazy na konci každého štvrťroka, štatistické výkazy, priebežná likvidačná súvaha, inventárne karty. Na základe komplexnej finančnej analýzy je vypracovaný odborný záver o dostatočnosti finančných prostriedkov na krytie dlhu.
2. Vytvorí sa odhadovaná hmotnosť majetku. Nasledujúce skupiny aktív sa posudzujú samostatne:
Najlikvidnejšie (obežné aktíva).
Menej likvidné (neobežný majetok).
3. Tvorí sa výška dlhu spoločnosti.
4. Vypracováva sa harmonogram likvidácie. Zároveň je potrebné vziať do úvahy, že predaj rôznych druhov majetku spoločnosti (nehnuteľnosti, stroje a zariadenia, zásoby) si vyžaduje rôzne časové obdobia v závislosti od stupňa likvidity a požadovanej miery angažovanosti na trhu.
5. Zdôvodnite výšku trov konania. Rozlišujú sa náklady spojené s likvidáciou a náklady spojené s držbou majetku pred jeho predajom. Náklady spojené s likvidáciou zahŕňajú predovšetkým provízie pre oceňovanie a advokátske kancelárie, ako aj dane a poplatky, ktoré sa platia pri predaji. Medzi náklady spojené s vlastníctvom majetku pred jeho predajom patria náklady na ochranu objektov, náklady na správu prevádzky podniku do ukončenia jeho likvidácie a pod.
6. Oceňuje sa realizovateľný majetok. Ocenenie predávaného majetku sa vykonáva pomocou všetkých oceňovacích prístupov. V praxi je najčastejšie používaným prístupom k oceňovaniu nehnuteľností porovnávací prístup.
7. Diskontná sadzba sa určuje s prihliadnutím na plánované obdobie realizácie. Diskontnú sadzbu je navyše možné nastaviť pre každý typ hodnoteného aktíva individuálne, s prihliadnutím na likviditu (výrazné zľavy pri nízkej likvidite) a riziko možného nepredaja.
8. Zostavuje sa harmonogram predaja majetku, na základe ktorého sa určuje celkový výnos z predaja obežného, hmotného a nehmotného majetku.
9. Prevádzkový zisk (strata) doby likvidácie sa pripočítava (alebo odpočítava).
10. Na základe výsledkov predaja sa splatí naakumulovaná suma bežného dlhu za obdobie likvidácie (elektrina, kúrenie a pod.).
Predkupné práva na uspokojenie sa odpočítavajú: odstupné a platby zamestnancom podniku, pohľadávky veriteľov za záväzky zabezpečené záložným právom na majetok likvidovaného podniku, dlh na povinných platbách do rozpočtu a mimorozpočtových fondov, vyrovnania s ostatnými veriteľmi. .
Zároveň sa pohľadávky veriteľov uspokojujú v poradí podľa priority stanovenej v článku 64 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, v súlade s ktorým sa rozdelenie majetku každej ďalšej priority uskutočňuje po úplnom rozdelení majetku. predchádzajúcej priority.
11. Posledným úkonom je posúdenie likvidačnej hodnoty pripadajúcej na podiel vlastníkov (akcionárov). Federálny zákon č. 208-FZ z 26. decembra 1995 „o akciových spoločnostiach“ (v znení zmien a doplnení z 13. júna 1996) stanovuje jasný postup rozdelenia zvyšných súm.
Likvidačná hodnota podniku sa teda vypočíta tak, že od upravenej hodnoty všetkých aktív súvahy sa odpočíta suma bežných nákladov spojených s likvidáciou podniku, ako aj hodnota všetkých záväzkov.
Vypracovanie kalendárneho harmonogramu likvidácie majetku podniku sa vykonáva s cieľom maximalizovať, pokiaľ je to možné, výnosy z predaja majetku na splatenie dlhu voči podniku.
Spravidla sa predpokladá ukončenie podnikania podniku a vykonanie len procesu likvidácie podniku. Likvidácia veľkého podniku trvá približne dva roky.
Výpočet súčasnej hodnoty majetku sa vykonáva metódou akumulácie majetku s použitím súvahových údajov podniku ku dňu hodnotenia (alebo k poslednému dňu účtovnej závierky). Kontrola a úprava súvahových účtov sa vykonáva súčasne s inventarizáciou majetku podniku ku dňu hodnotenia. Inventarizácia majetku podniku sa vykonáva v súlade s metodickým pokynom na inventarizáciu majetku a peňažných záväzkov. Súčasne s inventarizáciou majetku podniku sa počíta trhová hodnota pozemku, na ktorom sa nachádza, a súčasná hodnota ostatného majetku.
Úprava súčasnej hodnoty majetku. Pri výpočte likvidačnej hodnoty podniku je potrebné zohľadniť a od hodnoty majetku odpočítať náklady spojené s jeho likvidáciou. Ide o administratívne náklady na udržanie chodu podniku do ukončenia jeho likvidácie, provízie, potrebné dane a poplatky, odstupné a platby, náklady na prepravu predaného majetku a pod. Výnosy z predaja majetku, netto súvisiacich nákladov, sú diskontované k dátumu ocenenia zvýšenou diskontnou sadzbou, ktorá zohľadňuje riziko spojené s týmto predajom a načasovanie peňažných tokov.
Po úprave položiek súvahového majetku je potrebné upraviť súvahový záväzok z hľadiska dlhodobého a bežného dlhu. Osobitnú pozornosť treba venovať vysporiadaniu prioritných akcií, plateniu daní, ako aj takzvaným podmieneným záväzkom, ktoré často vznikajú v dôsledku prebiehajúcich alebo potenciálnych súdnych sporov. Je možné, že v rámci analýzy záväzkov bude možné rokovať o zmene podmienok splácania dlhov spoločnosti.