Tasfiye değeri - mülkün tasfiyesinden elde edilen gelir ile uygulama maliyetleri arasındaki fark şeklindeki para miktarı. Bu, satıcının gayrimenkulü sınırlı bir süre içinde satmaya zorlandığında kabul etmesi gereken maliyettir ve bu, önemli sayıda potansiyel alıcının nesneyi ve satış şartlarını tanımasına izin vermez.
Değerleme nesnesinin tasfiye değeri belirlenirken, değerleme nesnesinin piyasa koşulları için tipik maruz kalma süresinden daha kısa olan maruz kalma süresi boyunca bu değerleme nesnesinin elden çıkarılabileceği en olası fiyatı yansıtan tahmini değer belirlenir. , satıcının mülkün devri için bir işlem yapmaya zorlandığı durumlarda.
Tasfiye değeri belirlenirken, piyasa değerinin belirlenmesinin aksine, satıcıyı değerleme nesnesini piyasa koşullarına uymayan koşullarda satmaya zorlayan olağanüstü koşulların etkisi dikkate alınır.
Aynı mülkün, değerlemenin amacına bağlı olarak farklı değerlere sahip olabileceği iyi bilinmektedir. Tasfiye değeri nedir, diğer tahmini değer türlerinden farkı nedir ve hesaplanmasının özellikleri nelerdir - bu bölümün konusunu oluşturan konular. Kurtarma değeri kavramı, mülk değerlemesi ile ilgili halihazırda mevcut olan literatürde birçok yazar tarafından açıklanmıştır. Örneğin, Profesör Sh. Pratt'a göre tasfiye değeri, "işletmenin tasfiyesinde ve varlıklarının ayrı satışında işletme sahibinin alabileceği net para miktarıdır."
G.S. harrison çalışma Rehberi"Gayrimenkul Değerleme", kurtarma değerini şu şekilde tanımlar: "Artık değer, mülkün piyasa riski için makul olarak kabul edilebilir olandan daha kısa bir sürede satılması durumunda mal sahibinin kabul etmek zorunda kaldığı fiyatı temsil eder."
Piyasa değeri dışındaki değerleri tanımlayan Uluslararası Değerleme Standartları 2 (Pazar Değeri Dışındaki Değerleme Esasları), hurda değeri şu şekilde yorumlamaktadır: “Tasfiye değeri veya zorunlu satış değeri, fiilen elde edilebilecek para miktarıdır. Pazar Değeri tanımına uygun olarak yeterli pazarlama için çok kısa dönemlerin satışı. Bazı Devletlerde, zorunlu satış durumları, gönülsüz bir satıcı ve bir alıcı veya satıcının yaşadığı zorlukların farkında olan alıcılar durumlarını içerebilir.”
Yukarıdakilere dayanarak, mülkün piyasa değerinden (tasfiye değeri) farklı bir temelde değerlenebileceği ve işlemin piyasa dışı niteliğini dikkate aldığı sonucuna varabiliriz.
İşlemin piyasa dışı niteliği, kural olarak iki noktada kendini gösterir:
1. çeşitli nedenlerle mülkün zorla (gönülsüz) satışı;
2. piyasada satılan mülkün piyasaya maruz kalma süresinin azaltılmasında.
Aynı zamanda, piyasa için alışılmadık satış koşulları nedeniyle mülkün tahmini satış fiyatı, şüphesiz piyasa fiyatından daha düşük olacaktır. Bu tür bir yargıya varmak için gerekli olan öznel ve piyasa varsayımlarının doğası ve kapsamı nedeniyle bu fiyatı tahmin etmek çok zordur.
Varlıkların satışının aciliyetine bağlı olarak tasfiye değeri, sıralı tasfiye değeri ve zorunlu (acil) tasfiye değeri olarak ikiye ayrılır.
Sipariş edilen kurtarma değeri, cari fiyatlarla tahmini bir değerdir ve elde edilen tahmini gelirleri temsil eder. açık satış satıcının, satış maliyetleri hariç varlıkların likiditesini ve değerini (mevcut onarımlar, sunum vb.) artırmak için uygun önlemleri alma fırsatına sahip olduğu belirli bir süre için mülk. Tasfiye kararı, varlığın fazla veya düşük gelirli olması durumunda satılmasının daha uygun olup olmadığı sahibi tarafından verilir. Bu durumda satış zamanı ile ilgili katı kısıtlamalar olmadığından, piyasada satılan varlığın maruz kalma süresi piyasaya maruz kalma süresine yakındır ve tasfiye değerinin kendisi de piyasaya yakındır.
Zorunlu (acil) tasfiye değeri, acilen açık satıştan elde edilen tahmini geliri temsil eden cari fiyatlarla tahmini bir değerdir; satış giderleri hariç varlıkların likiditesini ve değerini artırmak için uygun önlemleri almadan. Bu durumda, alıcı tarafından dikte edilen uygulama süresi konusunda katı kısıtlamalar vardır. Piyasada satılan varlığın maruz kalma süresi, piyasa maruz kalma süresinden çok daha kısa olabilir.
Böylece her iki seçenekte de uygulama maliyeti (tasfiye değeri) piyasa değerinden düşük olacaktır. Yukarıdaki faktörlerin etkisiyle piyasa değerinde meydana gelen azalmanın miktarı tasfiye iskontosu ile belirlenir. Düzenli bir tasfiye durumunda, bu indirimin miktarı acil bir tasfiye durumunda olduğundan daha az olacaktır.
1. Tasfiye değeri hesaplamasının amaçları, işlevleri ve hedefleri
Hurda değerinin hesaplanmasındaki amaç ve metodoloji, değerlemesi yapılacak mülkün sahibinin içinde bulunduğu duruma göre belirlenir.
Taşınmazın tasfiye değerinin tahmini, aşağıdaki durumlar:
işletmenin tasfiyesi halinde;
· iflas tehdidi altındaki bir işletmenin borçlarını ödemek için bir plan geliştirirken;
· işletmenin yeniden örgütlenmesinin finansmanında;
işletmenin fazla varlıklarının değerini değerlendirirken;
· teşebbüsün yeniden düzenlenmesi durumunda, yargılama yapılmadan gerçekleştirilir;
· bir işletmenin bireysel üretim kapasitelerini ekonomik olarak bağımsız kuruluşlara ayırma olasılıklarını analiz ederken ve belirlerken;
teminat olarak hareket eden mülkün değerini belirlerken ve olası ihtiyaç kredinin geri ödenmesinin imkansızlığı durumunda uygulanması.
Yukarıdaki durumlara olumlu bir çözüm getirilmesi, öncelikle gayrimenkulün değeri ve likiditesi, değerleme tarihinde geçerli olan arz ve talep faktörleri gibi birçok faktöre bağlıdır.
2. Kurtarma değerinin hesaplanmasına ilişkin çalışmaları yürütmek için teknoloji
Değerleme uzmanının asıl görevi, kesin tanım Müşteri tarafından belirlenen görevlere uygun olarak kurtarma değerinin alt türleri. Değerleme sürecinde piyasa değeri ve piyasa dışı değer esası kavramları arasındaki olası karışıklığı önlemek için, Değerleme Uzmanı aşağıdaki değerleme algoritmasına uymalıdır:
1. Değerlemesi yapılan mülkü tanımlayın. Tanımlama, değerlendirme nesneleri için mevcut belgeler ile bunların gerçek mevcudiyeti ve durumu arasında bir yazışma kurulması anlamına gelir.
2. Değerlemesi yapılan mülkle ilgili hakları tanımlayın. Sahiplik açıklaması şunları içerir: Genel açıklamaörneğin, işletmenin mülkünün satışına ilişkin bir sözleşme veya ilgili yetkili devlet yapıları tarafından verilen bir mülkiyet belgesi temelinde, mal sahibinin haklarını güvence altına alan mülkiyet ve tapu belgelerinin bir listesi.
3. Değerlendirmenin amacını ve işlevini belirleyin. Değerlemenin amacının ve işlevinin belirlenmesi, değerlendirilen değerin türünün ve sonuçlarının değerlemenin amaçlarına uygun olarak nasıl kullanıldığının gerekçeli bir tanımını ifade eder.
4. Geçerli bir değerleme tarihi belirleyin. Değerlemenin yürürlük tarihi, genellikle değerlemesi yapılacak mülkün muayene tarihi ile aynıdır.
5. Değerlemesi yapılan mülkü inceleyin. Bu aşamada değerlendirilen mülk incelenir, teknik durumu açıklanır. Analiz devam ediyor olası yaklaşımlar piyasa değeri dışında hangi değerleme esaslarının (tasfiye, rehin, sigorta vb.) belirlenebileceğine esas olan piyasa değerinin hesaplanması için.
6. Değerlemesi yapılan gayrimenkulün piyasa değerinin hesaplanması. Federal Yasanın 3. maddesine göre "Değerleme faaliyetleri hakkında Rusya Federasyonu» «...değerleme nesnesinin piyasa değeri, söz konusu değerleme nesnesinin rekabetçi bir ortamda açık piyasada satılabileceği en olası fiyat olarak anlaşılmaktadır...».
7. Değerlemenin amacına ve işlevine uygun olarak, uygulama maliyetleri de dahil olmak üzere piyasa değerinden uygun indirimlerin hesaplanmasını gerekçelendirin. Satış maliyetleri, mülkün bakımını yapma, pazarlanabilir duruma getirme, emlak komisyoncuları, değerleme uzmanları vb.
8. Sipariş edilen tasfiye değerinin hesaplanması durumunda, değerlendirme sonuçları tasfiye edilen varlıkların satışı için geliştirilen plana göre düzeltilmelidir. Kalıntı değer hesaplanırken, varlıkların satışından ilgili maliyetler düşüldükten sonra elde edilen gelir, ölçüm tarihinde satışla ilişkili riski dikkate alan bir iskonto oranı üzerinden iskonto edilir.
Çeşitli varlıkların satışı, likidite derecelerine bağlı olarak farklı zamanlarda yapılabilir. Likidite, hızlı satışlarında ifade edilen varlıkların mülkiyeti anlamına gelir, yani. paraya çevirme.
Taşınır mal, tanımı gereği, genellikle taşınmaz maldan daha likittir. Ekipman, makineler ve mekanizmalar daha fazla uygulanabilir kısa dönem. Stoklar, hammaddeler ve malzemeler gibi diğer varlıklar, varlıkların satılmasına karar verildikten hemen sonra satılabilir.
İşletmenin varlıklarının sipariş edilen tasfiye değerinin hesaplanmasına ilişkin teknolojik çalışma dizisi, en eksiksiz şekilde Enstitü seminerlerinin materyallerinde sunulmaktadır. ekonomik gelişme Dünya Bankası. Aşağıdaki adımları içerir:
şirket varlıklarının tasfiyesi için bir takvim planının geliştirilmesi;
tasfiye maliyetleri dikkate alınarak varlıkların bugünkü değerinin hesaplanması;
şirketin borçlarının değerinin belirlenmesi;
· Varlıkların cari düzeltilmiş değerinden işletmenin borçlarının değerinin çıkarılması.
Ne yazık ki, şu anda tasfiye indirimlerini ve genel olarak tasfiye değerini hesaplamak için makul bir metodoloji yoktur. Bazı yazarlar tarafından tasfiye indirimlerinin hesaplanmasına yönelik önerilen yaklaşımları inceleyerek, belirli bir uzmanın görüşü nedeniyle bu yaklaşımların çoğunlukla ampirik nitelikte olduğu sonucuna varabiliriz.
Değerleme uzmanı tarafından belirlenen piyasa değerinin, değerlenen mülkün belirlenen piyasa değerinden satılabildiği belirli bir piyasa maruziyeti süresi anlamına geldiği bilinmektedir. Piyasaya maruz kalma süresi kısaldıkça, bir varlığın piyasa değerinden satılma olasılığı azalır. Varlığın satışının aciliyeti, piyasa değeri seviyesinde yeterli bir düşüşe neden olmalıdır. Böylece, piyasa değeri ile hurda değeri arasındaki fark, her şeyden önce, zorunlu satış faktörü bir yana, mülkün satışı için gereken süre ile belirlenir. Uygulamanın aciliyeti, gerekli uygulama süresinin (maruz kalma) -- Ttr'nin, bu tür mülk için değerlendirme tarihinde belirlenen piyasa maruz kalma süresine - Tre oranına göre belirlenir.
Böylece tasfiye iskontosu için düzeltilmiş piyasa değeri ile tasfiye değeri belirlenebilir. Tasfiye iskontosunun (L) kendisi, zorunlu satış faktörü f(E) hesaba katılarak maruz kalma süresi fonksiyonu f(Te) ile talebin fiyat esnekliğinin bir ürünü olarak temsil edilebilir:
Tasfiye İndirimi
(L) \u003d f (Te) * f (E).
f(Te) fonksiyonu aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir:
f(Te)=1/(1+i)(Tre -Tmp)
burada (Tre-Ttr) -- gerekli uygulama (teşhir) zamanına göre belirlenen indirim dönemi için faiz dönemi (ay) sayısı; i -- karşılık gelen (Tre-Ttr) iskonto oranı.
Örnek 1. Bir değerleme uzmanı, çeşitli değerleme yaklaşımları kullanarak bir ekipmanın piyasa değerini (MC) 50.000 $ olarak belirledi. Kümülatif inşaat yöntemi kullanılarak, %35'lik bir kapitalizasyon oranı (R), getiri oranı ise %10 (yıllıklaştırılmış) olarak belirlenmiştir. Bildiğiniz gibi, R iki bileşenden oluşur - getiri oranı (i) ve getiri oranı (NR). HB'yi, Tre 0'a yöneldiğinde feda edilebilecek kapitalizasyon oranının bir bileşeni olarak düşünürsek, formül (1) aşağıdaki gibi temsil edilebilir:
f(Te)= 1/(1+ R - HB)(Tre - Tmp)
Piyasa riski (Tre) 3 aydır ve gerekli risk (Ttr) 1 aydır.
f(Te)=1/(1 + 0,029 - 0,008)(3 - 1) = 0,959
Tasfiye değeri
(LS) \u003d RS * f (Te) \u003d 50000 * 0,959 \u003d 47964 $
Tasfiye indirimi = 50000 - 47964=2036$
Maliyetin maruz kalma süresine bağımlılığı aşağıdaki formülle de ifade edilebilir:
LS \u003d RS * (1 - exp (-i * Tr)) / (1 - exp (-i * Tr))), (2)
Örnek 2. Örnek 1'deki verilere dayanarak, kurtarma değerini formül (2)'yi kullanarak hesaplayacağız:
PM = 50000 * (1 -- exp(-0,029*1))/(1 -- exp(-0,029*3)) = $17470
Tasfiye indirimi = 50000 - 17470 = $32530
Örnek 1 ve 2'de elde edilen tasfiye değerinin değerlerini karşılaştırarak, formülün (1) Ttr'deki sonucu açıkça önemli ölçüde fazla tahmin etme eğiliminde olduğu sonucuna varabiliriz.<<Трэ, а формула (2) -- напротив, к занижению. К тому же при Ттр=0, стоимость, рассчитанная с помощью модели 2, равна нулю, что явно не логично. Для устранения этих негативных тенденций в качестве итоговой величины ликвидационной стоимости можно принять средневзвешенную величину по результатам использования моделей 1 и 2:
Tasfiye değeri (ağırlıklı ortalama) = (17470,2+47964,1)/3 = $27634,7
Tasfiye indirimi = 50000-27634,7=$22365,3
Gerekli bilgi eksikliğinden dolayı esneklik katsayısının (Ke) belirlenmesi daha zordur. Talebin fiyat esnekliği, talepteki yüzde değişimin fiyattaki yüzde değişime oranıdır (bu formül, doğrusal talep eğrileri durumunda herhangi bir fiyat değişikliği ve isteğe bağlı talep eğrileri durumunda küçük fiyat değişiklikleri için geçerlidir). Genel olarak, talep yüksek fiyatlarda esnektir ve düşük fiyatlarda esnek değildir. Ke > 1 olduğunda talep esnektir, Ke olduğunda<1 -- неэластичный. В случае Кэ = 1 имеет место единичная эластичность.
Talebin fiyat esnekliğini belirlemenin temeli, talebin fiyat esnekliği grafiğinin oluşturulabileceği piyasa bilgisidir.
Zorunlu satış faktörlerinden de kaynaklanan tasfiye indiriminin bileşenini hesaplamak ve talebin esnekliğini dikkate almak için aşağıdaki model düşünülebilir:
L=((Tmp / Tpe)2 - 2(Tmp / Tpe) +1) *e -B*Ke. (3)
nerede L -- tasfiye indirimi; Тtr -- gerekli maruz kalma süresi (uygulama); Tre -- piyasaya maruz kalma süresi; RS -- piyasa değeri; e -B*Ke-- tasfiye indiriminin zorunlu satış nedeniyle ve talep esnekliği dikkate alınarak bileşeni; e, doğal logaritmanın tabanıdır (e=2,718); B zorunlu satış faktörünü yansıtan bir katsayıdır ve B<1 (значение коэффициента в зависимости от «степени вынужденности» находится в интервале 0,2-0,5); Кэ -- коэффициент эластичности спроса.
Formül, piyasa değerinden bir katsayı indirimini, varlıkların satışının zamanlamasına bağlı olarak, gerekli maruz kalma süresinin bir fonksiyonu olarak, piyasa riskinin bir payı olarak tanımlar; aynı zamanda E, tasfiye indirimi değişim aralığının değerini belirleyen bir parametredir, yani. 0'dan (RS*e -B*Ke)'ye eşit değer cinsinden değere. Kesinlikle esnek olmayan talepte, talebin fiyat esnekliği katsayısı sırasıyla sıfıra (PC*e -B*Ke), PC'ye, yani piyasa değerine ulaşır; Tamamen esnek bir taleple, esneklik sırasıyla sonsuza ve iskonto sıfıra eğilimlidir. Bu nedenle, talebin fiyat esnekliği ne kadar yüksek olursa, indirim o kadar düşük olur ve bunun tersi de geçerlidir. Kurtarma değerinin hesaplanmasına yönelik bu yaklaşımın dezavantajları, esneklik katsayısının hesaplanmasının karmaşıklığını içerir.
3. Kurtarma değeri uygulamasına ilişkin yasal çerçeve
Tasfiye değerinin uygulanmasına ilişkin yasal çerçeve, tüzel kişilerin iflası (iflas), mülküne el konulması ve daha sonra bu mülkün borçlu hesapları ödemek için zorla satılması durumlarında Rusya Federasyonu mevzuatı ile düzenlenir. mevcut icra takibine uygun olarak farklı seviyelerdeki bütçelere ödenmemiş vergi ve diğer ödemeleri tazmin etmek.
Günümüzde gayrimenkul değerlemesinde piyasa değerinin tespitine çok sık ihtiyaç duyulmaktadır. Bize Batı Avrupa ve Amerika'dan gelen hesaplama metodolojisi, iç ekonomik koşullarda zaten başarılı bir şekilde test edildi. Diğer değer türlerinin tanımı, metodolojik desteklerinin düşük seviyesini etkileyen Rus değerleme uygulamasında çok daha az yaygındır. Özellikle taşınmazların hurda değeri hesaplanırken bu durum gözlenmektedir.
Ağustos 1998'de meydana gelen mali ve ekonomik kriz, tasfiye değerinin kullanımına duyulan ihtiyaçta keskin bir artışa yol açtığından, bu tür bir değerin hesaplanmasının ve buna bağlı olarak metodolojik ve metodolojik tabanın iyileştirilmesi bugün son derece önemlidir. piyasa ekonomisinin konuları arasındadır.
Yerli literatürün gözden geçirilmesi, neredeyse hiç kimsenin bu konuyu derinlemesine ele almadığını, tasfiye değerinin ise iflas etmiş işletmelerin krizle mücadele yönetimi, icra takibi sisteminin ana unsurlarından biri olduğunu gösterdi. Son zamanlarda, bu tür bir değere en büyük ihtiyaç, federal olarak sahip olunan ve Moskova şehrinin topraklarında bulunan gayrimenkul nesnelerinin yönetim sisteminde de gözlemlenmiştir, çünkü Federasyonun bu Konusu en büyük federal sahibidir. yaklaşık 3 milyon metrekare olan bölge. m ofis ve idari alan, oteller, araba depoları ve diğer binalar.
Acil ve önemli sorunlardan biri, önemli kamu fonlarının kullanıldığı önemli sayıda inşaatı devam eden endüstriyel ve idari tesislerin bulunduğu Moskova şehri de dahil olmak üzere uzun vadeli inşaat ve devam eden inşaatların tasfiyesi sorunudur. yatırım yapılmıştır. Bu nedenle, Rusya Federasyonu Mülkiyet İlişkileri Bakanlığı ve Moskova Hükümeti'nin "Ekonomik ciroya katılım ve sağlanmasına ilişkin" ortak Kararnamesi taslağı uyarınca müzayedede satılması gereken bu mülkün doğru bir şekilde değerlendirilmesi çok önemlidir. yapım aşamasında olan nesnelerin yanı sıra federal hükümete ait olan ve Moskova şehrinin topraklarında bulunan yeniden yapılanma veya restorasyona tabi olan nesnelerin daha fazla kullanımının etkinliği.
Rusya'daki müzayedelerde satılan gayrimenkul alım satım işlemleriyle ilgili bilgilerin şeffaf olmaması, tasfiye değerinin hesaplanmasına yönelik zayıf metodolojik desteğin ve buna bağlı olarak değerinin belirlenmesinin doğruluğunun ana nedenlerinden biridir. ülkelerde bu tür bilgiler açık ve erişilebilirdir ve yabancı değerleme uygulamasında bu tür bir değerin hesaplanmasında herhangi bir sorun yoktur.
Bu soruna ek olarak, daha az önemli olmayan başka bir sorun daha var - bu, tasfiye değerinin uygulanmasının yasal düzenlemesi ve kesin yorumunun pekiştirilmesidir. Bu nedenle, 21 Temmuz 1997 tarihli ve 119-FZ sayılı "İcra Takibine Dair" Federal Kanun uyarınca, açık artırmada satılması gereken mülkün piyasa değerinin hesaplanması gerekmektedir. Ancak, açık artırmada, yani piyasa dışı satış koşulları için tipik olan sınırlı bir süre için satılırsa, bu, Federal Yasanın 3. Maddesinde yer alan piyasa değeri kavramına karşılık gelmez. 29 Temmuz 1998 No. 135-FZ "Rusya Federasyonu'ndaki değerlendirme faaliyetleri hakkında". Özellikle aşağıdaki hükümler ihlal edilmektedir: "... herhangi bir olağanüstü durum işlemin değerine yansımamıştır...", "... işlemin fiyatı, değerlendirme konusu için makul bir ücrettir ve burada İşlemin tarafları ile ilgili olarak hiç kimseden ... "ve diğerlerinden bir işlem sonuçlandırmak için herhangi bir zorlama yoktu, çünkü hiçbir makul mal sahibi mülkü bir müzayedede makul olmayan bir kısa sürede ve piyasa fiyatının altında bir fiyata satmayacaktır. Bu, kurtarma değeri kavramının doğasında bulunan zorunlu satışı doğrudan gösterir. Bu nedenle değerleme uzmanları, haczedilen taşınmazın piyasa değerini değil, tasfiye değerini belirlemelidir.
Gayrimenkul değerlemesindeki zayıf düzenleyici ve yasal çerçeve ve Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından onaylanan standartların bulunmaması nedeniyle, kurtarma değeri kavramı ve kapsamı henüz belirlenmemiştir. Bununla ilgili en azından bir miktar fikir veren tek belge, Federal Menkul Kıymetler Piyasası Komisyonu'nun 25 Eylül 1996 tarihli Emri No. 6-r "Karşılıklı yatırım fonlarının mülkünün değerlendirilmesine ilişkin metodolojik tavsiyelerin onaylanması hakkında." "Tasfiye değeri ... bir mülkün zorunlu satış değeri, yani bir gayrimenkulün satışından, altında tanımlanan pazarlama süresine göre çok kısa bir zaman diliminde elde edilebilecek para miktarıdır." piyasa değeri standardı." Bu kavram pratik olarak Uluslararası Değerleme Standartları No. "Tasfiye değeri veya zorunlu satış değeri, piyasa değeri tanımına uygun olarak yeterli pazarlama için çok kısa bir süre içinde mülkün satışından gerçekçi bir şekilde elde edilebilecek para miktarıdır. Bazı eyaletlerde, zorunlu satış durumları şunları içerebilir: gönülsüz bir satıcı ve satıcının yaşadığı zorluklar hakkında. Bu kavramlar tasfiye değerinin özünü en doğru şekilde ortaya koymaktadır.
Yukarıdaki kavramlardan, tasfiye değerinin değerini etkileyen ve onu piyasadan ayıran tek faktörün, gayrimenkul satışı için piyasa dışı koşullar için tipik olan “zorla satış” faktörü olduğu sonucuna varabiliriz.
Böylece, mevcut Rusya koşullarında hurda değerini hesaplamak için aşağıdaki denklemin kullanılabileceği oldukça açık hale gelmektedir:
yüzü olan = Pazardan. x (1 - K çıkış),
· Yüz ile. - gayrimenkulün kurtarma değeri;
· Pazardan. - incelenen nesnenin piyasa değeri;
· Dışarıya. - zorunlu satış için düzeltme, sağlanan 0< К вын. < 1.
Yukarıdaki eşitliğe göre hurda değeri iki adımda hesaplanır. İlk aşamada, incelenen mülkün piyasa değeri belirlenir. İkinci aşamada zorunlu satış düzeltmesinin değeri hesaplanır ve piyasa değeri değerine dahil edilir, yani piyasa değeri “zorunlu satış” faktörüne (piyasa dışı satış koşulları için) göre ayarlanır. .
Gayrimenkulün piyasa değerinin hesaplanması zorluklara neden olmazsa, zorunlu satış için bir düzeltmenin tanımı ve matematiksel gerekçesi birçok soruyu gündeme getirir. Uygulamada, değerleme uzmanları bunu sezgisel olarak 0,1 ila 0,3 (piyasa değerinin %10 - 30'u) aralığında kabul eder, bu nedenle genellikle açık artırma geçersiz olarak kabul edilir. Psikolojik olarak, kanıtlamanın zorluğu nedeniyle bu göstergeyi büyük olarak kabul etmekten korkuyorlar. Gayrimenkul ve kişisel deneyim için açık artırma istatistiklerinin bir analizi, zorunlu satış için düzeltmenin ortalama olarak 0,3 ila 0,5 arasında değiştiğini ve hatta bazen 0,8'e ulaştığını gösterir.
Zorunlu satış düzeltmesinin hesaplanmasına matematiksel bir gerekçe vermek için, emlak piyasasının üç segmentinde - ofis, perakende ve endüstriyel ve depo amaçlı - 100'den fazla düzenlenen açık artırmaların sonuçlarının analizi yapılmıştır. , Moskova'da bulunan ve çift satış analizi yöntemini kullanan tüzel kişilere aittir. Analiz sonuçları tabloda verilmiştir.
Zorunlu satışa yönelik düzeltme değerlerindeki dalgalanma aralıkları
|
Nesnenin işlevsel amacı |
Zorunlu satışa yönelik düzeltme değerlerinde dalgalanma aralığı, % |
|
|
Ofis binaları ve binaları: |
||
|
Ticari binalar ve tesisler: |
||
|
Depo ve endüstriyel binalar ve tesisler: |
Tablodaki verilerin analizi sonucunda, ülkedeki istikrarsız ekonomik durumda (1998 sonu), zorunlu ayarlamaların değerlerinin olduğunu gösteren ortalama değerlerinde bir değişim eğilimi ortaya çıktı. satışlar, nispeten istikrarlı bir ekonomik durumda (2000 sonu) olduğundan daha fazladır.
Tasfiye değerinin değerini etkileyen ve nicel olarak zorunlu satış için bir düzeltme olarak ifade edilen "zorunlu satış" faktörü, daha düşük düzeydeki bir faktörler sisteminden oluşur.
Zorunlu satış faktörü:
satmanın yolları
satış zamanı
yatırım riski
satış maliyetleri
· · başka
Belirtilen nesnelerin zorunlu satışı için ayarlama ayarlamasının "zorunlu satış" faktörünün kurucu unsurlarına bağımlılığının daha fazla incelenmesi, tasfiye değerini hesaplamak için evrensel bir formül elde etmemizi sağlayacaktır.
4. Kurtarma değerinin değerlendirilmesi
Bir işletmenin tasfiye değeri, tasfiye için varlıklarının satışı sonucunda elde edilen işletmenin tasfiyesinden elde edilen gelir arasındaki fark şeklindeki para miktarına eşit olan cebri satış sırasındaki değeridir. Bu durumda, yeterli pazarlama için çok kısa bir zaman diliminde mülkün satışından bahsediyoruz.
Bir işletmenin tasfiye değerinin değerlendirilmesi, işletme işletmesi olarak kalma kabiliyeti hakkında ciddi şüphelerin olduğu durumlarda (işletme iflas halindedir) veya tasfiye sırasında işletmenin değerinin daha yüksek olabileceği durumlarda yapılır. aktivitenin devamı sırasında olduğundan daha fazla.
Bir işletmenin iflas ve tasfiye durumu olağanüstü haldir. Genellikle bu duruma eşlik eden olumlu bir ödememe kararı olasılığı, tasfiye edilen işletmenin sahip olduğu mülkün değerine bağlıdır.
İşletmenin tasfiye değerinin değerlendirilmesi, yalnızca işletmenin tasfiyesi durumunda gerekli değildir. Diğer birçok durumda önemlidir, örneğin: bir işletmeyi finanse ederken - bir borçlu; bir işletmenin yeniden düzenlenmesi sırasında (bir işletmenin yeniden düzenlenmesi için programların incelenmesi dahil); bir işletmenin borçlarını geri ödemek için bir plan geliştirirken - iflas tehdidi altındaki bir borçlu; bir işletmenin bireysel üretim kapasitelerini ekonomik olarak bağımsız kuruluşlara ayırma olasılığını analiz ederken ve belirlerken; bir işletmenin satın alınmasına yönelik başvuruları değerlendirirken; mülkiyet haklarının üçüncü kişilere devrine yönelik hileli işlemlerin incelenmesinde.
İflas durumundaki bir işletmenin tasfiye değerinin tahmin edilmesi, esas olarak acil durumun doğası gereği, bir takım özelliklere sahiptir. Bu özellikler, mülkün böyle bir değerlendirmesinde dikkate alınmalıdır.
Tasfiye değerinin tahmini, elde edilen sonuçlara dayalı olarak birçok ilgili tarafın uygun yönetim kararları aldığı sözde aktif değerlendirme türlerini ifade eder. İşletmenin tasfiye değerinin bir özelliği, üçüncü şahısların değerlendirmenin sonuçlarına yüksek derecede bağımlı olmasıdır.
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 61-65. ardıllığı ima et, yani tasfiye edilen işletmenin hak ve yükümlülüklerinin diğer kuruluşlara devri.
İşletmenin tasfiye değerinin tahmini, bilançonun tüm varlıklarının düzeltilmiş değerinden işletmenin tasfiyesi ile ilgili cari maliyetlerin yanı sıra tüm borçların değerinin çıkarılmasıyla hesaplanır.
Tasfiye değeri (bundan sonra LS olarak anılacaktır) birçok durumda gereklidir. Örneğin, kredi alınması durumunda teminat olarak bir nesneyi devrederken tanımı talep edilir; bir işletmeyi kapatırken veya borçlu bir işletmeyi finanse ederken vb.
Verilen kararların niteliği, bu tasfiye değerlendirmesi tespitinin doğruluğuna bağlıdır.
"Tasfiye değeri" nedir ve değerini ne etkiler?
Genel olarak kurtarma değeri, bir varlığın piyasada kesin olarak sınırlı bir zaman çerçevesi içinde satılabileceği fiyatı ifade eder.
Tipik olarak, belirtilen değerleme her zaman piyasa değerinin altındadır. Ve bunun birçok nedeni var, özellikle:
Yukarıdaki faktörlere ek olarak, LS'nin değeri, değerlendirme yönteminden de etkilenir.
İlaçları değerlendirme yöntemleri
iki ana var ilaçları değerlendirme seçenekleri:
Bu nedenle, bu indirimin değerlendirmesi bir uzman tarafından yapılır ve değeri genellikle% 10-50 arasında değişir ve hatta daha da yüksektir.
Henüz bir kuruluş kaydetmediyseniz, o zaman kolay bu, gerekli tüm belgeleri ücretsiz olarak oluşturmanıza yardımcı olacak çevrimiçi hizmetler kullanılarak yapılabilir: Halihazırda bir kuruluşunuz varsa ve muhasebe ve raporlamayı nasıl kolaylaştıracağınızı ve otomatikleştireceğinizi düşünüyorsanız, aşağıdaki çevrimiçi hizmetler kurtarmaya gelir. fabrikanızdaki bir muhasebeciyi tamamen değiştirecek ve çok para ve zaman kazandıracak. Tüm raporlama otomatik olarak oluşturulur, elektronik imza ile imzalanır ve otomatik olarak çevrimiçi olarak gönderilir. Basitleştirilmiş vergi sistemi, UTII, PSN, TS, OSNO'da bireysel bir girişimci veya LLC için idealdir.
Her şey birkaç tıklamayla, kuyruklar ve stres olmadan gerçekleşir. Deneyin ve şaşıracaksınız ne kadar kolay oldu!
Çeşit
Kurtarma değeri şuna bölünür: üç ana tip:
- sipariş edilen ilaçlar (veya uzun süreli). Varlıkların satışı, mülkü gerçek bir fiyattan satmanıza izin veren uzun bir süre boyunca gerçekleştiğinde ortaya çıkar. Bu tür tasfiye değeri, en yüksek değerleme ile karakterize edilir. Satılması zor varlıklar için (en likit olmayanlar), varlıkların satışı için verilen süre kural olarak 2 yıldır. Varlıkların uzun vadeli satışındaki ana görev, değerlerinin mevcut piyasa değerine maksimum yaklaşmasıdır.
Sipariş edilen bir ilaç, mevcut fiyatlardan mülk satış maliyeti çıkarılarak hesaplanan tahmini bir değerdir. Bu, şirketin varlıklarının belirli bir süre boyunca açık satışı sonucunda elde ettiği gelirdir. Bu süre zarfında satıcı, varlıkların çekiciliğini artırmaya yönelik belirli faaliyetleri (örneğin onarımlar vb.) gerçekleştirme fırsatına sahiptir; - zorla uyuşturucu (veya kısa süreli). Böyle bir satış, varlıkların gerçek değerini elde etmenin imkansız olduğu çok yüksek bir hız ile karakterize edilir. Tüm varlıkların satışı genellikle aynı anda, tek bir müzayedede gerçekleştirilir. Böyle hızlı bir satışın amacı, şirketin kısa vadeli yükümlülüklerini veya vadesi gelen borçlarını kapatmak için fon elde etmektir.
Zorunlu LS, mülkün açık ve hızlı satışından elde edilen geliri, bu süreçle ilişkili maliyetlerin miktarı kadar azaltır. Ancak varlıkların satış süresi o kadar kısa ki, varlıkların likiditesini artırıcı önlemler alınması yeterli olmayacaktır. Bu nedenle, değerlendirme minimum düzeyde olacaktır; - yok edilen varlıkların kurtarma değeri. Bu isim keyfidir, ancak sürecin özünü doğru bir şekilde yansıtır: ilaçlar, varlıkları önce sicilden silip sonra imha etmek ve satmamak için belirlenir. Kural olarak, bir işletmeyi tasfiye etmek için böyle bir prosedür, yerine yeni tesisler inşa etmek için kullanılır - ve bu tür bir inşaatın ekonomik etkisi, tasfiye edilen bir işletmenin satışından çok daha yüksektir.
Bu hesaplama ne zaman gereklidir?
Her şeyden önce, LS durumda gerekli:
Adım Adım Değerlendirme
Genel olarak ilaçların değerlemesi, bir varlığın piyasa değerinin ve tasfiye (satış veya imha) maliyetlerinin belirlenmesidir.
LS'nin hesaplanmasının, varlıkların hızlı bir şekilde satılmasına değil, tüm görevlerin veya çoğunun çözülmesine izin verecek şekilde elden çıkarılmasından maksimum gelir elde edilmesine dayanması gerektiğine dikkat edilmelidir.
formül
İlaçları belirlemeye yönelik bu formül, bu değerlendirmenin piyasa değerine mümkün olduğunca yakın olmasına izin verdiği için en sık kullanılır:
Tasfiye değeri \u003d Piyasa değeri x (1 - Zorunlu satış katsayısı)
zorunlu satış oranı nesnenin piyasa değerinin 0,1 - 0,5 veya %10 ila 50'si aralığındadır.
Bu katsayının değeri ile ayrı ayrı belirlenir.
Ve onun üzerinde var birçok faktörün etkisi:
- mülk satış şartları;
- mülkün türü ve durumu;
- benzer mülkün piyasa değeri;
- ekonominin mevcut durumu ve diğer faktörler.
Bu nedenle uzmanlar, belirtilen katsayının en az 0,5'lik bir alt sınıra sahip olması gerektiğine inanmaktadır, yani. elli%. Ek olarak, bu formüle göre yapılan hesaplama, çoğu zaman varlıkların elden çıkarılmasından elde edilen gerçek geliri gösteren bir tasfiye maliyeti göstergesi ile desteklenir.
Kurtarma değerinin değerlendirilmesindeki nüanslar
tasfiye üzerine iflas nedeniyle şirket aşağıdakiler dikkate alınmalıdır:
- işletmenin mülkünün değerlemesi bir bütün olarak gerçekleştirilebilir;
- değerleme, mülkün ayrı olarak satıldığı açık artırma yöntemiyle yapılabilir.
İlk durumda, varlıkların gerçek piyasa değerine karşılık gelmese bile, işletmenin bir bütün olarak değerinin her zaman yüksek olması nedeniyle hızlı ve karlı bir satış engellenir. Ek olarak, bu durumda ilaçları belirlerken, genellikle işin değerini - itibarını ve kazanılan adını - unuturlar.
Bir işletmenin mülkünü satmak için açık artırma yöntemini kullanırken, bunu çok karlı bir şekilde gerçekleştirme şansı vardır, ancak tam olarak değil. O zaman başlangıçta satış yoluyla değil, örneğin hurda metale dönüştürerek, imha ederek vb. elden çıkarılacak varlıklara karar vermelisiniz. Tipik olarak, bu tür varlıklar yalnızca işletmeyi tasfiye etme maliyetlerini tamamlar.
Sabit varlıkların tasfiye değerlemesi, ekipman dahil, genellikle varlığın ömrü ve orijinal fiyatı üzerinden hesaplanan artık değerlerine bağlıdır. Ayrıca, LS'nin değeri, hizmet ömrü, tesisin teknik durumu ve piyasada daha modern analogların mevcudiyeti gibi birçok faktörden etkilenir. Ancak bu, öncelikle bulundukları yere ve sahip oldukları sahip sayısına göre değerlendirilen binalar için geçerli değildir.
Hisselerin tasfiye değeri işletmenin varlıklarının satışından, giderleri işletmeye ait olmak üzere yükümlülüklerinin geri ödenmesinden ve imtiyazlı payların ödenmesinden sonra kalacak tutarı temsil eder. Genellikle bu ilaç, yalnızca tahmini bir gösterge olarak hizmet eder, ancak işletmenin tasfiyesi fiilen gerçekleşene kadar. O zaman bu işi alacak olanlar için ilaç önem kazanır.
Tasfiye değeri nedir ve neden gereklidir, aşağıdaki video materyalinde açıklanmaktadır:
Bugünün Rusya pazarında hurda değeri giderek daha önemli hale geliyor. Genellikle iflas etmiş işletmelerle veya uzun vadeli federal fon inşaatı nesneleri ile çalışmak için kullanılır. Mülkiyet değerlendirme süreci, ülkedeki bir kriz durumunda özellikle önemlidir.
Maliyet türleri
Her öğenin bir değeri vardır. Standart koşullarda, nesneyi değerlendirmenin temeli olarak kabul edilen pazar görünür. Karakteristik özelliklerinden sapıldığında, diğer değer türleri ortaya çıkar.
Pazar - bu, en olası olarak kabul edilen nesnenin fiyatıdır. Değerleme konusu açık piyasada rekabetçi bir ortamda satılmaktadır. Taraflar, nesne hakkında gerekli veriler hakkında bilgilendirilir. Fiyat, aşağıdakileri içeren olağanüstü nedenlerden etkilenmez:
- İşlemin taraflarına dayatılan herhangi bir yükümlülük yoktur: biri satmalı, diğeri itfa etmekle yükümlüdür.
- Nesne açık artırmaya çıkarılır.
- Malın fiyatı para cinsinden ifade edilir.
- İşlem tutarı yeterli görünüyor, alım satım zorlaması yok.
- İşlemin her iki tarafı da konusu hakkında bilgi sahibi olur, kendi çıkarları doğrultusunda hareket eder.
Açıklanan piyasa değeri kriterlerinden birine uyulmaması, diğer türlerin ortaya çıkmasına neden olur. Bu gerçek, herhangi bir özel durumda en uygun türün net bir tanımını gerektirir. Yatırım değeri, belirli bir amaç için mülk edinilmesinden doğar. Bu, hem gelecekte kar elde etmek için tamamen ticari bir arzu hem de örneğin eski bir tablonun keyfini çıkarmak için ekonomik olmayan nedenlerdir. Kurtarma değeri, olağanüstü durumlar ortaya çıktığında ve mülkün fiyatının düşük olduğu durumlarda gereklidir.
Tasfiye değeri - nedir bu?
Kurtarma değeri kavramı, varlıkların tasfiyesinden elde edilebilecek para miktarını ifade eder. Bunlar, bir gerçek veya tüzel kişiye ait mülkleri içerir. Buna göre, sahibinin nesneyi kısa sürede satarken beklediği gerçek tutar budur. Rusya pazarı, bu tür nesnelerin satışı ve alımı için henüz yeterli bir istatistiksel temele sahip değildir, bu nedenle, piyasa tipi bir değerleme kullanılmaktadır.
Aynı zamanda, nesnenin artık değeri hesaplanır. Gayrimenkulün amortismanı dikkate alınarak ekonomik olarak gerçek değerine eşit bir değerdir. Doğru sonucu elde etmek için birikmiş amortismanı orijinal fiyattan çıkarmanız gerekir. Zorunlu koşullar altında müzayedeye çıkarılan mülkün hurda değeri hesaplanırken bu tür veriler dikkate alınır.
Ne zaman oluşur?
Bir işletme, mevcut borçları için alacaklılara ödeme yapmak gerektiğinde tasfiye değeri yöntemine göre değerlendirilir. Üretilen malların satışı borçları karşılayamaz ve mal sahibini varlıklarını ödemek için satmaya zorlar. Zaman faktörü daha sonra belirleyici hale gelir. Varlıklar ne kadar erken satılırsa, borçlar o kadar erken ödenir.
İşlemin şartları her durum için ayrı ayrı alınır. Bir tüzel kişiliğin tasfiyesi hem zorunlu hem de gönüllü olarak gerçekleştirilir. Gönüllü bir mülk satışı durumunda, kabul edilebilir bir uygulama programı hazırlamak, belirli ayrıntıları dikkate alarak eylemlerinizi planlamak mümkün hale gelir. İflas masası (borçlunun mülkü) belirlenen süreler içinde açık artırmaya çıkarılır. Kalıntı değer, alacaklılara borcun geri ödeneceğinin garantisidir. Mülkiyet teminat olur. Borç verenin uzlaşmanın ne zaman yapılacağını, satışın hangi fiyattan gerçekleşeceğini bilmesi önemlidir. Kurtarma değeri bazen teminat değeri olarak adlandırılır.
Zorunlu tasfiye durumunda, şartlar keskin bir şekilde azaltılır. Bu durumda, mülkün tasfiye değerinin değerlendirilmesi Rusya Federasyonu mevzuatına göre yapılır. Mülk nesneleri, el konulduktan sonra iki ay içinde satılır. Hem gönüllü hem de gönülsüz tasfiye nesnenin değerinde bir azalmaya yol açar, fiyat piyasa fiyatından daha düşük olur. Satıcı için bu bir zarara yol açarken, alıcı için kârlı hale gelir.
Değerlendirme faktörleri
Değerleme nesnesinin tasfiye değeri, mülkü açık artırmaya çıkarma zorunluluğuna bağlıdır. Piyasa anlaşmalarının olmadığı durumlarda değeri etkileyen ana faktör budur. Kurtarma değerinin doğru bir şekilde hesaplanması için diğer nedenler dikkate alınır:
- Sergileme süresi, nesnenin satışı için ayrılan süredir. Teklif süresi ne kadar kısa olursa, mülkün fiyatı o kadar düşük olur.
- Müzayede sırasında ülkedeki ekonomik durum. Pazarın nesnel durumu, nesnenin değerlemesini olumsuz etkileyebilir.
- Gayrimenkul piyasasında bir mülkün çekiciliği, onun bireysel özelliklerine ve belirli bir sergi türü için piyasa talebine bağlıdır.
Ayrı bir yerde imtiyazlı payların tasfiye değeri bulunur. Sahipleri, kuruluşun faaliyetlerinin sona ermesi üzerine, ilk etapta kayıplar için tazminat alırlar. Ayrıca, sabit bir parasal ölçüye karşılık gelen fon miktarını veya hissenin itibari değerinin bir yüzdesi olarak ödemede rüçhan hakkından da yararlanırlar.
Değerlendirme yöntemleri
Rus emlak piyasası, bir nesneyi değerlendirirken hurda değerini hesaplamak için benzersiz yöntemler kullanır.
Doğrudan bir gayrimenkul değerleme yöntemi yürütmek için, bu pazar sektöründeki benzer nesnelerin satışlarının karşılaştırmalı bir analizini kullanmak gerekir. Bu, benzer kalemlerin belirli bir yerindeki son satış ve satın alma işlemlerini incelemek için gereklidir. Ardından, nesnenin tasfiye değerinin ana faktörlere doğrudan bağımlılığı kurulur.
Dolaylı gayrimenkul değerleme yöntemi, gayrimenkulün belirli bir zaman dilimindeki gerçek piyasa değerine dayanmaktadır. Fiyat, mülkü müzayedeye çıkarmaya zorlayan ana faktörlerin etkisinin katsayısına (düzeltme) göre ayarlanır. Bu yöntem, bir formülle hesaplandığı için öznel görüşlere bağlı değildir.
Hesaplama formülü
Bir mülkün fiyatının sezgisel olarak ayarlanmasından kaçınmak için matematiksel bir yöntem kullanmak en iyisidir. Formül, kurtarma değerinin nasıl bulunacağı sorusunda reddedilemez bir doğruluk sağlar.
Dolayısıyla, kesin hesaplama formülü: tasfiye değeri, piyasa değeri çarpı düzeltme faktörüdür. Son kavramı açıklığa kavuşturalım. Düzeltme katsayısı, bir öğenin müzayedeye zorla çıkarılmasının bir göstergesidir. Bu değerin aralığı birden sıfıra kadardır. Hesaplanması için herhangi bir matematiksel gösterge yoktur. Değerleme uzmanı, kişisel deneyime, bilgiye ve sezgiye dayalı olarak bir ayarlama faktörü (zorunlu düzeltme) atar. Rus gerçekliği, onu onda bir ila onda üç arasında bir değere koyar. Bu, sırasıyla, mülkün piyasa değerinin yüzde onundan otuzuna kadardır. Bu tür göstergeler, başarısız işlemlerin bir sonucu olarak ortaya çıkar. Emlak piyasasındaki modern gerçekler, onda beş veya daha fazla bir düzeltme faktörü anlamına gelir. Bu değer, zorunlu tasfiye faktörleri üzerine yapılan bir çalışmanın sonucu olarak ortaya çıktı: satış yöntemleri ve maliyetleri, teşhir süresi, yatırım riskleri. Formülün bileşenlerinden en doğru olanı piyasa değeridir.
Maddi olmayan varlıkların değerlemesi biraz zordur. Matematiksel formül uygun değildir, her durum için ayrı bir hesaplama gereklidir. Bu, gelir elde etmek için nesneyi kullanmanın nicel sonuçlarını belirlemedeki zorluklardan kaynaklanmaktadır. Maliyetlendirme yönteminin doğru olduğu kabul edilir. Maddi olmayan duran varlıklar için yasal bir çerçeve geliştirme ve oluşturma maliyetlerinin hesaplanmasına dayanmaktadır. Yöntem, tasarım çalışmalarının ve bilimsel araştırmaların sonuçlarını değerlendirmek için kullanılır. Maliyetleme yöntemi uygulanırken, araştırma faaliyetlerinin sonuçlarını gelir getirici uygulamaya dönüştürmek için birkaç aşamadan geçilmesi dikkate alınır. İlk olarak, geliştirme işini tamamlamanız gerekir. Sonuçlarına göre bir ürün tasarlayın, deneme sürümü yapın. Seri üretim için göstergeler varsa, tüketiciler tarafından talep ediliyorsa, üretimi için bir işletme kuruluyor demektir. Ancak üretim kapasitesine hakim olduktan sonra yeni ürünler üretmeye ve satmaya başlarlar. Bir ürünü tanıtmak için, pazarı fethetme politikası izlemek gerekli olacaktır. Her aşama malzeme maliyetlerini içerir ve daha da önemlisi bir zaman çerçevesi vardır.
Tasfiye değeri oluşumu vakaları
Piyasa değerini tasfiye değerine dönüştürme örnekleri üç tipik türe ayrılır:
- Kuruluşun en sık iflas sonucu iptali.
- Teminat nesnesinin satışı.
- Diğer mülkün zorla satışı.
Bir kuruluşun veya işletmenin tasfiyesi, mevcut borcu ödemek için mülk satışı için bir program oluşturulmasına yol açar. Mülk satışından elde edilen nihai gelir miktarının tüm borçları karşılayamadığı durumlar vardır. Satış öncesi önlemlerin ve müzayedelerin şartları sınırlıdır. Değerleme konusu nesnenin tasfiye değeri, zaman faktörünün varlığına bağlıdır. Bu, diğer tüm koşulların eşitliği göz önüne alındığında, belirleyici bir rol oynar.
Her durumda, tasfiye süresinin süresi ayrı ayrı belirlenir. Böyle bir kararın gönüllü olarak alınabileceğini dikkate almak önemlidir. O zaman sorunu çözmek için daha fazla seçenek var, işletmenin tasfiyesi için etkili bir plan geliştirmek ve uygulamak için zaman var. Alacaklılarla uzlaşma için zorla mülk satışı, dış yönetimin sonuçlarına göre iflas davası kararından sonra gerçekleştirilir. Yaratılan rekabet tabanı açık artırmalarda satılmalıdır. Bu etkinliğin zamanlaması son derece sınırlıdır. Mal sahipleri, gönülsüz tasfiyeye zorlanmadan önce, bunu gönüllü olarak yürütmeyi düşünebilirler.
Teminatın satışı, gerçeklikten kopmayı anımsatıyor. Bu durumda, rehinli malın satılmasının gerekli olduğundan emin olmak için kredinin alt limitinin belirlenmesi için tahmini tasfiye değeri gerekir. Bu, mülkün gerçek satışını içermez. Ancak borç verenin, verilen tutarın iade edilmemesi durumunda teminatın sınırlı bir süre içinde hangi fiyattan satılabileceğini bilmesi gerekir. Sınırlı süre ve zorunlu satış, bu değere tasfiye değeri dememizi sağlar. Bazı kaynaklarda teminat olarak adlandırılsa da ayrı bir kategoriye ayrılmıştır.
Mülkün zorla satışı, maruz kalma süresinin sınırlandırılması nedeniyle hurda değerinin hesaplanmasını da gerektirir. Mülk, kişinin kendi inisiyatifiyle (gönüllü satış) ve yasal zorunluluk altında (zorunlu satış) satılabilir. İkinci durumda, mahkeme kararıyla el konulan mülkün teşhir süresi, el koyma anından itibaren iki ayı geçmez.
Krizin nesnenin değerlendirilmesi üzerindeki etkisi
Ekonomik piyasanın istikrarsızlığı, gayrimenkulün tasfiye değerini ve daha sıklıkla olumsuz etkiler. Kriz, olumsuz olmayan bu etkiyi şiddetlendiriyor. Karşılıklı etki birkaç nedenden kaynaklanmaktadır:
- ekonomik piyasaya yetersiz finansal kaynaklar giriyor;
- ikincil konutun küçük mülkleri büyük talep görüyor;
- bankacılık kredilerinde bir aksama, büyük gayrimenkullere olan talebin azalmasına yol açar.
Kriz, değerleme uzmanlarının faaliyetlerinde ayarlamalar yapmakta ve mal sahiplerinin daha dikkatli olmasını gerektirmektedir. Yeterli bir fiyat elde etmek için, bir nesnenin hurda değerini belirlemek için her iki yöntemi de kullanmak daha iyidir. Mevcut koşullarda, yalnızca profesyonellerin deneyimine güvenmemelisiniz. Kriz sırasında tasfiye değeri değerlendirmesinin özellikleri, yöntemlerin her birinin kendi avantajlarını getirmesidir. Direct, emlak piyasasının durumunu ve benzeri alım satım işlemlerini analiz etmenizi sağlar. Sonuç, dolaylı yöntemi yürütmenin temeli olacaktır. Mülkün gerçek piyasa değerini dikkate alacak, kadastro değerlendirmesini dikkate alacak ve zorlamaya uygun bir düzeltme faktörü belirleyecektir.
Yalnızca nesnel nedenleri ve öznel faktörleri hesaba katan iki yaklaşımın uyumlu bir kombinasyonu maksimum etkiyi sağlayacaktır.
Sonuç: Rusya pazarındaki tasfiye değerini değerlendirmenin özellikleri, kusurluluğunda ve uygulamasının alaka düzeyinde yatmaktadır. Değerlendirme faaliyetinin temelini ampirik bilgi ve uzmanların sezgisel algısı oluşturur. Doğru bir sonuç elde etmek için mevcut tüm yöntemleri kullanmanız gerekir.
Sabit kıymetlerin maliyetini hesaplama yöntemleri
Uygulamada, sabit kıymetlerin hurda değerinin hesaplanması gerekli hale gelmektedir. Bu kavramın açıklanması konusunda çeşitli görüşler bulunmaktadır. Birincisi tesisin hayata geçmesinden sonra alınacak faydalı atıkların toplam tutara dahil bedeli. İkincisi, nesnenin kullanımı sona erdikten sonraki değeri ile tasfiye maliyeti arasındaki farktır. Üçüncü bir görüş var: varlığın tam amortismanı ve sonraki operasyon için uygun olmadığının kabul edilmesiyle, bu değer, faydalı atıkların (ahşap, hurda metal, tuğla vb.) Fiyatı ile maliyet arasındaki farka eşit olacaktır. öğeyi yok etmekten.
Böylece sabit kıymetlerin tasfiye değeri özel bir formül kullanılarak hesaplanmaktadır. Diyelim ki nesnenin başlangıçta bir milyon ruble olduğu tahmin ediliyor, on yıl kullanıldı. Aynı kullanım süresi için benzer ekipmanların piyasa değeri üç yüz bine düştü. İptal etmenin tahmini maliyeti yaklaşık doksan bin. Bu nedenle, üç yüz eksi doksan, iki yüz on bin rubleye eşittir. Bu miktar, sabit kıymetlerin iptal edilmesinden sonra kuruluşun faydalı atık satışından elde edeceği gelir olacaktır.
Bir nesnenin ömrünün sonunda tasfiye kararı verilirken bazı kriterlerin dikkate alınması gerektiğini dikkate almak önemlidir. Bunlar şunları içerir:
- söküm işinin karmaşıklığı;
- sabit varlıkların imhası için yapılan harcamaların miktarı;
- hem fiziksel hem de manevi kalıntıların amortismanı;
- inşaat malzemeleri, metal, yedek parçalar vb. için fiyat dinamikleri;
- kalıntıları kendi faaliyetlerinde kullanma veya gerçekleştirme becerisi;
- satılan hisse senetlerinin güvenilir bir şekilde değerlendirilmesi.
Bir işletmenin tüzel kişilik olarak varlığının sona ermesi, bir raporlama muhasebe belgesinin zorunlu olarak hazırlanmasına yol açar. Tasfiye bilançosunun maliyeti, fon kaynaklarını ve bunların kuruluşun kapanışı sırasındaki değerini karakterize eder. İşletmenin tasfiyesi için ayrılan süre içinde bankalara ve alacaklılara olan borçların ödenmesi gerekir. Kuruluşun tasfiye süresinden sonraki ödemelerinin durumu fiili mali durumunu gösterir.
Değerlendirme Güçlükleri
Hurda değeri hesaplaması bazı sorunları da beraberinde getirmektedir. Bunlardan en önemlisi, mülkün satış süresinin sınırlandırılmasıdır. Mülkte bir mülkü kaydettirmek için belgelerin özenli bir şekilde doğrulanması zaman alır. İkinci sorun, alıcı çemberinin azalmasıdır.
Bir işletmenin karlılığının yeniden değerlendirilmesi üç şekilde gerçekleşebilir.
- Gelir yöntemi, yakın ve uzak gelecekte faydaların alınmasını dikkate alır.
- Karşılaştırmalı yöntem, açık piyasada satılan mülkün gerçek fiyatına dayanmaktadır.
- Maliyet türü, sahibin onu alırken ve yeniden oluştururken katlanacağı izin verilen maliyetleri ifade eder.
Yöntemlerin uygunluğu, işletmenin tasfiye değerinin belirlenmesini etkiler. Sınırlı süre, potansiyel alıcıların varlıkların faydalarından haberdar olmasına izin vermez. Oranın nihai onayı için, tüm değerlendirme yaklaşımlarının sonuçlarının analiz edilmesi gerekmektedir.
İşletmenin tasfiye değerinin değerlendirilmesi
1. İşletmenin tasfiye değeri kavramı ve türleri
Bir işletmenin iflas ve tasfiye durumu olağanüstü haldir. Genellikle bu duruma eşlik eden ödememe sorununun olumlu bir şekilde çözülme olasılığı, işletmenin sahip olduğu mülkün değerine bağlıdır. Ve sadece ödememe sorunları değil, aynı zamanda işletme çalışanlarının maddi refahıyla ilgili sorunların çözümü de bir dereceye kadar tasfiye edilen işletmenin mülkünün değerine bağlıdır.
Ancak, işletmenin değerlemesi sadece işletmenin tasfiyesi durumunda gerekli değildir. Diğer birçok durumda önemlidir, örneğin:
Borçlunun işletmesini finanse ederken;
bir işletmenin yeniden örgütlenmesini finanse ederken;
deneme yapılmadan gerçekleştirilen bir işletmeyi yeniden düzenlerken;
iflas tehdidi altındaki bir işletme borçlusunun borçlarını geri ödemek için bir plan geliştirirken;
bir işletmenin bireysel üretim kapasitelerini ekonomik olarak bağımsız kuruluşlara ayırma olasılığını analiz ederken ve belirlerken;
bir işletmenin satın alınmasına yönelik başvuruları değerlendirirken; mülkiyet haklarının üçüncü kişilere devrine yönelik hileli işlemlerin incelenmesinde; kurumsal yeniden yapılanma programlarının incelenmesinde.
İflas durumundaki bir işletmenin tasfiye değerinin tahmin edilmesi, esas olarak acil durumun doğası gereği, bir takım özelliklere sahiptir. Bu özellikler değerleme uzmanı, müşteri ve hurda değer değerlendirmesinin sonuçlarıyla ilgilenen diğer taraflarca dikkate alınmalıdır.
Bir işletmenin tasfiye değerini değerlendirmenin bir başka özelliği de, üçüncü şahısların değerlendirmenin sonuçlarına yüksek derecede bağımlı olmasıdır.
Bir işletmenin (işletmenin) tasfiye değerinin tahmini aşağıdaki durumlarda yapılır:
şirketin iflas halinde olması veya şirketin sürekliliği konusunda ciddi şüpheler olması;
Tasfiye halindeki bir şirketin değeri, devam eden faaliyetlere göre daha yüksek olabilir.
Şu anda, değerleme uzmanının pratik çalışması açısından aralarındaki farklar oldukça önemli olan birçok tasfiye değeri tanımı vardır, bu nedenle bunların en ünlüsünü alıntılamak mantıklıdır.
Özellikle, çoğunlukla önde gelen Amerikalı değerleme uzmanı S. Pratt tarafından verilen tasfiye değeri tanımına atıfta bulunurlar. Ona göre işletme sahibinin, işletmenin tasfiyesinde ve varlıklarının ayrı ayrı satışında elde edebileceği net para tutarını temsil etmektedir. Aynı zamanda Pratt, bir bütün olarak işletmenin tasfiye değerinin genellikle varlıklarının ayrı satışından elde edilen gelir tutarından daha az olduğuna inanmaktadır. Bununla aynı fikirde olmak zordur: Rus uygulamasının gösterdiği gibi, bir işletmenin varlıklarının ayrı satışı, çoğu zaman mülkün küçük bir ücret karşılığında satışına yol açar ve buna, satışla ilgilenen tarafların ilişkilerinin açıklığa kavuşturulması eşlik eder. mahkemede mal
Tasfiye değerinin diğer yorumlarından, aşağıdaki tanımlar üzerinde de durmak istiyorum:
1. Rusya Federasyonu Devlet Standardı GOST R 51195.0.02-98 uyarınca “Birleşik mülk değerleme sistemi. Terimler ve tanımlar mülkün tasfiye değeri: zorla satılması durumunda mülkün değeri.
2. Rusya Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'nın 20 Temmuz 2007 tarihli ve 255 sayılı Emri uyarınca “FSO'nun “Değerlemenin amacı ve değer türleri” onayında, bir işletmenin tasfiye değerini belirlerken, tahmini bir satıcının bir işlem yapmaya zorlandığı koşullarda, değerleme nesnesinin piyasa koşulları için tipik maruz kalma süresinden daha kısa olan maruz kalma süresi boyunca bu değerleme nesnesinin elden çıkarılabileceği en olası fiyatı yansıtan değer belirlenir. mülkiyetin yabancılaşması. Tasfiye değeri belirlenirken, piyasa değerinin belirlenmesinin aksine, satıcıyı değerleme nesnesini piyasa koşullarına uymayan koşullarda satmaya zorlayan olağanüstü koşulların etkisi dikkate alınır.
Görülebileceği gibi, her iki standart da hurda değerini münhasıran zorunlu satış düzleminde dikkate alsa da, hiçbir tanım hurda değerinden münhasıran mülkün ayrı bir satışı durumunda meydana gelen bir şey olarak bahsetmez.
Tasfiye değeri üç türe ayrılır:
1. Sıralanan kurtarma değeri. İşletmenin varlıklarının satışı, satılan varlıklar için yüksek fiyatlar elde edilebilmesi için makul bir süre içinde gerçekleştirilir. İşletmenin en az likit olan gayrimenkulü için bu süre yaklaşık 2 yıldır.
2. Zorunlu kurtarma değeri. Varlıklar, genellikle aynı anda ve aynı müzayedede mümkün olan en kısa sürede satılır.
3. İşletmenin varlıklarının (kullanım) varlığının sona ermesinin tasfiye değeri. Bu durumda işletmenin varlıkları satılmaz, silinir ve yok edilir ve bu yerde yeni bir işletme kurulur, bu da önemli bir ekonomik veya sosyal etki sağlar. Bu durumda işletmenin varlıklarının tasfiyesi için belirli maliyetler gerektiğinden işletmenin değeri negatiftir.
2. Kurtarma değeri oluşumuna ilişkin tipik durumlar
Kurtarma değeri oluşumuna ilişkin tipik durumlar şunlardır:
işletmenin tasfiyesi;
Teminat nesnelerinin gerçekleştirilmesi;
Diğer mülkün hızlandırılmış satışı.
Bir işletme tasfiye edildiğinde, mülk satışı ve işletmenin borcunun geri ödenmesi için net bir program geliştirmek gerekli hale gelir (ayrıca, mülk satışından elde edilen toplam gelir tutarının tüm borçları karşılamadığı durumlar nadir değildir). . Aynı zamanda, varlıklardan oldukça hızlı bir şekilde kurtulma ve borcun geri ödenmesi ihtiyacı nedeniyle maruz kalma koşulları (satış öncesi faaliyetler ve satışın kendisi) çok sınırlıdır. Bu durumda değerin büyüklüğünde (ceteris paribus) belirleyici bir rol oynayan, kullanılabilir zaman sorunudur.
Buna karşılık, sürenin süresi, her bir özel tasfiye durumunun koşullarına göre belirlenir. Aynı zamanda, tasfiye kararının kendisinin gönüllü olabileceği (yani planlı bir eylem olduğu) veya zorunlu olabileceği akılda tutulmalıdır. Kural olarak, ilk durum karar vermede daha fazla değişkenlik sağlar ve işletmenin tasfiyesi için daha etkili planlar geliştirmenize olanak tanır.
İflas sürecinde zorunlu tasfiye, dış yönetimin sonuçlarına göre iflas davası açılmasına karar verildiğinde gerçekleştirilir. Oluşturulan iflas masası, açık artırmada satışa tabidir (“İflas Üzerine” Federal Yasa tarafından sağlanan nadir istisnalar dışında). Aynı zamanda, mülk satışı için şartlar son derece sınırlıdır.
Bu nedenle, gönüllü ve gönülsüz tasfiye arasında ayrım yapmak gerekir.
Bu çalışma bağlamında teminat nesnelerinin gerçekleştirilmesi, daha çok varsayımsal (gerçeklikten kopuk) bir kavramdır. Bu durumda rehinli malın teminat altına aldığı kredinin alt sınırını haklı çıkarmak için tasfiye bedelinin tespiti gerekir ve nesnenin satışı fiili gerçeğinden bahsetmiyoruz. Ancak kredi verebilmek için borç verenin, kredinin geri ödenmemesi durumunda teminatın kısa sürede hangi fiyattan satılabileceğini bilmesi gerekmektedir. Bazı literatür kaynaklarında bu değer teminat olarak adlandırılır. Bununla birlikte, sınırlı zaman ve zorunlu satış faktörleri olduğu için ekonomik özünde tasfiye olduğu da söylenebilir.
Sınırlı maruz kalma süresi nedeniyle diğer mülklerin satışının hızlandırılması da tasfiye değerinin belirlenmesini gerekli kılmaktadır. Aynı zamanda, bu tür bir uygulama için birkaç seçenek de vardır - ya inisiyatif (gönüllü) bir uygulamadır ya da mevcut mevzuat tarafından sağlanan zorunlu (baskı altında).
Bu nedenle, icra takibi sürecinde, mahkeme kararıyla el konulan mülk satılır ve el koyma tarihinden itibaren iki ayı geçmeyen bir süre içinde (21 Temmuz 1997 tarih ve 119-ФЗ “İcra Takibi Hakkında Federal Kanun) ”).
Bu nedenle, mülkün tasfiye değeri neredeyse her zaman piyasa değerinden daha düşüktür. Ve bu gerçek, mülk satıcısı için olumsuz ve elbette alıcı için olumlu.
3. Kurtarma değeri ile piyasa değeri arasındaki farkı belirleyen faktörler
Tasfiye değerinin altında yatan veya ona eşlik eden tüm faktörler şartlı olarak sınıflandırılabilir (Şekil 1).
Pirinç. 1 Artık değer faktörleri
Herhangi bir durumda kurtarma değerinin belirlenmesinde nesnel faktörler mevcuttur. Etkileri göz ardı edilemez ve aslında, pratik olarak belirli bir işletmedeki işlerin durumuna bağlı değildirler (genel mülkiyet durumu hariç). Aynı zamanda, tüm nesnel faktörlerin birbiri üzerinde karşılıklı bir etkisi vardır. Bu nedenle, örneğin, uygun piyasa koşulları, optimum maruz kalma süresini vb. azaltabilir.
Piyasa ve tasfiye değerlerindeki farklılıkları etkileyen en önemli faktör, mülkün teşhir süresidir. Aynı zamanda, tasfiye edilen mülkün planlanan teşhir süresi optimal olana kıyasla ne kadar kısa olursa, olası maliyet o kadar güçlü azalır.
Diyagram 1-3, 1998-2000 yıllarında Moskova'da gayrimenkulün piyasa ve tasfiye değerlerinin oranını göstermektedir. (içinde %)
Diyagram 1: Ofis binaları ve tesislerinin piyasa değeri ve hurda değeri oranı, %
Diyagram 2: Ticari bina ve bina satışlarının piyasa değeri ve tasfiye değeri oranı, %
Diyagram 3: Depo ve endüstriyel bina ve binaların satışının piyasa değeri ve hurda değeri oranı, %
Aslında, mülkün maruz kalma süresi, diğer tüm faktörleri hem etkisini güçlendirme hem de zayıflatma yönünde önemli ölçüde etkileyen temel bir faktördür. Açıkçası, planlanan maruz kalma süresindeki artışla birlikte, etkili pazarlama faaliyetlerini kullanmak, kısa vadeli piyasa oluşturan faktörlerin olumsuz etkisini dengelemek vb. için daha fazla gerçek fırsat vardır.
Bir nesnenin genel yatırım çekiciliği, mülkün bireysel özelliklerine (işlevsel amaç, fiziksel durum) bağlıdır ve tüketici talebinin seviyesi üzerinde doğrudan bir etkiye sahiptir.
Söz konusu durumda (işletmenin tasfiyesi sırasında), şartlı olarak “yan faktörler” olarak adlandırılabilecek belirli faktörler etkinleştirilir (prensip olarak, bu faktörler yatırım çekiciliği faktörüne çok yakındır). Bu faktörlerin özü, mülk kompleksindeki birçok nesnenin bireysel olarak herhangi bir değeri temsil etmemesi ve aslında normal bir fiyata satılamaması, bu nesnelerin tasfiye edilen işletme içinde önemli bir rol oynamasıdır. Analiz edilen yönün sözde maddi olmayan varlıklar üzerindeki etkisi ve her şeyden önce, personelin değerini, tedarikçilerle ilişkileri, iş yapısının düzgünlüğünü vb. içeren şirketin ticari itibarı (şerefiye) üzerindeki etkisi. özellikle olumsuzdur. Bir şirket tasfiye edildiğinde, bazen en değerli varlıklardan biri olan bunu gerçekleştirmek mümkün olmaz.
Nesnenin piyasa değerinin mutlak değeri, likidite seviyesi üzerinde ters bir etkiye sahiptir - nesnenin piyasa değeri ne kadar yüksekse, potansiyel alıcı sayısındaki azalma nedeniyle ona olan talep o kadar az etkin hale gelir.
Nesnelerin maliyet seviyesi üzerindeki doğrudan etki faktörleri, tasfiye süresi boyunca piyasa durumunu içerir. Bu süre ne kadar uzun olursa, şirketin piyasadaki durumu analiz etmesi ve bu koşullar altında en uygun hareket tarzını seçmesi için o kadar fazla fırsatı olur. Ve tam tersi, kısa teşhir süresi ve elverişsiz piyasa koşulları ile nesnelerin satışındaki kayıplar daha da artacaktır. Ve en azından, şirketin kısa tasfiye döneminde piyasada genel bir yükseliş olmasını beklemek mantıksızdır.
Pazarlamanın etkinliği, ilgili faaliyetler için ayrılan sürenin kısa olması nedeniyle de önemli ölçüde karmaşıktır. Bununla birlikte, aynı şekilde, nesnenin satış fiyatını artırmak için kullanılan özel araçlara da bağlıdır.
Diğer bir önemli nesnel faktör, alıcıların inisiyatifi üzerinde belirli bir etki ile ifade edilen zorunlu satışın psikolojik yönüdür. Dahası, bu faktörün etkisi de oldukça iki yönlüdür - bir yandan, satıcının başlangıçta elverişsiz koşullarda olduğunu hisseden alıcılar, diğer yandan, birbirleriyle rekabet hissederek, kaybetmekten korkarlar. mülk satılmakta ve taviz vermek zorunda kalmaktadır.
Öznel faktörler, her bir işletmenin özelliklerini yansıtır. Bu faktörler, özellikle yöneticilerin yetersiz olduğu işletmelerde olumsuz olmakta ve tasfiye sırasında önemli zorluklara yol açmaktadır. Bu tür faktörler, bütün bir fenomen sistemini içerir. Bu nedenle, iflas etmiş işletmelerin sabit varlıklarının envanteri ve değerlendirilmesi, neredeyse her zaman muhasebe kayıtlarının durumu, ekipman için teknik pasaportların ve gayrimenkul için BTI pasaportlarının olmaması nedeniyle engellenmektedir. Bu dizi, mülk için yasal belgelerin olmaması, muhasebenin karmaşıklığı, gerekli açıklamaları yapabilecek çalışanların eksikliği ile devam ediyor. Tüm bu gerçekler, belirli bir plan hazırlamadan ve tasfiye zamanlamasını belirlemeden önce, kelimenin tam anlamıyla işletmenin mülkünü "tırmıklamak", belirli yükümlülüklerin gerçekleşme zincirlerini eski haline getirmek gerektiği gerçeğine yol açar. hem işletmenin kendisi hem de ortakları adına. Bu, tasfiye sürecinin muazzam bir komplikasyonuna yol açar.
Ancak, dikkate alınan faktörlerin her zaman sadece olumsuz olduğunu düşünmek yanlış olur. Aksine, net bir organizasyon yapısı ve işletmenin bölümlerinin etkin ve özenli çalışması, tasfiye süreçlerinin önemli ölçüde hızlanmasına katkıda bulunabilir.
Nitekim işletmenin mülkünün sahipsiz kalması durumunda mevcut durumunu tespit etmek için 3-6 ay harcamak yerine, bu süreyi sitenin satış süresini artırmak için kullanmak daha doğru olacaktır ki bu çok önemlidir. .
4. Bir işletmenin tasfiye değerini değerlendirme yöntemleri
İşletmenin tasfiye değerinin hesaplanması birkaç ana aşama içerir:
1. Aşağıdakileri içeren bir dizi istatistik ve muhasebe belgesi analiz edilir: her üç aylık dönemin sonundaki muhasebe raporları, istatistiksel raporlar, ara tasfiye bilançosu, envanter kartları. Kapsamlı bir mali analize dayanarak, fonların borcu karşılamaya yeterli olup olmadığı konusunda uzman bir sonuca varılır.
2. Tahmini mülk kütlesi oluşur. Aşağıdaki varlık grupları ayrı ayrı değerlendirilir:
En likit (dönen varlıklar).
Daha az likit (duran varlıklar).
3. Şirketin borç tutarı oluşur.
4. Bir tasfiye planı geliştirilmektedir. Aynı zamanda, çeşitli şirket varlıklarının (gayrimenkul, makine ve teçhizat, stoklar) satışının, likidite derecesine ve piyasada gerekli maruz kalma düzeyine bağlı olarak farklı süreler gerektirdiği dikkate alınmalıdır.
5. Maliyet miktarını gerekçelendirin. Tasfiye ile ilgili maliyetler ve varlıkların satışından önce sahip olunmasıyla ilgili maliyetler ayırt edilir. Tasfiye ile ilgili maliyetler, öncelikle değerleme ve hukuk firmalarına verilen komisyonların yanı sıra satış üzerine ödenen vergi ve harçları içerir. Satıştan önce varlıklara sahip olmakla ilgili maliyetler, tesisleri koruma maliyetlerini, şirketin tasfiyesi tamamlanana kadar faaliyetlerini sürdürmeye ilişkin yönetim maliyetlerini vb. içerir.
6. Gerçekleşebilir malın kıymet takdiri yapılır. Satılacak gayrimenkulün değerlemesi tüm değerleme yaklaşımları kullanılarak yapılmaktadır. Uygulamada, mülk değerlemesinde en sık kullanılan yaklaşım karşılaştırmalı yaklaşımdır.
7. İskonto oranı planlanan uygulama dönemi dikkate alınarak belirlenir. Ayrıca, likidite (düşük likidite için önemli indirimler) ve olası bir satış yapılmama riski dikkate alınarak, ayrı ayrı değerlendirilen her bir varlık türü için iskonto oranı belirlenebilir.
8. Dönen, maddi ve maddi olmayan varlıkların satışından elde edilen toplam gelirin belirlendiği bir mülk satışı planı oluşturulur.
9. Tasfiye döneminin faaliyet karı (zararı) eklenir (veya çıkarılır).
10. Satış sonucuna göre tasfiye dönemine ait birikmiş cari borç tutarı (elektrik, ısınma vb.) geri ödenir.
Öncelikli tatmin hakları düşülür: kıdem tazminatı ve işletme çalışanlarına yapılan ödemeler, alacaklıların tasfiye edilen işletmenin mülkiyet rehni ile güvence altına alınan yükümlülükler için talepleri, bütçeye zorunlu ödemeler ve bütçe dışı fonlar, diğer alacaklılarla yapılan ödemeler .
Aynı zamanda, alacaklıların talepleri, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 64. Maddesi ile belirlenen öncelik sırasına göre yerine getirilir; önceki önceliğin.
11. Nihai işlem, sahiplerin (hissedarların) paylarına atfedilebilen tasfiye değerinin değerlendirilmesidir. 26 Aralık 1995 tarihli ve 208-FZ sayılı “Anonim Şirketler Hakkında” Federal Kanunu (13 Haziran 1996'da değiştirildiği şekliyle), kalan tutarların dağıtılması için açık bir prosedür sağlar.
Bu nedenle, işletmenin tasfiye değeri, bilançonun tüm varlıklarının düzeltilmiş değerinden işletmenin tasfiyesi ile ilgili cari maliyetlerin yanı sıra tüm borçların değerinin çıkarılmasıyla hesaplanır.
İşletmenin varlıklarının tasfiyesi için bir takvim planının geliştirilmesi, işletmeye borçlu olunan borcu ödemek için varlıkların satışından elde edilen geliri mümkün olduğunca en üst düzeye çıkarmak amacıyla gerçekleştirilir.
Kural olarak teşebbüsün işine son verildiği varsayılır ve sadece teşebbüsün tasfiyesi işlemi yürütülür. Büyük bir işletmenin tasfiyesi yaklaşık iki yıl sürer.
Varlıkların bugünkü değerinin hesaplanması, değerlendirme tarihindeki (veya son raporlama tarihindeki) işletmenin bilanço verileri kullanılarak varlıkların biriktirilmesi yöntemi kullanılarak yapılır. Bilanço hesaplarının kontrolü ve düzeltilmesi, değerlendirme tarihinde işletmenin mülkünün envanteri ile eşzamanlı olarak gerçekleştirilir. İşletmenin mülkünün envanteri, mülkün envanteri ve mali yükümlülükler için metodolojik yönergelere uygun olarak gerçekleştirilir. İşletmenin gayrimenkulünün envanteri ile eş zamanlı olarak üzerinde bulunduğu arsanın piyasa değeri ve diğer varlıkların rayiç değeri hesaplanır.
Varlıkların mevcut değerinin ayarlanması. İşletmenin tasfiye değeri hesaplanırken, tasfiye ile ilgili maliyetlerin dikkate alınması ve varlıkların değerinden çıkarılması gerekir. Bunlar, tasfiyesi tamamlanıncaya kadar işletmenin işleyişinin sürdürülmesine ilişkin idari giderler, komisyon ödemeleri, gerekli vergi ve harçlar, kıdem tazminatları ve ödemeleri, satılan varlıklar için taşıma giderleri vb. Varlıkların satışından elde edilen hasılat, net ilişkili maliyetlerin bir kısmı, bu satışla ilişkili riski ve nakit akışının zamanlamasını dikkate alan artırılmış bir iskonto oranı üzerinden değerleme tarihine kadar iskonto edilir.
Bilanço aktif kalemlerinin düzeltilmesinden sonra bilanço yükümlülüğünün uzun vadeli ve cari borç açısından düzeltilmesi gerekmektedir. İmtiyazlı hisselerin, vergi ödemelerinin ve ayrıca genellikle devam eden veya potansiyel davaların bir sonucu olarak ortaya çıkan sözde şarta bağlı borçların ödenmesine özel dikkat gösterilmelidir. Ödenecek hesapların analizi sırasında, şirketin borçlarının geri ödenmesine ilişkin koşulların değiştirilmesi konusunda müzakere yapılması mümkündür.