Bir nesne satın almak için anlaşma yapmak ticari gayrimenkul alıcı, düzenleme ihtiyacı dışında çok sayıda belgeler, ayrıca bu tür mülklere sahip olmakla ilgili ek riskler alır. Bir satış durumunda bütçeye büyük miktarda vergi ödemek zorunda kalmamak, kiracılarla dava açmaktan kaçınmak ve basitçe bir akıncı devralma kurbanı olmamak için bir anlaşma nasıl düzenlenir?
Mevcut mevzuat, ticari gayrimenkul alım satımı ile ilgili hoş olmayan durumlara karşı kendinizi sigortalamak için yeterli fırsatlar sunmaktadır. Nesnenin edinilme amacına bağlı olarak, alıcı şunları verebilir:
- Bireysel.
- varlık.
Seçim birkaç faktöre bağlıdır:
- Bu mülkün 3-5 yıl içinde satılması planlanıyor mu?
- Mülkte başka benzer mülkler var mı?
- Gayrimenkul ne tür bir iş için satın alınıyor?
- Aile koşulları - evlilik olasılığı, boşanma.
- Teminatsız vadesi geçmiş kredilerin varlığı.
Bir işlemi kapatırken dikkate alınması gereken ana faktör, nesnenin piyasa ve kadastro değeri, bu tür bir nesne için belirli bir bölgede belirlenen emlak vergisi oranıdır.
Ticari gayrimenkul alıcısı: bireysel mi, bireysel girişimci mi yoksa şirket mi?
Alıcı olarak hareket eden bir kişinin yasal statüsünü seçerken, bireysel bir girişimci kayıtlı olsa bile, bir bireyin sahip olduğu tüm varlıklarla mülkiyet konularından sorumlu olduğunu dikkate almak gerekir.
adına bir nesne satın almaya karar verilirse tüzel kişilik sahibinin tek kurucu olması ve her türlü kullanım hakkına sahip olması arzu edilir. gerekli işlemlerşirket mülkü ile. İdeal yasal şekli- OOO.
Bireysel: avantajlar ve dezavantajlar
Ticari gayrimenkulün bir bireyin mülkiyetine kaydedilmesi, yakın gelecekte mülkün satılması planlanmıyorsa faydalıdır. 2016'dan itibaren, elde tutma süresi 5 yılı geçmezse, tüm sahiplerin satılan mülkün değerinin %13'ünü ödemesi gerekecektir. Bir vatandaşın kendi mülkünü kiralamak için yaptığı işlemlerden elde ettiği gelir de vergilendirilir.
Asıl sorun, tahakkuk esasının nesnenin kadastro değeri olmasıdır. Oran oldukça yüksektir ve mülkün yeniden satışından elde edilen gelir miktarını aşabilir.
Satın alınan bir daire veya ofis için rehin verilmesine gerek yoksa, tüzel kişiliğin katılımı olmadan kayıt haklıdır.
Bir kişi için ticari gayrimenkul kaydetmenin dezavantajları:
- Satış durumunda vergi ödemek zorunda kalacaksınız.
- İşlem için eşin rızası gerekir.
- Boşanma durumunda, edinilen mal ortak mal olarak kabul edilir ve bölünmeye tabidir.
Vergilerden tasarruf etmenize yardımcı olabilecek birkaç emlak yönetimi seçeneği vardır. Daha sonra kiracılarla alt kiralama sözleşmelerinin imzalanmasıyla nesneyi kendi şirketinize (örneğin LLC) kiralayabilirsiniz. Bu durumda vergi, sözleşmede belirtilen aylık kira tutarı üzerinden tahsil edilecektir.
Şahıs Şirketi ve Vergi Tasarrufu
Bireysel bir girişimcinin kaydı, hem gelir vergisi öderken hem de satış durumunda emlak vergisi veya kişisel gelir vergisi öderken vergi yükünü önemli ölçüde azaltmayı mümkün kılar. Dikkat edilmesi gereken tek şey, nesnenin bireysel girişimci için bir gelir kaynağı olarak kullanımını belgelemektir.
Gayrimenkul, basitleştirilmiş bir sistemde bireysel bir girişimci tarafından kiralanırsa, vergi tutarı %6'dır. % 13 kişisel vergi ile karşılaştırıldığında, tasarruf açıktır. için kullanıldığı belgelenmelidir. girişimcilik faaliyeti emlak vergisi ödememek için. Basitleştirilmiş sistem, yalnızca tek bir verginin ödenmesini sağlar.
Bireysel bir girişimci, ticari gayrimenkul üzerinde ipotek başvurusunda bulunurken karlı bir kredi elde edeceğine de güvenebilir. Ticari ipotek koşulları, kredilerden daha uygundur. bireyler.
Tüzel kişilik: fayda ve risk
Şirket basitleştirilmiş bir sistemde ise, tüzel kişiliğin tescili daha faydalıdır. Aile içi anlaşmazlıklar, mal paylaşımı ve borç yükümlülüklerine ilişkin davalar sonucunda mülkün bir kısmını kaybetme riski azalır.
Kurucu, alacaklıların tüm taleplerinden sadece kendi payı dahilinde sorumludur. kayıtlı sermaye. Mülkünüzü yıl içinde satmayı planlıyorsanız, optimal seçim- LLC'nin Kurulması ortak sistem vergilendirme. Bu durumda gelir vergisi ödemenin temeli minimum olacaktır, çünkü maliyet kalemleri hem edinilen mülkün maliyetini hem de bu nesnenin satışından elde edilen geliri aşabilecek binanın onarım ve bakım maliyetlerini içerecektir.
Ticari bir mülke sahip olmak, bir şirketin işletme sermayesini etkileyici bir miktarda yenilemenin harika bir yoludur. Teminatlı işletmeler için kredi faizi, tüketici kredilerinden çok daha düşüktür.
Ticari gayrimenkul için taksit planı - nasıl başvurulur
Nesne geliştiriciden satın alınırsa, ticari gayrimenkul için taksit planı mümkündür. Satın alırken, maliyetin çoğunun (% 50'den fazla) ilk ödeme ile geri ödenmesi gerekir, şirketin tutarının geri kalanı için - gayrimenkul satıcıları taksit verir. Bu tür sözleşmelerin süresi 3 yılı geçmez.
Ana avantaj, düşük bir faiz oranı veya bir anlaşma imzalarken tamamen yokluğudur. kısa dönem(6 – 12 ay) ve büyük beden ilerlemek. Ayrıca, alıcı teminat, mülk değerleme ve sigorta maliyetlerinden tasarruf edecek.
Önemli bir dezavantaj, nesnenin maliyetinin tam olarak geri ödenmesine kadar alıcının mülkiyetinin olmamasıdır. Mülkiyet alacaklıda kalır.
Ticari gayrimenkul için ipotek - bir kazan-kazan seçeneği
Ticari gayrimenkul satın almak için yalnızca bireysel bir girişimci veya tüzel kişi kredi alabilir. Ancak, mevcut gayrimenkul tarafından teminat altına alınan bir kredi verilmesi gerekiyorsa, mal sahibi - bir kişi rehin olarak da hareket edebilir.
Borç vermenin faydaları:
- Uzun vadeli - 15 yıla kadar.
- Düşük oranlar -% 11'den.
- Uygun ödeme planı.
Tüzel kişiler, bir kredinin alınması ve sunulmasıyla ilgili tüm ödemelerin kompozisyonlarına dahil edilmesiyle giderlerini artırma konusunda ek bir fırsat elde eder: değerleme ödemesi, teminat kaydı, faiz miktarı ve sigorta maliyeti.
Neden bir daireyi ticari gayrimenkulde yeniden kaydettirmelisiniz?
Mülkte benzer başka konut mülkleri varsa, konut binalarının ticari gayrimenkul olarak yeniden kaydedilmesi tavsiye edilir. Sadece belirli bir türdeki bir nesne için emlak vergisi ödeme imtiyazı veya muafiyeti kullanmak mümkündür.
Ayrıca, konut stokundan çıkarılan bir daire, bireysel bir girişimci veya tüzel kişiye asgari fiyatla kiralanabilir. Bu durumda vergi miktarı önemli ölçüde azaltılacaktır. Ticari gayrimenkul güvenliği konusunda, bir daireyi teminat olarak kaydettirerek ucuz bir kredi alabilirsiniz.
Gayrimenkulü ticari olarak yeniden kaydederken, prosedürle aynı anda bireysel bir girişimciyi kaydettirmek veya basitleştirilmiş bir sistemde bir LLC açmak gerekir. Taşınmazın ticarî sınıfa geçmesine izin verilebilmesi için cismin rehine konu olmaması ve tüm takyidatların kaldırılması gerekir. Onay süreci 45 güne kadar sürebilir. Sonraki yeniden kayıt 1-2 ay sürer.
Bir kuruluş, örneğin bir depo edindiğinde, bunu bilançosuna koyar, bu özellik ekonomik aktivite ve kuruluşun malıdır. Bireysel bir girişimci bir mülk satın aldığında, hakkını birey olarak kaydeder. Bu mülkün sahibi kim: bireysel bir girişimci mi yoksa bir birey mi? Ve mülk hem ticari faaliyetlerde hem de kişisel amaçlarla kullanılıyorsa, örneğin satıldığında gelir nasıl vergilendirilir? Bireysel bir girişimcinin iflası durumunda kişisel mülk ile girişimci faaliyet için kullanılan mülk arasında nasıl ayrım yapılır? Bireysel bir girişimci, ticari faaliyetlerde kullanılan bir mülkü satarken mülk kesintisinden yararlanabilir mi?
Bu ve diğer sorular, faaliyetlerinde mülkiyet hakkına tabi mülkiyeti kullanan bireysel girişimcilerin önünde ortaya çıkmaktadır. devlet kaydı. Onlara cevap vermeye çalışalım.
Bireysel bir girişimci için gayrimenkul kaydı yapmak mümkün müdür?
Uyarınca Sanatın 1. paragrafı. Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 23'ü bir vatandaş, bireysel girişimci olarak devlet kaydı yapıldığı andan itibaren tüzel kişilik oluşturmadan girişimcilik faaliyetlerinde bulunma hakkına sahiptir. Buna göre ticari faaliyetler kapsamında Sanat. 2 Rusya Federasyonu Medeni Kanunu Mülkün kullanımından, mal satışından, iş performansından veya bu kapasitede kayıtlı kişiler tarafından öngörülen şekilde hizmet sunumundan sistematik olarak kâr elde etmeyi amaçlayan, riski kendisine ait olmak üzere gerçekleştirilen bağımsız bir faaliyet olarak anlaşılmaktadır. kanunla. Bir bireyin bireysel girişimci olarak devlet kaydı, aşağıdakilere uygun olarak gerçekleştirilir: 08.08.2001 Sayılı Federal Kanun129‑ФЗ “Tüzel Kişilerin Devlet Tesciline Dair ve bireysel girişimciler» .
İle Genel kural, içinde yer alan Sanatın 3. paragrafı. Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 23'ü Tüzel kişilik oluşturmadan gerçekleştirilen vatandaşların girişimcilik faaliyetleri, kanundan, diğer yasal düzenlemelerden veya diğer yasal düzenlemelerden aksi belirtilmedikçe, ticari kuruluşlar olan tüzel kişilerin faaliyetlerini düzenleyen Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun kurallarına tabidir. hukuki ilişkinin özü. Mülkiyetin yasal ilişkileri, tam olarak vatandaşlarla ilgili yasal normlar tarafından düzenlenen yasal ilişkiler kategorisine aittir.
Not:
Yasa, bir vatandaşın mülkünün bireysel girişimci ve birey olarak bölünmesini sağlamaz.
Göre Sanat. Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 24'ü bir vatandaş, yasaya göre icranın alınamayacağı mülk hariç, tüm mülkleriyle ilgili yükümlülüklerinden sorumludur. Sonuç olarak, bir birey, yalnızca bir birey statüsünde gayrimenkul mülkiyeti edinebilir, ancak bireysel bir girişimci olamaz. Bir şeyin mülkiyeti, bireysel bir girişimcinin statüsünün edinilmesine veya feshedilmesine bağlı değildir. Bu, iki girişimci faaliyet biçimi arasındaki temel farklardan biridir - tüzel kişilik ve bireysel girişimci.
Belirtildiği gibi Sanatın 3. paragrafı. Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 49'u, bir tüzel kişiliğin yasal kapasitesi, oluşturulduğu anda ortaya çıkar ve Birleşik Devlet Tüzel Kişiler Kaydı'ndan çıkarılması üzerine bir giriş yapıldığında sona erer. Yani, oluşturulduktan sonra bir tüzel kişilik herhangi bir mülk edinme hakkına sahiptir. Bir tüzel kişiliğin faaliyetlerinin sona ermesi ile ilgili olarak, bu, yeniden düzenleme veya tasfiye yoluyla gerçekleşebilir. Her iki durumda da yasa, tüzel kişiliğin mülkünün gelecekteki kaderiyle ilgili soruların çözülmesi gereken özel bir prosedür sağlar. Bireysel girişimciler için tasfiye prosedürü yoktur. Vatandaş dosyaları Gerekli belgeler kayıt otoritesine ve böylece bireysel girişimci olarak statüsünü sona erdirir. Ve bu onun yasal mülkiyet ilişkisini etkilemez.
Bu pozisyon tarafından desteklenen Rusya Federasyonu Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'nın 15.06.2011 tarih ve No.OG-D05-63. Ekonomik Kalkınma Bakanlığı, Sanat. 212 Rusya Federasyonu Medeni Kanununun "Mülkiyet Konuları", Rusya Federasyonu'nda özel, devlet, belediye ve diğer mülkiyet biçimlerinin tanınmasına uygun olarak. Mülkiyet, vatandaşlara ve tüzel kişilere, ayrıca Rusya Federasyonu'na, Rusya Federasyonu'nun konularına, belediyelere ait olabilir ( Sanatın 2. paragrafı. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 212'si). Bu liste yalnızca bir vatandaş içerir ve bireysel girişimci içermez.
AT Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 218. Maddesi mülkiyet haklarının elde edilmesinin gerekçeleri sabittir. Yani, mülkiyet yeni şey Kanuna ve diğer yasal düzenlemelere uygun olarak bir kişi tarafından kendisi için üretilen veya oluşturulan, bu kişi tarafından edinilir. Mülkün kullanımı (meyveler, ürünler, gelir) sonucunda elde edilen gelirler, yasalar, diğer yasal düzenlemeler veya bu mülkün kullanımına ilişkin bir anlaşma tarafından aksi belirtilmedikçe, bu mülkü yasal olarak kullanan kişiye aittir. Sahibi olan mülkün mülkiyet hakkı, bu mülkün yabancılaştırılmasına ilişkin bir satış, takas, bağış veya başka bir işlem sözleşmesi temelinde başka bir kişi tarafından edinilebilir. Bir vatandaşın ölümü durumunda, kendisine ait olan mülkün mülkiyet hakkı, bir vasiyet veya kanuna uygun olarak diğer kişilere miras yoluyla geçer. Bir tüzel kişiliğin yeniden düzenlenmesi durumunda, kendisine ait olan mülkün mülkiyeti, yeniden düzenlenen tüzel kişiliğin halefleri olan tüzel kişilere geçer. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu tarafından öngörülen hallerde ve prosedüre uygun olarak, bir kişi, sahibi olmayan mülkün, sahibi bilinmeyen mülkün veya sahibinin sahip olduğu mülkün mülkiyet hakkını elde edebilir. vazgeçilmiş veya kanunun öngördüğü diğer gerekçelerle mülkiyet hakkını kaybetmişse. Bir konut, konut inşaatı, yazlık, garaj veya diğer üye tüketici kooperatifi, kooperatif tarafından bu kişilere sağlanan bir apartman, yazlık, garaj ve diğer binalar için pay katkı paylarını tam olarak ödemiş olan tasarruf payına sahip diğer kişiler, söz konusu mülkün mülkiyet hakkını kazanırlar. Yani, medeni kanunla kurulan bir vatandaşın, aşağıda listelenen gerekçelerle edinilen mülke sahip olma hakkı. Sanat. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 218'i, bireysel bir girişimcinin statüsünün varlığından veya yokluğundan kaynaklanmaz.
Ayrıca, Sanat. 5 Federal yasa 21.07.1997 tarihli No.122-FZ "Devletin gayrimenkul haklarının tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında"(Daha öte - Federal Kanun No.122-FZ) gayrimenkul haklarının devlet tescilinden kaynaklanan ilişkilere katılanların, özellikle, diğer şeylerin yanı sıra, Rusya Federasyonu vatandaşlarını içeren gayrimenkul sahipleri olması şart koşulmuştur. Söz konusu maddenin yorumuna dayalı olarak bireysel girişimciler, bu hukuki ilişkilerin bağımsız özneleri değildir. Yani, gayrimenkul ve onunla işlemlere ilişkin hakları kaydederken, tüzel kişilik oluşturmadan bir girişimci tarafından düzenlenen yasal ilişkilere girer. Federal Kanun No.122-FZ, vatandaş olarak. Üstelik, Birleşik'nin korunmasına ilişkin Kuralların 18. maddesi devlet sicili gayrimenkul hakları ve onunla yapılan işlemler onaylı Rusya Federasyonu Hükümeti Kararı 18 Şubat 1998 No.219 (Daha öte - Tüzük), ayrıca, bu bilgi kaydında, bir bireyin bireysel girişimci statüsüne sahip olup olmadığına ilişkin bir gösterge sağlamaz. Şunu da belirtmek gerekir ki Tüzük devletin hak ve işlemlerin tescilinin özelliklerini yalnızca işletmelerle ilgili olarak belirler ( 28).
Bu nedenle, bir gayrimenkul nesnesine sahip olma hakkı, bireysel girişimci statüsüne sahip olup olmadığına bakılmaksızın, bir vatandaş için genel olarak belirlenmiş prosedüre göre kaydedilir. Bu bulgular aynı zamanda Moskova Federal Vergi Servisi'nin 11 Mart 2010 tarihli Mektupları No.20-14/2/[e-posta korumalı] ve 05.03.2009 tarihli No.20-14/2/[e-posta korumalı] .
Bir vatandaşın aksine bir tüzel kişiliğin - bir bireyin ayrı mülkü olduğu ve bu mülkle ilgili yükümlülüklerinden sorumlu olduğu da belirtilmelidir. Bir vatandaş (tüzel kişilik oluşturmadan bireysel bir girişimci ise) mülkünü yalnızca girişimci faaliyetlerde bulunmak için değil, aynı zamanda devredilemez hak ve özgürlüklerin kullanılması için gerekli olan kendi kişisel mülkü olarak kullanır. Bu durumda, bir vatandaşın mülkü yasal olarak sınırlandırılmamıştır ( 17 Aralık 1996 tarih ve Rusya Federasyonu Anayasa Mahkemesi Kararının 4. paragrafı No.20-P).
Bir vatandaş tarafından taşınmaz bir nesnenin mülkiyet hakkının bireysel girişimci olarak kaydedilmesinin kabul edilemezliği de doğrudan adli uygulama ile doğrulanır. Evet, içinde Yedinci Tahkim Mahkemesi'nin 23 Mayıs 2011 tarih ve No.07AP-4096/2010 mahkeme, hükümleri inceleyerek madde 1 ve 4 yemek kaşığı. 23, Sanat. Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 24'ü, Sanat. 26 Ekim 2002 tarihli ve 131 sayılı Federal Yasanın 131.127-FZ "İflas halinde (iflas)", mevcut mevzuatın bireylerin mülkiyeti ve bireysel girişimciler arasında ayrım yapmadığı sonucuna varmıştır.
"Basitleştirilmiş" kişisel gelir vergisi indiriminden yararlanabilir mi?
Bireysel girişimciler genellikle USNO'yu seçer. Ancak, bir bireye kayıtlı gayrimenkul nesnelerinin satışı söz konusu olduğunda, birçok kişi kişisel gelir vergisinin ödenmesi gerektiğine ve bu vergi için mülk indirimini kullanabileceğinize inanmaktadır.
Basitleştirilmiş vergi sistemi kapsamında, gayrimenkul satışından elde edilen gelirlerin vergilendirilmesi prosedürünün aşağıdakilere uygun olarak gerçekleştirildiğini hatırlayın. Sanatın 1. paragrafı. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 346.15'i: belirtilen gelir Sanat. 249 ve 250 Rusya Federasyonu Vergi Kanunu. Göre Sanat. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 249'u satış geliri, mal (iş, hizmet) satışından elde edilen gelir olarak muhasebeleştirilir. kendi üretimi, ve daha önce edinilmiş ve mülkiyet haklarının satışından elde edilen gelirler. Satış gelirleri, satılan mallar (işler, hizmetler) veya nakdi ve (veya) ayni olarak ifade edilen mülkiyet haklarına ilişkin ödemelerle ilgili tüm makbuzlar temelinde belirlenir.
Ek olarak, bu durumda, belirlenen maksimum gelir miktarını aşmayı da unutmamak gerekir. Sanatın 4. paragrafı. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 346.13'ü Sonuçta, gayrimenkul kural olarak pahalıdır ve basitleştirilmiş vergi sistemi kapsamında maksimum gelir tutarı hesaplanırken satışlarından elde edilen gelir dikkate alınacaktır.
Basitleştirilmiş vergilendirme sistemini kullanan bireysel girişimciler, basitleştirilmiş vergi sistemi kapsamında ödenmeyen kişisel gelir vergisi hakkında gayrimenkul satarken neden birdenbire hatırlıyorlar? Bu durumda ana motive edici sebep, vergi mevzuatının sağladığı mülk indiriminden yararlanma arzusudur.
Uyarınca s. 1 sayfa 1 sanat. 220 Rusya Federasyonu Vergi Kanunu vergi matrahının büyüklüğünü belirlerken, vergi mükellefi, özel konut binaları, yazlık evler, bahçe evleri dahil olmak üzere konut evlerinin, dairelerin, odaların satışından vergi döneminde aldığı tutarlarda emlak vergisi indirimi alma hakkına sahiptir. veya vergi mükellefinin mülkünde bulunan söz konusu mülkteki arsalar ve paylar, üç yıldan az, ancak toplamda 1 milyon ruble'yi aşmayan ve ayrıca vergi mükellefinin sahip olduğu diğer mülklerin satışından vergi döneminde alınan tutarlar üç yıldan az, ancak toplamda 250 bin rubleyi geçmemek üzere.
Mükellef, anılan bentte öngörülen bir emlak vergisi indirimi alma hakkını kullanmak yerine, vergilendirilebilir gelir miktarını, bunların alınmasıyla bağlantılı olarak fiilen yaptığı ve kendisi tarafından belgelenen giderlerin miktarı kadar azaltma hakkına sahip olacaktır. menkul kıymetlerinin satışı hariç gelirleri.
Aynı zamanda, bu hükümler, bireysel bir girişimcinin girişimcilik faaliyetlerinin uygulanmasıyla bağlantılı olarak mülk satışından elde ettiği gelir için geçerli değildir.
Ancak, üç yıldan fazla bir süredir mülk sahibi olduklarında, bireysel girişimciler, satılan mülk miktarına eşit bir mülk kesintisinden yararlanmak isterler. Uyarınca Sanatın 17.1 maddesi. Rusya Federasyonu 217 Vergi Kanunu tabi değil kişisel gelir vergisi Rusya Federasyonu'nun vergi mükellefi olan kişilerin ilgili vergi dönemi için konut binalarının, dairelerin, özel konut binaları, yazlık evler, bahçe evleri veya arsalar dahil odaların satışından elde edilen gelir ve vergi mükellefinin sahip olduğu söz konusu mülkteki paylar üç yıl veya daha uzun süre ve ayrıca vergi mükellefinin üç yıl veya daha uzun süredir sahip olduğu diğer mülkleri satarken.
Ama aynı zamanda, göre par. 2 sayfa 17.1 Sanat. Rusya Federasyonu 217 Vergi Kanunu Bu fıkra hükümleri, bireysel girişimciler tarafından girişimci faaliyetlerde doğrudan kullanılan mülklerin satışından elde edilen gelirler için de geçerli değildir.
Kurallara dayalı Mevcut mevzuat Maliye Bakanlığı ve Federal Vergi Servisi temsilcileri, bu emlak vergisi indirimini elde etmek için mülk kullanımının niteliğinin belirleyici bir öneme sahip olduğuna inanmaktadır.
Not:
Mülkler vergi mükellefi tarafından girişimcilik faaliyetlerini yürütmek için kullanılmışsa, satışı, girişimcilik faaliyetlerinin uygulanmasıyla bağlantılı olarak mülk satışı için de geçerlidir.
Bu durumda mülkiyet vergi indirimiöngörülen s. 1 sayfa 1 sanat. 220 Rusya Federasyonu Vergi Kanunu, sağlanmaz.
Düzenleyici makamların yaklaşımı, belirlenen kesintinin uygulanmasına benzer. Sanatın 17.1 maddesi. Rusya Federasyonu 217 Vergi Kanunu: Bir kişi işyerini girişimci faaliyetlerde bulunmak amacıyla kullandıysa ve basitleştirilmiş vergi sistemi kapsamında gelir dikkate alındıysa, belirtilen satıştan elde edilen gelire konut dışı binalar, pozisyonlar Sanatın 17.1 maddesi. Rusya Federasyonu 217 Vergi Kanunu başvurmayın.
Bu pozisyonla tartışmak zordur, çünkü Sanatın 3. paragrafı. 210 Rusya Federasyonu Vergi Kanunu% 13'lük bir kişisel gelir vergisi oranına tabi gelirler için, Sanatın 1. paragrafı. Rusya Federasyonu 224 Vergi Kanunu, vergi matrahı, kişisel gelir vergisine tabi olan bu tür gelirin, vergi indirimleri, özellikle emlak vergisi kesintileri tutarı ile indirilen parasal ifadesi olarak tanımlanır.
görüntülendi Sanat. 220 Rusya Federasyonu Vergi Kanunu. Buna göre, bu kesintiler yalnızca vergi mükelleflerinin gelirleri için geçerlidir - vergilendirmeye tabi bireyler ve bireysel girişimciler.
kişisel gelir vergisinin %13 oranında vergilendirilmesi.
Göre Sanatın 7. paragrafı. 12 Rusya Federasyonu Vergi Kanunu Basitleştirilmiş vergilendirme sistemini içeren özel vergi rejimleri, bu Yönetmelikte belirtilen belirli federal, bölgesel ve yerel vergi ve ücretleri ödeme yükümlülüğünden muafiyet sağlayabilir. Sanat. 13-15 Rusya Federasyonu Vergi Kanunu.
Uyarınca Sanatın 3. paragrafı. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 346.11'i Bireysel girişimciler tarafından basitleştirilmiş vergi sisteminin uygulanması, kişisel gelir vergisi ödeme yükümlülüğünden kurtulmalarını sağlar (girişimcilik faaliyetinden elde edilen gelirle ilgili olarak, sağlanan vergi oranlarında vergilendirilebilir gelir üzerinden ödenen vergi hariç). öğe 2, 4 ve 5 sokak. Rusya Federasyonu 224 Vergi Kanunu).
Benzer bir kural oluşturuldu Sanatın 24. paragrafı. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 217'si: basitleştirilmiş vergi sisteminin uygulandığı vergilendirme için bireysel bir girişimci tarafından elde edilen gelir, kişisel gelir vergisinden muaftır.
Böylece, basitleştirilmiş vergi sisteminin girişimcilik faaliyetlerinden elde edilen gelirlere uygulanması, mükellefi aynı gelirle ilgili olarak kişisel gelir vergisi ödeme yükümlülüğünden kurtarmaktadır.
Yukarıdakilere dayanarak, kişisel gelir vergisi için kişisel gelir vergisi kesintileri, basitleştirilmiş vergi sistemi kapsamında vergilendirilen bireysel girişimcilerin gelirlerine uygulanmaz.
Aynı zamanda, böyle bir vergi mükellefi, kişisel gelir vergisine tabi diğer gelirleri% 13 oranında alırsa, bu gelir miktarını, sağlanan emlak vergisi indirimleriyle azaltma hakkına sahiptir. Sanat. 220 Rusya Federasyonu Vergi Kanunu.
Maliye Bakanlığı temsilcilerinin açıklamalarında şu hususa dikkat çekilmektedir: Sanatın 1. paragrafı. 56 Rusya Federasyonu Vergi Kanunu Vergi ve harçlar için sağlanan faydalar, vergi veya harç ödememe veya ödememe imkanı da dahil olmak üzere, vergi ve harçlara ilişkin mevzuatın diğer vergi mükellefleri veya harç ödeyenlere kıyasla sağladığı belirli vergi mükellefleri ve harç mükellefleri tarafından sağlanan avantajlar olarak kabul edilir. onları daha az miktarda.
Emlak vergisi kesintileri Sanat. 220 Rusya Federasyonu Vergi Kanunu faydalar değildir.
Düzenleyici makamların temsilcilerinin açıklamaları bu konu Sunulan Rusya Federasyonu Federal Vergi Dairesi'nin 31 Ocak 2011 tarihli ve No.KE-3-3/ [e-posta korumalı] , Rusya Federasyonu Maliye Bakanlığı 14.01.2011 tarih ve No.03‑11‑11/3 , 27.04.2011 tarihli No.03‑04‑05/3-307 , 06.05.2011 tarihli No.03‑04‑05/3-335 , 06.07.2011 tarihli No.03‑04‑05/3-489 , 19.09.2011 tarihli No.03‑04‑05/3-673 , 06.10.2011 tarihli No.03‑04‑05/3-711 .
Yukarıdaki normlardan, kişisel gelir vergisi için standart, sosyal ve emlak vergisi indirimlerinin, basitleştirilmiş vergi sistemi altında vergilendirilen bireysel bir girişimcinin geliri için geçerli olmadığı anlaşılmaktadır.
Aynı zamanda, vergi mükellefi, kişisel gelir vergisine tabi diğer gelirleri %13 oranında alırsa, bu gelirin miktarını, sağlanan standart, sosyal ve emlak vergisi indirimleriyle azaltma hakkına sahiptir. Sanat. 218-220 Rusya Federasyonu Vergi Kanunu.
___________________________
Bununla ilgili daha fazla bilgiyi S.P. Danchenko'nun “Gayrimenkul operasyonlarından elde edilen gelir: Hangi vergiler ödenecek?”, No. 7, 2011 makalesinde okuyun.
Yukarıda belirtildiği gibi, bireysel girişimci gerçek bir kişi olduğundan, ticari amaçla kullandığı mülkün ve kişisel amaçlarla kullandığı mülkün sahibidir. Ve gerçekte bölünmemesine rağmen, yasal olarak girişimcinin kâr etmek için kullandığı mülkü, belirli vergilerin hesaplanması amacıyla ayrılır. Örneğin, kişisel gelir vergisi hesaplanırken profesyonel vergi indiriminde, yalnızca ticari faaliyetlerde kullanılan mülkle ilgili giderleri dahil edebilirsiniz. Aynı durum, basitleştirilmiş vergi sistemi ve birleşik tarım vergisi kapsamındaki harcamalar için de geçerlidir.
Bireysel bir girişimci, vergi açısından mülkün girişimci faaliyette kullanılmış olarak sınıflandırılıp sınıflandırılmayacağına bağımsız olarak karar vermelidir. Ancak pratikte bunu yapmak oldukça zordur. Örneğin, bir araba, bir bilgisayar hem kişisel amaçlar için hem de kar için kullanılabilir. Ve bu tür mülklerin maliyetleri, vergi makamları ve girişimciler arasındaki sürekli anlaşmazlıkların nedenidir. Bu özellikle otomobiller ve bunlarla ilişkili maliyetler için geçerlidir.
Bireysel girişimcinin mülkiyeti ile ilgili bir başka sorun da Aile Yasası ile ilgilidir. Bildiğiniz gibi evlilik sırasında edinilen mallar her iki eşe de aittir (evlilik sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe). Bir vatandaş tarafından girişimci faaliyetlerde bulunmak amacıyla kullanılan mülkler için ortak mülkiyet rejiminden hariç tutulma yoktur.
Ortak mülkün mülkiyeti, kullanımı ve elden çıkarılmasının eşlerin karşılıklı rızası ile gerçekleştiği göz önüne alındığında, evli bir girişimcinin mülkünü ticari amaçlarla kullanma konusunda bir şekilde sınırlı olduğu kabul edilmelidir. Bu nedenle, gayrimenkul elden çıkarmak ve noter tasdikli ve (veya) tescil gerektiren işlemler yapmak için, bireysel bir girişimcinin diğer eşin noter tasdikli rızasını alması gerekir. Ayrıca, boşanma sırasında bir girişimci için sürprizler bekleyebilir, çünkü eski eş tüm mülkün yarısına sahip olma hakkına sahiptir. Ve örneğin, IP, ana bilgisayar ticaret faaliyeti bir mağazada, malların yarısını, mağaza alanının yarısını vb. kaybedebilir.
Eşlerin, ortak mülkiyetin yasal rejimini değiştirme (Aile Kanununun 34. Maddesi) ve belirli mülk türlerinin veya bir bütün olarak tüm mülklerin ortak, ortak veya ayrı mülkiyeti rejimi oluşturma hakkına sahip olduğu dikkate alınmalıdır. . Bu nedenle, evlilik sözleşmesi, mülkiyet yükümlülüğü dahil olmak üzere, bireysel bir girişimcinin mülkünün yasal rejimini belirlemek için kullanılabilir.
Bireysel bir girişimcinin, girişimci faaliyetlerde kullandığı mülkün yanı sıra kişisel mülkü vardır. Ancak, yasal olarak bu mülk hiçbir şekilde sınırlandırılmamıştır. Bu nedenle, bazı belirsizlikler var. Bir vatandaş, haczedilemeyen mülkler hariç, tüm mülkleriyle ilgili yükümlülüklerinden sorumludur (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 24. Maddesi).
Girişimci, mülkü girişimcilik faaliyetinde kullanıp kullanmadığına veya kişisel mülkü olup olmadığına bakılmaksızın, girişimci faaliyetle ilgili yükümlülüklerinden tüm mülkü ile sorumludur.
Bireysel girişimcilik ile kuruluşlar aracılığıyla iş yapmak arasındaki temel fark budur. Yani, örneğin, bir kişi, bir şirketin tek kurucusudur. sınırlı sorumluluk(LLC) ve aynı zamanda CEO.
Burada, bir kişi LLC'nin yönetim organı ve tek yürütme organı olacaktır. Yani, LLC adına girişimci faaliyetler yürütecek olan bir LLC'nin hem kurucusu hem de genel müdürü olan bir bireydir.
Ancak, bu durumda, girişimci faaliyetin konusu LLC olacaktır. Aynı zamanda, genel bir kural olarak, LLC'nin kurucusu LLC'nin yükümlülüklerinden sorumlu değildir (Madde 3, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 56. Maddesi). Ve bir LLC, tüm mülküyle ilgili yükümlülüklerinden sorumludur (madde 1, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 56. maddesi).
Böyle ayrıntılı bir ayrımın aksine, girişimcinin mülkiyeti yasal olarak bölünemez. Ve her şey yükümlülüklerle açıksa - girişimci tüm mülküyle onlardan sorumludur, o zaman özellikle mülk satışıyla ilgili belirli işlemlerin vergilendirilmesiyle her şey açık değildir.
Bir örnek aşağıdaki durumdur.
Örnek:
Girişimci, kendisine ait olan gayrimenkulünü (otel binası) 3 yıldan daha kısa bir süre sattı. Aynı zamanda girişimci aşağıdaki faaliyetleri yürütür: perakende ticaret, otel faaliyetleri, gayrimenkul satışı.
Satış sözleşmesi, bireyin girişimci olduğunu söylemez. Girişimci basitleştirilmiş bir vergilendirme sistemi uygular. Gayrimenkul satışından elde edilen gelir için ne kadar vergi ödemesi gerekir?
Düşünmek olası seçenekler vergilendirme:
1. Basitleştirilmiş vergi sistemi içinde tek vergi.
Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 346.15'i, tek bir vergi ile vergilendirme nesnesini belirlerken, basitleştirilmiş vergi sistemini uygularken, vergi mükellefleri, Sanat uyarınca belirlenen satış gelirlerini dikkate alır. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 249.
Satış geliri, hem kendi üretimi olan hem de daha önce satın alınan malların (işler, hizmetler) satışından elde edilen gelirler, mülkiyet haklarının satışından elde edilen gelirler olarak kabul edilir (Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 249. Maddesi).
Otel, girişimci tarafından basitleştirilmiş vergi sistemi uygulanırken tek vergiye tabi girişimcilik faaliyetleri çerçevesinde ve amaçlarla kullanıldığı için satışından elde edilen gelirin de tek bir vergiye tabi olması gerekmektedir.
Benzer bir görüş, Rusya Maliye Bakanlığı (bkz. N 03-05-01-05/140 sayılı mektup) ve vergi makamları (bkz. Rusya Vergi Bakanlığı mektupları N 04-3-01/398, N) tarafından da paylaşılmaktadır. SA-6-22/657).
Ancak, üzerinde bu durum farklı bir açıdan görüntülenebilir.
2. Kişisel gelir vergisi.
Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 346.11 ve 346.12. maddeleri hükümlerine göre basitleştirilmiş vergi sistemi, bir girişimci tarafından yürütülen girişimcilik faaliyetlerine uygulanır.
Bireysel bir girişimcinin mülkü yasal olarak sınırlandırılmadığından, girişimci kendisine ait mülkü yalnızca girişimcilik faaliyetinin bir parçası olarak değil, aynı zamanda mülkiyet hakkı üzerinde kendisine ait kişisel mülk olarak da elden çıkarabilir.
Bu durumda, girişimci, gayrimenkul satışı için bir sözleşme imzalarken, bireysel girişimci değil, birey olarak adlandırıldı.
Bundan, girişimcinin oteli bir girişimci olarak değil, bir birey olarak sattığı sonucuna varabiliriz.
Konunun yargı kararı, mahkemenin ilişkinin özünü nasıl yorumladığına bağlıdır.
Örneğin, Moskova Bölgesi Federal Antimonopoly Servisi, satıcının durumunu dikkate aldı. Mülk satışı sözleşmesinde böyle bir durumda olan girişimci sadece bir birey olarak hareket ettiğinden, mahkeme bu sözleşme kapsamında elde edilen gelirin kişisel gelir vergisine tabi olduğuna karar verdi (bkz. N KA-A41 / 12570-05 Kararı).
Bu durumda otelin satışından elde edilen gelirin yani kişisel gelir vergisinin vergilendirilmesinin faydalı olabileceğini unutmayın.
Gayrimenkul bir girişimci tarafından girişimci faaliyetinin çerçevesi dışında satıldığında, mülkün üç yıldan az bir süredir sahip olduğu için 125.000 ruble tutarında emlak vergisi indirimi uygulama hakkına sahiptir (fıkra 1, fıkra 1, Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 220. maddesi). Vergi kesintisi kullanmak yerine, vergi mükellefi, bu mülkün edinilmesiyle ilgili fiilen yapılan ve belgelenen giderlerin tutarı kadar alınan gelir miktarını azaltma hakkına sahiptir.
Yani, girişimci mülkü satın aldığı fiyata satarsa, fiilen muaftır. kişisel gelir vergisi ödemesi. Ancak bu durumda otel satışının girişimcilik faaliyeti çerçevesi dışında gerçekleştirildiğinin kanıtlanması gerekecektir. Sonuçta, Sanat. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 220'si, bireysel bir girişimcinin girişimcilik faaliyeti ile bağlantılı olarak mülk satışından elde ettiği gelir için emlak vergisi indirimi yapılmamasına ilişkin hükümler içermektedir.
Ancak yazara göre bu durumda otelin girişimci tarafından girişimcilik amacıyla kullanıldığı gerekçesiyle basitleştirilmiş vergilendirme sistemi uygulanırken otelin satışından elde edilen gelir tek bir vergiye tabi olmalıdır. faaliyet ve satışı da ayrı bir girişimci faaliyet türüdür.
Şimdi, eğer bireysel bir girişimcinin girişimcilik faaliyeti ile bağlantılı olmasaydı otel işi ve kendi gayrimenkulünün satışı ile, daha sonra gayrimenkul satışından elde edilen gelirden girişimcinin kişisel gelir vergisi ödemesi gerekecektir.
Kişisel emlak vergisi
Konutlara, dairelere, kulübelere, garajlara ve diğer binalara, binalara ve yapılara sahip olan kişiler, bireylerin emlak vergisini öderler (Rusya Federasyonu N 2003-1 Yasası'nın 1, 2. ").
Aynı zamanda, Sanatın 3. paragrafı uyarınca. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 346.11'i, "basitleştiriciler", girişimci faaliyetler için kullanılan mülkle ilgili olarak bu vergiyi ödememelidir. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun UTII ve USN ile ilgili bölümlerinde de benzer kurallar vardır (Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 346.26. maddesinin 346.1. maddesinin 3. fıkrası, 4. fıkra).
"Bireysel girişimciler tarafından basitleştirilmiş vergilendirme sisteminin kullanılması, bireylerin mülkü üzerindeki vergiyi (girişimcilik faaliyetleri için kullanılan mülklerle ilgili olarak) ödeme yükümlülüğünden serbest bırakmalarını sağlar ..." (346.11. maddenin 3. maddesine bakınız). Rusya Federasyonu Vergi Kanunu).
Bu nedenle, özel rejimler uygulayan ve ticari faaliyetlerini yürütmek için kullanılan mülkün sahibi olan bireysel girişimciler, bu mülklerle ilgili olarak bireylerin mülkleri için vergi ödemezler.
Ve girişimci faaliyetlerde kullanılmayan mülklerle ilgili olarak, bu tür bireysel girişimciler, genel olarak bireyler üzerinde emlak vergisi mükellefi olarak kabul edilir.
Bireylerin mülkleri üzerinden vergi ödemesinden muafiyet hakkı elde etmek için, bireysel girişimciler, ticari faaliyetin yapıldığı yerdeki (ticari faaliyetlerde kullanılan gayrimenkulün yeri) vergi makamlarına (herhangi bir biçimde) muafiyet başvurusunda bulunurlar. Başvurularda belirtilen gayrimenkul nesneleri ile ilgili olarak kişilerin mülkiyeti üzerindeki vergi mükelleflerinin yükümlülüğü.
Aynı zamanda, vergi mükellefinin sahip olduğu gayrimenkulün ticari faaliyetlerde kullanıldığını doğrulamak için, bireysel girişimciye gerekli bilgileri içeren herhangi bir belge sunulabilir (bkz. Moskova N 18-12/3/6066).
Bireysel girişimcilerin yasal olarak sabit mülkiyet hakkı Medeni Kanun tarafından düzenlenir. Rusya Federasyonu. Yasal olarak çalışan bir kişi çeşitli üretim araçlarına sahip olabilir. Kanun, onlarla çalışmak için ücretli emeğin kullanılmasını yasaklamaz. Bir anlaşmazlık durumunda, IP mali sorumluluk taşır. Adli bir makamın kararı ile, bir girişimcinin mülkü, idari veya cezai takibat çerçevesinde yabancılaştırılabilir.
Kavramın yasal yönleri
Bireysel girişimciler taşınır ve taşınmaz malları kişisel nedenlerle kullanan bireylerin aksine, maddi menfaat elde etmek, tüketici veya üretim menfaati yaratmak amacıyla kullanırlar. Bu gerçek, bir girişimcinin devlet ve iş ortaklarıyla olan mülkiyet ilişkilerini anlamada bir mihenk taşıdır. Mevcut içinde düzenleyici yapı Bireysel girişimcilerin aşağıdaki mülkiyet biçimlerine izin verilir:
- bir bütün olarak üretim ve ekonomik kompleks;
- ekonomik amaçlar için bina;
- teçhizat;
- araç;
- malzemeler;
- İşlenmemiş içerikler;
- toplu veya bireysel bir ekonominin yürütülmesi için kullanılan kiralık mülk;
- alınan gelir;
- üretim faaliyetlerinin sonuçları;
- Konut inşaatları;
- başka.
Aşağıdaki faaliyet türleri, mülkiyet haklarının ortaya çıkmasına temel teşkil eder: bireysel, emek, kişisel veya yan çiftçilik, aile veya küçük işletme.
Yasanın bireysel bir girişimcinin çalışmasına izin vermesine rağmen çeşitli alanlar sadece birkaçı popülerlik kazandı. Kamu hizmetlerinden bahsediyoruz, perakende gıda ve gıda dışı grupların malları, yemek servisi. Bu, birkaç faktörle açıklanmaktadır. Buradaki anahtar, bir lisans düzenlemenin ve vermenin basitliğidir. 2. sırada, işin başlangıcından itibaren 1-2 ay içinde kar etmeye başlama fırsatı var.
Dizine geri dön
evrak
Mülkiyet haklarını IP'ye kaydederken, vurgu normlar üzerindedir. sivil yasa. Burada vurgulanması gereken 2 önemli nokta var. Yaratılmış bir şeyden veya maddi değerden bahsediyorsak, o zaman tüm mülkiyet hakları varsayılan olarak yazara aittir. Bu öğe başka bir kişi tarafından ücretli veya ücretsiz olarak kullanılabilir. Bu gerçek, mülkün kiralanması veya satışında sabittir.
Sahibinin ölümü durumunda, yarattığı nesnelerin hakları miras alınır. Ölen kişi yasal olarak resmi bir vasiyet bırakmamışsa, mülkiyet hakları mevcut mevzuat çerçevesinde kan hısımlarına, eşine veya eşine devredilir. Bazı durumlarda, bireysel bir girişimcinin özel mülkiyet hakları halefine devredilir.
İkinci nokta, işletmedeki tüm katılımcıların ortaklaşa sahip olduğu mülktür.
Herhangi bir adli veya idari işlem olması durumunda, kollektif çiftliğe katılanlar eşit sorumluluğa sahip olacaktır.
Pay sahiplerinden 1'inin işi bırakması, hapse girmesi veya ölmesi halinde payı, öngörülen şekilde aşağıdaki işlemlerden birine tabidir:
- diğer katılımcıların bölümleriyle bağlantı kurar;
- sol irade çerçevesinde başka bir kişiye geçer;
- mahkeme kararıyla el konulan;
- başka.
Her durumda bir karar vermek, mevcut belgelerin dikkatli bir şekilde değerlendirilmesini gerektirir. Bazen, teşebbüsün katılımcıları arasındaki anlaşmazlıklar veya alacaklıların talepleri nedeniyle prosedür ertelenir.
Dizine geri dön
Mülk türünün belirlenmesi
Mülkiyet haklarının tescili için belgeleri göndermeden önce, bireysel girişimciler için OKFS'ye göre mülkiyet biçimini doğru bir şekilde belirlemek gerekir. Tüm Rus sınıflandırıcı vergiye tabi tabanı derlemek ve kaydetmek için kullanılır. Aşağıdaki seçenekleri sağlar:
- durum;
- Rusça;
- federal;
- konunun mülkiyeti;
- devlet şirketleri;
- vatansız kişiler tarafından sahip olunan;
- yabancı bir tüzel kişiliğin mülkiyeti;
- başka bir devletin mülkü;
- belediye;
- dini kuruluşların mülkiyeti;
- tüketici kooperatiflerinin mülkiyeti;
- siyasi veya kamu derneklerinin mülkiyeti;
- federal-yabancı mülkiyeti;
- uluslararası ve yabancı mülkiyet;
- sendika mülkiyeti;
- karışık;
- başka.
Hakların tescili sırasında, bu mülkün sınıflandırılmasının göstergesine dikkatlice yaklaşmak gerekir. Daha sonra, bunlarla çalışma koşulları ve kuralları büyük ölçüde OKFS tarafından belirlenir. Başvuru sahibi bu konuda herhangi bir zorluk yaşıyorsa, her zaman bir avukatın tavsiyesine başvurabilirsiniz.