Differenze tra la proprietà di un singolo imprenditore e la proprietà delle organizzazioni. Dettagli sulle attività dei singoli imprenditori

Fare un affare per acquistare un oggetto immobile commerciale l'acquirente, fatta eccezione per la necessità di rilascio un gran numero di documenti, riceve anche ulteriori rischi associati al possesso di tale proprietà. Come organizzare un accordo in modo da non dover pagare enormi quantità di tasse al budget in caso di vendita, evitare contenziosi con gli inquilini e semplicemente non diventare vittima di un'acquisizione da parte di un predone?

L'attuale normativa lascia sufficienti opportunità per assicurarsi contro situazioni spiacevoli legate all'acquisto e alla vendita di immobili commerciali. A seconda della finalità dell'acquisizione dell'oggetto, l'acquirente può emettere:

Individuale.
Entità.

La scelta dipende da diversi fattori:

Si prevede di vendere questa proprietà entro 3-5 anni.
Ci sono altre proprietà simili nella proprietà.
Per quale tipo di attività viene acquistato l'immobile?
Circostanze familiari: la prospettiva del matrimonio, il divorzio.
La presenza di crediti scaduti chirografari.

Il fattore principale che dovrebbe essere preso in considerazione quando si chiude una transazione è il valore catastale e di mercato dell'oggetto, l'aliquota dell'imposta sugli immobili stabilita in una determinata regione per questo tipo di oggetto.

Acquirente di immobili commerciali: privato, singolo imprenditore o azienda?

Nella scelta della forma giuridica di una persona che agisce come acquirente, è necessario tenere conto del fatto che un individuo, anche se è registrato un imprenditore individuale, è responsabile per le questioni immobiliari con tutti i beni che possiede.

Se viene presa la decisione di acquistare un oggetto per conto di entità legale, è auspicabile che il titolare sia l'unico fondatore e abbia il diritto di esercitare tutti operazioni necessarie con proprietà aziendale. Ideale forma giuridica- OOO.

Individuale: vantaggi e svantaggi

La registrazione di immobili commerciali nella proprietà di un individuo è vantaggiosa se non si prevede di vendere la proprietà nel prossimo futuro. A partire dal 2016, tutti i proprietari saranno tenuti al pagamento del 13% del valore dell'immobile venduto se il periodo di detenzione non supera i 5 anni. Sono tassati anche i redditi percepiti da un cittadino per le operazioni di locazione di un proprio immobile.

Il problema principale è che la base per l'accantonamento è il valore catastale dell'oggetto. Il tasso è piuttosto elevato e può superare l'importo del reddito derivante dalla rivendita di proprietà.

La registrazione è giustificata senza la partecipazione di una persona giuridica, se non è necessario emettere un pegno per un appartamento o un ufficio acquistato.

Svantaggi della registrazione di immobili commerciali per un individuo:

In caso di vendita, dovrai pagare le tasse.
Per la transazione è richiesto il consenso del coniuge.
In caso di divorzio, la proprietà acquisita è considerata proprietà comune ed è soggetta a divisione.

Esistono diverse opzioni di gestione immobiliare che possono aiutarti a risparmiare sulle tasse. È possibile affittare l'oggetto alla propria società (ad esempio, LLC) con la successiva conclusione di contratti di sublocazione con gli inquilini. In questo caso, l'imposta verrà addebitata sull'importo del canone mensile specificato nel contratto.

Ditta individuale e risparmio fiscale

La registrazione di un singolo imprenditore consente di ridurre notevolmente il carico fiscale sia in caso di pagamento dell'imposta sul reddito, sia in caso di pagamento dell'imposta sugli immobili o dell'imposta sul reddito delle persone fisiche in caso di vendita. L'unica cosa di cui occuparsi è documentare l'utilizzo dell'oggetto come fonte di reddito per il singolo imprenditore.

Se l'immobile viene affittato da un singolo imprenditore con un sistema semplificato, l'importo dell'imposta è del 6%. Rispetto all'imposta personale del 13%, il risparmio è evidente. Deve essere documentato l'uso dell'immobile attività imprenditoriale per evitare di pagare la tassa di proprietà. Il sistema semplificato prevede il pagamento di un'unica imposta.

Un singolo imprenditore può contare anche sull'ottenimento di un prestito redditizio quando richiede un'ipoteca su un immobile commerciale. I termini di un mutuo commerciale sono più favorevoli dei prestiti individui.

Persona giuridica: beneficio e rischio

La registrazione della proprietà di una persona giuridica è più vantaggiosa se la società utilizza un sistema semplificato. Si riduce il rischio di perdere parte dell'immobile a causa di conflitti familiari, divisione dei beni e contenzioso sulle obbligazioni.

Il fondatore risponde di tutte le pretese dei creditori solo all'interno della propria parte capitale autorizzato. Se hai intenzione di vendere l'immobile durante l'anno, scelta ottimale- Costituzione di una LLC sistema comune tassazione. La base per il pagamento dell'imposta sul reddito in questo caso sarà minima, perché le voci di costo includeranno sia il costo della proprietà acquistata che i costi di riparazione e manutenzione dell'edificio, che potrebbero superare il reddito derivante dalla vendita di questo oggetto.

Possedere una proprietà commerciale è un ottimo modo per ricostituire il capitale circolante di un'azienda di una quantità impressionante. Gli interessi sui prestiti per le imprese con garanzie sono molto inferiori rispetto ai prestiti al consumo.

Piano di rateizzazione per immobili commerciali: come fare domanda

Il piano rateale per immobili commerciali è possibile se l'oggetto viene acquistato dal promotore. Al momento dell'acquisto, è necessario che la maggior parte del costo (oltre il 50%) venga rimborsata con il primo pagamento, per il resto dell'importo dell'azienda - i venditori immobiliari forniscono rate. La durata di tali contratti non supera i 3 anni.

Il vantaggio principale è un basso tasso di interesse, o la sua completa assenza al momento della conclusione di un accordo breve termine(6 – 12 mesi) e grande taglia avanzare. Inoltre, l'acquirente risparmierà sui costi di garanzia, valutazione della proprietà e assicurazione.

Un notevole inconveniente è la mancanza di proprietà dell'acquirente fino al completo rimborso del costo dell'oggetto. La proprietà resta al creditore.

Mutui per immobili commerciali: un'opzione vantaggiosa per tutti

Solo un singolo imprenditore o una persona giuridica può ottenere un prestito per l'acquisto di immobili commerciali. Ma se è necessario emettere un prestito garantito da immobili esistenti, il proprietario - un individuo può anche fungere da pegno.

Vantaggi del prestito:

Lungo termine - fino a 15 anni.
Tassi bassi - dall'11%.
Programma di pagamento conveniente.

Le persone giuridiche hanno un'ulteriore opportunità di aumentare le proprie spese con l'inclusione nella loro composizione di tutti i pagamenti relativi all'ottenimento e al servizio di un prestito: pagamento per la stima, registrazione della garanzia, importo degli interessi e costo dell'assicurazione.

Perché registrare nuovamente un appartamento in un immobile commerciale

Si consiglia di registrare nuovamente i locali residenziali in immobili commerciali se nella proprietà sono presenti altri immobili residenziali simili. È possibile utilizzare un privilegio o un'esenzione dal pagamento dell'imposta sugli immobili solo per un oggetto di un certo tipo.

Inoltre, un appartamento rimosso dal patrimonio immobiliare può essere affittato a un prezzo minimo a un singolo imprenditore o persona giuridica. L'importo dell'imposta in questo caso sarà notevolmente ridotto. Sulla sicurezza degli immobili commerciali, puoi ottenere un prestito economico registrando un appartamento come garanzia.

Quando si registra nuovamente un immobile come commerciale, è necessario registrare un singolo imprenditore o aprire una LLC su un sistema semplificato contemporaneamente alla procedura. Per ottenere l'autorizzazione a trasferire l'immobile alla classe commerciale, è necessario che l'oggetto non sia stato oggetto di pegno, e devono essere rimossi tutti gli gravami. Il processo di approvazione può richiedere fino a 45 giorni. La successiva reiscrizione dura 1-2 mesi.

Quando un'organizzazione acquisisce, ad esempio, un magazzino, lo inserisce nel proprio bilancio, in cui viene utilizzata questa proprietà attività economica ed è di proprietà dell'organizzazione. Quando un singolo imprenditore acquista una proprietà, registra il suo diritto come individuo. A chi appartiene questo immobile: un singolo imprenditore o un privato? E se l'immobile è adibito sia ad attività commerciale che a fini personali, come tassare il reddito, ad esempio, quando viene venduto? Come distinguere tra beni personali e beni adibiti all'attività imprenditoriale in caso di fallimento di un singolo imprenditore? Un singolo imprenditore può usufruire della detrazione immobiliare quando vende un immobile adibito ad attività commerciale?

Queste ed altre domande sorgono davanti ai singoli imprenditori che utilizzano nelle loro attività i beni a cui sono soggetti registrazione statale. Proviamo a rispondere loro.

È possibile registrare un immobile per un singolo imprenditore?

Secondo comma 1 dell'art. 23 del Codice Civile della Federazione Russa un cittadino ha il diritto di intraprendere attività imprenditoriali senza costituire una persona giuridica dal momento della registrazione statale come imprenditore individuale. In attività commerciali secondo Arte. 2 Codice Civile della Federazione Russa s'intende un'attività autonoma svolta a proprio rischio, finalizzata al sistematico ottenimento di profitti dall'uso di beni, dalla vendita di beni, dall'esecuzione di lavori o dalla prestazione di servizi da parte di soggetti iscritti a tale qualità secondo le modalità prescritte per legge. La registrazione statale di un individuo come imprenditore individuale viene effettuata in conformità con Legge federale n. 08.08.2001129‑ФЗ “Sulla registrazione statale delle persone giuridiche e singoli imprenditori» .

Di regola generale, racchiuso in comma 3 dell'art. 23 del Codice Civile della Federazione Russa, le attività imprenditoriali dei cittadini svolte senza costituire una persona giuridica sono soggette alle norme del codice civile della Federazione Russa che regolano le attività delle persone giuridiche che sono organizzazioni commerciali, salvo diversamente disposto dalla legge, da altri atti giuridici o dal essenza del rapporto giuridico. I rapporti giuridici di proprietà appartengono proprio alla categoria dei rapporti giuridici che sono regolati dalle norme giuridiche relative ai cittadini.

Nota:

La legge non prevede la divisione dei beni di un cittadino come imprenditore individuale e come individuo.

Secondo Arte. 24 del Codice Civile della Federazione Russa un cittadino risponde dei suoi obblighi con tutti i suoi beni, ad eccezione dei beni, sui quali, a norma di legge, non può essere riscossa l'esecuzione. Di conseguenza, un individuo può acquisire la proprietà di beni immobili solo in qualità di individuo, ma non di imprenditore individuale. La proprietà di qualcosa non dipende dall'acquisizione o dalla cessazione dello status di singolo imprenditore. Questa è una delle principali differenze tra le due forme di attività imprenditoriale: una persona giuridica e un singolo imprenditore.

Come affermato in comma 3 dell'art. 49 del Codice Civile della Federazione Russa, la capacità giuridica di una persona giuridica sorge al momento della sua creazione e cessa al momento dell'iscrizione alla sua esclusione dal Registro delle persone giuridiche dello Stato unificato. Cioè, dopo la sua creazione, una persona giuridica ha il diritto di acquisire qualsiasi proprietà. Per quanto riguarda la cessazione dell'attività di una persona giuridica, questa può avvenire sia per riorganizzazione che per liquidazione. Per entrambi i casi, la legge prevede una procedura speciale, durante la quale dovrebbero essere risolte le questioni sul destino futuro della proprietà di una persona giuridica. Non è prevista una procedura di liquidazione per i singoli imprenditori. File cittadini Documenti richiesti all'autorità di registrazione, e quindi cessa il suo status di imprenditore individuale. E questo non pregiudica il suo rapporto legale di proprietà.

Questa posizione è supportata da Lettera del Ministero dello Sviluppo Economico della Federazione Russa del 15.06.2011 n.OG-D05-63. Il Ministero dello Sviluppo Economico fa riferimento Arte. 212 "Soggetti di proprietà" del codice civile della Federazione Russa, in base al quale nella Federazione Russa sono riconosciute forme di proprietà privata, statale, municipale e di altro tipo. La proprietà può essere di proprietà di cittadini e persone giuridiche, nonché della Federazione Russa, soggetti della Federazione Russa, comuni ( comma 2 dell'art. 212 del Codice Civile della Federazione Russa). Questo elenco contiene solo un cittadino e nessun singolo imprenditore.

A Articolo 218 del codice civile della Federazione Russa i motivi per l'acquisizione dei diritti di proprietà sono fissati. Quindi, proprietà di cosa nuova fabbricato o creato da una persona per se stesso in conformità con la legge e altri atti giuridici, viene acquisito da questa persona. I proventi ricevuti a seguito dell'uso di beni (frutti, prodotti, reddito) appartengono alla persona che utilizza questo bene su base legale, salvo diversa disposizione di legge, altri atti giuridici o un accordo sull'uso di questo bene. Il diritto di proprietà sulla proprietà che ha un proprietario può essere acquisito da un'altra persona sulla base di un contratto di vendita, scambio, donazione o altra transazione sull'alienazione di questa proprietà. In caso di morte di un cittadino, il diritto di proprietà sui beni che gli appartengono passa per eredità ad altre persone secondo un testamento o una legge. In caso di riorganizzazione di una persona giuridica, la proprietà della proprietà che le appartiene passa alle persone giuridiche che sono successori della persona giuridica riorganizzata. Nei casi e secondo la procedura prevista dal codice civile della Federazione Russa, una persona può acquisire il diritto di proprietà su beni che non hanno proprietario, su beni il cui proprietario è sconosciuto o su beni di cui il proprietario ha rinunciato o per il quale ha perso la proprietà per altri motivi previsti dalla legge. Membro di un alloggio, costruzione di alloggi, dacia, garage o altro cooperativa di consumatori acquisiscono il diritto di proprietà su detto immobile gli altri soggetti aventi diritto al risparmio, che abbiano integralmente versato il proprio contributo in quota per un appartamento, villino, garage, altri locali messi a disposizione dalla cooperativa. Cioè, il diritto di un cittadino stabilito dal diritto civile di possedere beni acquisiti per i motivi elencati Arte. 218 del Codice Civile della Federazione Russa, non è dovuto alla presenza o assenza della qualifica di singolo imprenditore.

Oltretutto, Arte. 5 legge federale del 21.07.1997 n.122-FZ "Sulla registrazione statale dei diritti su beni immobili e transazioni con esso"(Ulteriore - Legge federale n.122-FZ) è previsto che i partecipanti ai rapporti derivanti dalla registrazione statale dei diritti immobiliari siano, in particolare, i proprietari di immobili, che includono, tra l'altro, cittadini della Federazione Russa. I singoli imprenditori, in base all'interpretazione del citato articolo, non sono soggetti autonomi di tali rapporti giuridici. Cioè, quando registra i diritti su beni immobili e le transazioni con esso, un imprenditore senza formare una persona giuridica entra in rapporti legali regolati da Legge federale n.122-FZ, come cittadino. Inoltre, comma 18 del Regolamento per il mantenimento dell'Unità registro statale diritti immobiliari e transazioni con esso approvato Decreto del governo della Federazione Russa del 18 febbraio 1998 n.219 (Ulteriore - Regole), inoltre, non prevede l'indicazione in tale registro di informazioni relative alla qualifica di imprenditore individuale di una persona fisica. Va anche notato che Regole stabilisce le caratteristiche della registrazione statale di diritti e transazioni solo in relazione alle imprese ( 28).

Pertanto, il diritto di proprietà su un oggetto immobiliare è registrato secondo la procedura generalmente stabilita per un cittadino, indipendentemente dal fatto che abbia lo status di imprenditore individuale. Questi risultati si riflettono anche in Lettere del Servizio fiscale federale per Mosca dell'11 marzo 2010 n.20-14/2/[email protetta] e del 05.03.2009 n.20-14/2/[email protetta] .

Va anche notato che una persona giuridica, a differenza di un cittadino, un individuo, ha una proprietà separata ed è responsabile dei suoi obblighi con questa particolare proprietà. Un cittadino (se è un imprenditore individuale senza costituire una persona giuridica) utilizza i suoi beni non solo per svolgere attività imprenditoriali, ma anche come propri beni personali necessari per l'esercizio di diritti e libertà inalienabili. In questo caso, la proprietà di un cittadino non è legalmente delimitata ( paragrafo 4 della Risoluzione della Corte Costituzionale della Federazione Russa del 17 dicembre 1996 n.20-P).

L'inammissibilità dell'iscrizione del diritto di proprietà di un bene immobile da parte di un cittadino quale imprenditore individuale è confermata anche direttamente dalla prassi giudiziaria. Sì, dentro Decreto della VII Corte Arbitrale d'Appello 23 maggio 2011 n.07AP-4096/2010 giudice, analizzando le disposizioni elemento 1 e 4 cucchiai 23, Arte. 24 del Codice Civile della Federazione Russa, Arte. 131 della legge federale 26 ottobre 2002 n.127-FZ "Sull'insolvenza (fallimento)", è giunto alla conclusione che l'attuale normativa non opera distinzioni tra i beni delle persone fisiche e quelli dei singoli imprenditori.

Un "semplificato" può usufruire della detrazione Irpef?

I singoli imprenditori scelgono spesso USNO. Ma, quando si tratta della vendita di oggetti immobiliari che sono intestati a una persona fisica, molti credono che l'imposta sul reddito delle persone fisiche debba essere pagata e puoi utilizzare la detrazione sulla proprietà per questa imposta.

Ricordiamo che nel regime di tassazione semplificata, la procedura di tassazione dei redditi percepiti dalla vendita di immobili è svolta ai sensi dell'art. comma 1 dell'art. 346.15 del Codice Fiscale della Federazione Russa: il reddito indicato in Arte. 249 e 250 Codice Fiscale della Federazione Russa. Secondo Arte. 249 del Codice Fiscale della Federazione Russa i ricavi di vendita sono rilevati come proventi della vendita di beni (lavori, servizi) come propria produzione, e precedentemente acquisiti, e proventi dalla vendita di diritti di proprietà. I proventi delle vendite sono determinati sulla base di tutti gli incassi relativi a insediamenti per beni (lavori, servizi) venduti o diritti di proprietà espressi in denaro e (o) in natura.

Inoltre, in questo caso, bisogna ricordare anche il superamento dell'importo massimo di reddito stabilito comma 4 dell'art. 346.13 del Codice Fiscale della Federazione Russa, dopotutto, gli immobili, di regola, sono costosi e il reddito derivante dalla loro vendita sarà preso in considerazione nel calcolo dell'importo massimo del reddito nell'ambito del sistema fiscale semplificato.

Perché i singoli imprenditori che utilizzano il sistema fiscale semplificato si ricordano improvvisamente quando vendono immobili in base all'imposta sul reddito delle persone fisiche, che non viene pagata con il sistema fiscale semplificato? Il principale motivo motivante in questo caso è la volontà di usufruire della detrazione immobiliare prevista dalla normativa fiscale.

Secondo pp. 1 p.1 art. 220 Codice Fiscale della Federazione Russa nel determinare l'entità della base imponibile, il contribuente ha il diritto di ricevere detrazioni dall'imposta sulla proprietà negli importi da lui ricevuti nel periodo d'imposta dalla vendita di case residenziali, appartamenti, camere, compresi locali residenziali privatizzati, agriturismi, case da giardino o appezzamenti di terreno e quote di detta proprietà ubicati nella proprietà del contribuente per meno di tre anni, ma non superiori a 1 milione di rubli in totale, nonché in importi ricevuti nel periodo d'imposta dalla vendita di altri beni di proprietà del contribuente per meno di tre anni, ma non superiore a 250 mila rubli in totale.

Il contribuente, anziché avvalersi del diritto alla detrazione dell'imposta sugli immobili previsto dal suddetto comma, ha il diritto di ridurre l'importo del proprio reddito imponibile dell'importo delle spese effettivamente sostenute e da lui documentate in relazione alla ricezione di tali redditi, fatta eccezione per la vendita dei suoi titoli.

Allo stesso tempo, queste disposizioni non si applicano ai redditi percepiti da un singolo imprenditore dalla vendita di un immobile in connessione con l'attuazione di attività imprenditoriali.

Ma quando si possiede un immobile per più di tre anni, i singoli imprenditori vogliono usufruire di una detrazione sulla proprietà pari all'importo dell'immobile venduto. Secondo clausola 17.1 dell'art. 217 Codice Fiscale della Federazione Russa non soggetto a imposta sul reddito delle persone fisiche reddito percepito da persone fisiche residenti fiscali nella Federazione Russa per il periodo d'imposta in questione dalla vendita di edifici residenziali, appartamenti, stanze, compresi locali residenziali privatizzati, dacie, case da giardino o appezzamenti di terreno e quote di detta proprietà di proprietà del contribuente per tre anni o più, nonché quando si vende altro immobile di proprietà del contribuente per tre anni o più.

Ma allo stesso tempo, secondo par. 2 pag.17.1 art. 217 Codice Fiscale della Federazione Russa le disposizioni del presente comma non si applicano inoltre ai redditi percepiti dai privati dalla vendita di immobili utilizzati direttamente dai singoli imprenditori in attività imprenditoriali.

In base alle regole normativa vigente rappresentanti del Ministero delle Finanze e del Servizio fiscale federale ritengono che la natura dell'uso della proprietà sia di importanza decisiva ai fini dell'ottenimento di questa detrazione dall'imposta sugli immobili.

Nota:

Se i locali sono stati utilizzati dal contribuente per svolgere attività imprenditoriale, la sua vendita si applica anche alla vendita di immobili in connessione con lo svolgimento di attività imprenditoriali.

In questo caso, proprietà detrazione fiscale previsto pp. 1 p.1 art. 220 Codice Fiscale della Federazione Russa, non è fornito.

L'approccio delle autorità di regolamentazione è simile all'applicazione della detrazione stabilita clausola 17.1 dell'art. 217 Codice Fiscale della Federazione Russa: se una persona fisica ha utilizzato i locali allo scopo di svolgere attività imprenditoriale e il reddito è stato preso in considerazione in regime di tassazione semplificata, al reddito percepito dalla vendita dell'oggetto specificato locali non residenziali, posizioni clausola 17.1 dell'art. 217 Codice Fiscale della Federazione Russa non applicare.

È difficile discutere con questa posizione, poiché secondo comma 3 dell'art. 210 Codice Fiscale della Federazione Russa per i redditi soggetti ad un'aliquota dell'imposta sul reddito delle persone fisiche del 13%, stabilita comma 1 dell'art. 224 Codice Fiscale della Federazione Russa, la base imponibile è definita come l'espressione monetaria di tale reddito assoggettato all'imposta sul reddito delle persone fisiche, ridotta dell'importo delle detrazioni fiscali, in particolare delle detrazioni fiscali sugli immobili, a condizione che
visto Arte. 220 Codice Fiscale della Federazione Russa. Di conseguenza, queste detrazioni si applicano solo al reddito dei contribuenti - persone fisiche e imprenditori individuali, soggetti a tassazione.
tassazione dell'imposta sul reddito delle persone fisiche con un'aliquota del 13%.

Secondo comma 7 dell'art. 12 Codice fiscale della Federazione Russa regimi fiscali speciali, che includono il sistema fiscale semplificato, possono prevedere l'esenzione dall'obbligo di pagare alcune tasse e tasse federali, regionali e locali specificate Arte. 13-15 Codice Fiscale della Federazione Russa.

Secondo comma 3 dell'art. 346.11 del Codice Fiscale della Federazione Russa l'applicazione del regime fiscale semplificato da parte degli imprenditori individuali prevede il loro esonero dall'obbligo di versare l'Irpef (in relazione ai redditi percepiti dall'attività imprenditoriale, ad eccezione dell'imposta pagata sui redditi imponibili alle aliquote previste elemento 2, 4 e 5° 224 Codice Fiscale della Federazione Russa).

Una regola simile è stata stabilita comma 24 dell'art. 217 del Codice Fiscale della Federazione Russa: i redditi percepiti da un singolo imprenditore, per la cui tassazione si applica il regime di tassazione semplificata, sono esenti dall'imposta sul reddito delle persone fisiche.

Pertanto, l'applicazione del regime di tassazione semplificata ai redditi percepiti da attività imprenditoriali solleva il contribuente dall'obbligo di versare l'imposta sul reddito delle persone fisiche in relazione allo stesso reddito.

Sulla base di quanto sopra, le detrazioni Irpef per Irpef non si applicano al reddito dei singoli imprenditori, che sono tassati con il sistema di tassazione semplificata.

Allo stesso tempo, se tale contribuente percepisce altri redditi soggetti all'imposta sul reddito delle persone fisiche con un'aliquota del 13%, ha il diritto di ridurre l'importo di tale reddito mediante le detrazioni dell'imposta sugli immobili previste Arte. 220 Codice Fiscale della Federazione Russa.

I rappresentanti del Ministero delle finanze nelle loro spiegazioni richiamano l'attenzione sul fatto che, in conformità con comma 1 dell'art. 56 Codice Fiscale della Federazione Russa i benefici per imposte e tasse sono riconosciuti come i vantaggi offerti da alcune categorie di contribuenti e contribuenti previsti dalla normativa in materia di tasse e tasse rispetto ad altri contribuenti o contribuenti, inclusa la possibilità di non pagare una tassa o un canone o pagare loro in quantità minore.

Detrazioni fiscali sugli immobili Arte. 220 Codice Fiscale della Federazione Russa non sono vantaggi.

Spiegazioni dei rappresentanti delle autorità di regolamentazione su questa edizione presentato in lettere del Servizio fiscale federale della Federazione Russa del 31 gennaio 2011 n.KE-3-3/ [email protetta] , Ministero delle Finanze della Federazione Russa del 14.01.2011 n.03‑11‑11/3 , del 27.04.2011 n.03‑04‑05/3-307 , del 06.05.2011 n.03‑04‑05/3-335 , del 06.07.2011 n.03‑04‑05/3-489 , del 19.09.2011 n.03‑04‑05/3-673 , del 06.10.2011 n.03‑04‑05/3-711 .

Dalle norme di cui sopra deriva che le detrazioni standard, sociali e patrimoniali per l'imposta sul reddito delle persone fisiche non si applicano al reddito di un imprenditore individuale soggetto a tassazione semplificata.

Allo stesso tempo, se il contribuente percepisce altri redditi soggetti all'imposta sul reddito delle persone fisiche con aliquota del 13%, ha il diritto di ridurre l'importo di tale reddito delle detrazioni ordinarie, sociali e patrimoniali previste Arte. 218-220 Codice Fiscale della Federazione Russa.

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Maggiori informazioni su questo nell'articolo di S.P. Danchenko "Reddito da operazioni immobiliari: quali tasse pagare?", n. 7, 2011.

Come accennato in precedenza, essendo un imprenditore individuale una persona fisica, possiede l'immobile che utilizza per scopi commerciali e l'immobile utilizzato per scopi personali. E sebbene di fatto non sia diviso, legalmente la proprietà dell'imprenditore, da lui utilizzata per realizzare un profitto, viene separata ai fini del calcolo di determinate tasse. Ad esempio, nella detrazione dell'imposta professionale nel calcolo dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, è possibile includere solo le spese relative agli immobili utilizzati in attività commerciali. La stessa situazione è con le spese nell'ambito del sistema fiscale semplificato e dell'imposta agricola unificata.

Il singolo imprenditore deve determinare autonomamente se, ai fini fiscali, l'immobile debba essere classificato come utilizzato nell'attività imprenditoriale o meno. Ma in pratica è abbastanza difficile farlo. Ad esempio, un'auto, un computer possono benissimo essere utilizzati sia per scopi personali che a scopo di lucro. E i costi di tale proprietà sono motivo di continue controversie tra il fisco e gli imprenditori. Ciò è particolarmente vero per le auto e i costi ad esse associati.

Un altro problema relativo alla proprietà di un singolo imprenditore è quello relativo al Codice della Famiglia. Come sapete, i beni acquisiti durante il matrimonio appartengono a entrambi i coniugi (salvo diversa disposizione del contratto matrimoniale). Per gli immobili utilizzati da un cittadino per lo svolgimento di attività imprenditoriali, non vi è esclusione dal regime di comproprietà.

Considerato che il possesso, l'uso e la disposizione dei beni comuni avviene per mutuo consenso dei coniugi, va riconosciuto che un imprenditore coniugato è alquanto limitato nell'utilizzare i suoi beni per scopi commerciali. Quindi, per poter disporre di beni immobili ed effettuare operazioni che richiedono autenticazione e (o) registrazione, un singolo imprenditore deve ottenere un consenso notarile dell'altro coniuge. Inoltre, durante il divorzio possono aspettarsi sorprese per un imprenditore, perché l'ex coniuge ha diritto alla metà di tutti i beni. E, ad esempio, IP, host attività commerciale in un negozio, potrebbe perdere metà della merce, metà dell'area del negozio, ecc.

Va tenuto conto del fatto che i coniugi hanno il diritto di modificare il regime legale di comproprietà (articolo 34 del codice della famiglia) e di stabilire un regime di proprietà congiunta, condivisa o separata di determinati tipi di beni o di tutti i beni nel loro insieme . Pertanto, il contratto di matrimonio può essere utilizzato per determinare il regime giuridico della proprietà di un singolo imprenditore, anche in materia di responsabilità patrimoniale.

Un singolo imprenditore possiede beni personali, nonché beni da lui utilizzati in attività imprenditoriali. Tuttavia, legalmente questa proprietà non è delimitata in alcun modo. Pertanto, c'è una certa incertezza. Un cittadino è responsabile dei suoi obblighi con tutti i suoi beni, ad eccezione dei beni che non possono essere pignorati (articolo 24 del codice civile della Federazione Russa).

Ne consegue che, indipendentemente dal fatto che l'imprenditore utilizzi l'immobile nell'attività imprenditoriale o sia un suo bene personale, è responsabile degli obblighi connessi all'attività imprenditoriale con tutti i suoi beni.

Questa è la differenza essenziale tra l'imprenditorialità individuale e il fare impresa attraverso le organizzazioni. Quindi, ad esempio, un individuo è l'unico fondatore di un'azienda con responsabilità limitata(LLC) e allo stesso tempo Amministratore delegato.

Qui, un individuo sarà l'organo di governo e l'unico organo esecutivo della LLC. Cioè, è un individuo che è sia il fondatore che il direttore generale di una LLC che svolgerà effettivamente attività imprenditoriali per conto della LLC.

Tuttavia, in questo caso, l'oggetto dell'attività imprenditoriale sarà LLC. Allo stesso tempo, come regola generale, il fondatore di una LLC non è responsabile degli obblighi della LLC (clausola 3, articolo 56 del codice civile della Federazione Russa). E una LLC è responsabile dei suoi obblighi con tutta la sua proprietà (clausola 1, articolo 56 del codice civile della Federazione Russa).

Contrariamente a una distinzione così dettagliata, la proprietà dell'imprenditore è giuridicamente indivisibile. E se tutto è chiaro con gli obblighi - l'imprenditore ne è responsabile con tutta la sua proprietà, allora con la tassazione di alcune operazioni relative, in particolare, alla vendita di proprietà, non tutto è chiaro.

Un esempio è la seguente situazione.

Esempio:

L'imprenditore ha venduto il suo immobile (edificio alberghiero), che era di sua proprietà per meno di 3 anni. Parallelamente, l'imprenditore svolge le seguenti attività: commercio al dettaglio, attività alberghiere, vendita di immobili.

Il contratto di vendita non dice che l'individuo è un imprenditore. L'imprenditore applica un sistema fiscale semplificato. Quale tassa dovrebbe pagare sul reddito percepito dalla vendita di immobili?

Ritenere opzioni possibili tassazione:

1. L'imposta unica nel regime fiscale semplificato.

Ai sensi dell'art. 346.15 del Codice Fiscale della Federazione Russa, quando determinano l'oggetto della tassazione con un'unica imposta, quando applicano il sistema fiscale semplificato, i contribuenti tengono conto dei ricavi delle vendite determinati ai sensi dell'art. 249 del Codice Fiscale della Federazione Russa.

I proventi delle vendite sono rilevati come proventi dalla vendita di beni (lavori, servizi), sia di produzione propria che precedentemente acquistati, proventi dalla vendita di diritti di proprietà (clausola 1, articolo 249 del codice fiscale della Federazione Russa).

E poiché l'albergo è stato utilizzato dall'imprenditore ai fini e nell'ambito di attività imprenditoriali soggette ad un'unica imposta nell'applicazione del regime fiscale semplificato, anche i redditi percepiti dalla sua vendita dovrebbero essere soggetti ad un'unica imposta.

Un parere simile è condiviso dal Ministero delle Finanze della Russia (vedi lettera N 03-05-01-05/140) e dalle autorità fiscali (vedi lettere del Ministero della Fiscalità russo N 04-3-01/398, N SA-6-22/657).

Tuttavia, su questa situazione può essere visto da una diversa angolazione.

2. Imposta sul reddito delle persone fisiche.

Il sistema fiscale semplificato in conformità con le disposizioni degli articoli 346.11 e 346.12 del codice fiscale della Federazione Russa si applica alle attività imprenditoriali svolte da un imprenditore.

Poiché la proprietà di un singolo imprenditore non è legalmente delimitata, l'imprenditore può disporre della proprietà che gli appartiene non solo nell'ambito dell'attività imprenditoriale, ma anche come proprietà personale di sua proprietà sul diritto di proprietà.

In questo caso, l'imprenditore, quando concludeva un contratto per la vendita di immobili, era chiamato non un singolo imprenditore, ma un individuo.

Da ciò possiamo concludere che l'imprenditore ha venduto l'hotel come individuo e non come imprenditore.

La decisione giudiziaria della questione dipende da come il tribunale interpreta l'essenza del rapporto.

Ad esempio, il Servizio federale antimonopoli del distretto di Mosca ha tenuto conto dello stato del venditore. Poiché l'imprenditore in una situazione del genere nel contratto di vendita di proprietà ha agito come un semplice individuo, il tribunale ha stabilito che il reddito percepito ai sensi del presente contratto è soggetto all'imposta sul reddito delle persone fisiche (vedi decreto N KA-A41 / 12570-05).

Si noti che in questa situazione, può essere vantaggioso tassare il reddito ricevuto dalla vendita dell'hotel, ovvero l'imposta sul reddito delle persone fisiche.

Quando un immobile viene venduto da un imprenditore al di fuori della sua attività imprenditoriale, ha il diritto di applicare una detrazione dall'imposta sulla proprietà per un importo di 125.000 rubli, poiché la proprietà è stata di proprietà per meno di tre anni (sottoclausola 1, clausola 1, articolo 220 del Codice Fiscale della Federazione Russa). Invece di utilizzare una detrazione fiscale, il contribuente ha il diritto di ridurre l'importo del reddito percepito per l'importo delle spese effettivamente sostenute e documentate associate all'acquisizione di questo immobile.

Cioè, se l'imprenditore ha venduto la proprietà allo stesso prezzo in cui l'ha acquistata, ne è effettivamente esentato pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Tuttavia, in questa situazione, sarà necessario dimostrare che la vendita dell'hotel è stata effettuata al di fuori dell'ambito dell'attività imprenditoriale. Del resto, l'art. 220 del Codice Fiscale della Federazione Russa contiene disposizioni in base alle quali una detrazione dell'imposta sulla proprietà non è concessa per i redditi ricevuti da un imprenditore individuale dalla vendita di proprietà in relazione alla sua attività imprenditoriale.

Eppure, secondo l'autore, in questa situazione, il reddito percepito dalla vendita dell'hotel dovrebbe essere soggetto a un'unica imposta quando si applica il sistema di tassazione semplificata in quanto l'hotel è stato utilizzato dall'imprenditore a fini imprenditoriali attività e la sua vendita è anche un tipo separato di attività imprenditoriale.

Ora, se l'attività imprenditoriale di un singolo imprenditore non fosse collegata attività alberghiera e con la vendita del proprio immobile, quindi dal reddito percepito dalla vendita di un immobile, l'imprenditore dovrebbe pagare l'imposta sul reddito delle persone fisiche.

Imposta sulla proprietà personale

Le persone che possiedono case residenziali, appartamenti, dacie, garage e altri edifici, locali e strutture pagano l'imposta sulla proprietà delle persone fisiche (articoli 1, 2 della legge della Federazione Russa N 2003-1 "Sulle tasse sulla proprietà delle persone fisiche ").

Contestualmente, in virtù del comma 3 dell'art. 346.11 del Codice Fiscale della Federazione Russa, i "semplificatori" non dovrebbero pagare questa tassa in relazione alla proprietà utilizzata per attività imprenditoriali. Esistono regole simili nei capitoli del codice fiscale della Federazione Russa su UTII e USN (clausola 3 dell'articolo 346.1, clausola 4 dell'articolo 346.26 del codice fiscale della Federazione Russa).

"L'utilizzo del sistema fiscale semplificato da parte dei singoli imprenditori prevede il loro esonero dall'obbligo di pagare... l'imposta sui beni delle persone fisiche (in relazione agli immobili utilizzati per attività imprenditoriali)..." (cfr. comma 3 dell'articolo 346.11 del Codice Fiscale della Federazione Russa).

Pertanto, i singoli imprenditori che applicano regimi speciali e sono proprietari di beni utilizzati per svolgere le loro attività commerciali non pagano l'imposta sui beni delle persone fisiche in relazione a tali beni.

E in relazione ai beni non utilizzati in attività imprenditoriali, tali imprenditori individuali sono riconosciuti come contribuenti dell'imposta patrimoniale sulle persone fisiche in via generale.

Per ottenere il diritto all'esenzione dal pagamento dell'imposta sui beni delle persone fisiche, i singoli imprenditori presentano all'Agenzia delle Entrate del luogo di attività (ubicazione degli immobili adibiti ad attività imprenditoriali) domande (in qualsiasi forma) di esenzione dall'imposta obbligo dei contribuenti sui beni delle persone fisiche in relazione agli oggetti immobiliari indicati nelle domande.

Allo stesso tempo, al fine di confermare il fatto dell'utilizzo di beni immobili di proprietà del contribuente in attività commerciali, possono essere presentati tutti i documenti a disposizione del singolo imprenditore contenenti le informazioni necessarie (vedi lettera del Servizio fiscale federale russo per Mosca N 18-12/3/6066).

Il diritto di proprietà legalmente stabilito dei singoli imprenditori è regolato dalla legge civile Federazione Russa. Una persona legalmente impegnata può avere vari mezzi di produzione. La legge non vieta l'uso di manodopera salariata per lavorare con loro. In caso di controversia, l'IP si assume la responsabilità finanziaria. Con decisione dell'autorità giudiziaria, la proprietà di un imprenditore può essere alienata nell'ambito di un procedimento amministrativo o penale.

Aspetti legali del concetto

A differenza dei privati che utilizzano beni mobili e immobili per motivi personali, i singoli imprenditori li utilizzano allo scopo di ricavare benefici materiali, creare vantaggi per il consumatore o per la produzione. Questo fatto è una pietra miliare nella comprensione dei rapporti patrimoniali di un imprenditore con lo Stato e i partner commerciali. Dentro l'esistente quadro normativo Sono consentite le seguenti forme di proprietà dei singoli imprenditori:

complesso produttivo ed economico nel suo complesso;
edilizia per scopi economici;
attrezzatura;
veicolo;
materiali;
materie prime;
immobili in locazione utilizzati per la conduzione di un'economia collettiva o individuale;
reddito percepito;
risultati delle attività produttive;
edifici residenziali;
Altro.

I seguenti tipi di attività servono come base per l'emergere dei diritti di proprietà: agricoltura individuale, lavorativa, personale o sussidiaria, famiglia o piccola impresa.

Nonostante il fatto che la legge consenta il lavoro di un singolo imprenditore in vari campi solo pochi di loro hanno guadagnato popolarità. Parliamo di servizi pubblici, Al dettaglio beni di gruppi alimentari e non, ristorazione. Ciò è spiegato da diversi fattori. La chiave qui è la semplicità di organizzazione e rilascio di una licenza. Al 2 ° posto c'è l'opportunità di iniziare a realizzare un profitto in 1-2 mesi dall'inizio dei lavori.

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Scartoffie

Quando si registrano i diritti di proprietà sulla PI, l'enfasi è sulle norme diritto civile. Ci sono 2 punti chiave da evidenziare qui. Se stiamo parlando di una cosa creata o di un valore materiale, tutti i diritti di proprietà su di essa appartengono per impostazione predefinita all'autore. Questo elemento può essere utilizzato da un'altra persona a pagamento o gratuitamente. Questo fatto è fissato nella locazione o vendita di proprietà.

In caso di morte del proprietario, i diritti sugli oggetti da lui creati passano in eredità. Se il defunto non ha lasciato un testamento legalmente formalizzato, i diritti di proprietà vengono trasferiti nell'ambito della legislazione vigente a parenti di sangue, coniuge o coniuge. In alcuni casi, i diritti sulla proprietà privata di un singolo imprenditore vengono trasferiti al suo successore.

Il secondo punto è la proprietà che è di proprietà congiunta di tutti i partecipanti all'impresa.

In caso di procedimenti giudiziari o amministrativi, i partecipanti alla fattoria collettiva hanno uguale responsabilità.

Se 1 degli azionisti lascia l'attività, va in carcere o muore, la sua quota è soggetta a 1 delle seguenti procedure nel modo prescritto:

si connette con parti di altri partecipanti;
passa nell'ambito della volontà di sinistra a un'altra persona;
confiscato a seguito di un'ingiunzione del tribunale;
Altro.

Prendere una decisione in ogni caso richiede un'attenta considerazione dei documenti disponibili. A volte la procedura è ritardata a causa di controversie tra i partecipanti all'impresa o per pretese dei creditori.

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Determinazione del tipo di proprietà

Prima di presentare i documenti per la registrazione dei diritti di proprietà, è necessario determinare correttamente la forma di proprietà secondo OKFS per i singoli imprenditori. Classificatore tutto russo utilizzato per compilare e registrare la base imponibile. Fornisce le seguenti opzioni:

stato;
Russo;
federale;
proprietà del soggetto;
corporazioni statali;
di proprietà di apolidi;
proprietà di una persona giuridica straniera;
proprietà di un altro stato;
comunale;
proprietà di organizzazioni religiose;
proprietà delle cooperative di consumo;
proprietà di associazioni politiche o pubbliche;
proprietà federale-straniera;
proprietà internazionali ed estere;
proprietà sindacale;
misto;
Altro.

Al momento della registrazione dei diritti, è necessario avvicinarsi con attenzione all'indicazione della classificazione di questo immobile. Successivamente, le condizioni e le regole per lavorare con tali prodotti sono in gran parte determinate da OKFS. Se il richiedente ha difficoltà con questo problema, puoi sempre chiedere il parere di un avvocato.