☰

Rozdiely medzi majetkom jednotlivého podnikateľa a majetkom organizácií. Podrobnosti o činnosti jednotlivých podnikateľov

Dohoda o kúpe predmetu komerčné nehnuteľnosti kupujúcemu, okrem potreby vystavenia veľké množstvo dokumentov, dostáva aj ďalšie riziká spojené s držbou takéhoto majetku. Ako zariadiť obchod, aby ste pri predaji nemuseli platiť obrovské dane do rozpočtu, vyhli sa súdnym sporom s nájomníkmi a jednoducho sa nestali obeťou nájazdového prevzatia?

Súčasná legislatíva ponecháva dostatok možností, ako sa poistiť proti nepríjemným situáciám spojeným s kúpou a predajom komerčných nehnuteľností. V závislosti od účelu nadobudnutia predmetu môže kupujúci vydať:

  • Individuálne.
  • Entita.

Výber závisí od niekoľkých faktorov:

  • Plánuje sa predaj tejto nehnuteľnosti do 3-5 rokov.
  • Sú v nehnuteľnosti ďalšie podobné nehnuteľnosti.
  • Na aký druh podnikania sa nehnuteľnosť kupuje?
  • Rodinné okolnosti - perspektíva manželstva, rozvodu.
  • Prítomnosť nezabezpečených úverov po lehote splatnosti.

Hlavným faktorom, ktorý by sa mal brať do úvahy pri uzatváraní transakcie, je trhová a katastrálna hodnota objektu, sadzba dane z nehnuteľností stanovená v konkrétnom regióne pre tento typ objektu.

Kupujúci komerčných nehnuteľností: fyzická osoba, samostatný podnikateľ alebo spoločnosť?


Pri voľbe právneho postavenia osoby, ktorá vystupuje ako kupujúci, je potrebné vziať do úvahy, že fyzická osoba, aj keď je zapísaná fyzická osoba podnikateľ, ručí za majetkové záležitosti celým majetkom, ktorý vlastní.

Ak sa v mene spoločnosti rozhodne o kúpe predmetu právnická osoba, je žiaduce, aby vlastník bol jediným zakladateľom a mal právo vykonávať všetky nevyhnutné operácie s majetkom spoločnosti. Ideálne právnu formu- OOO.

Jednotlivec: výhody a nevýhody

Registrácia komerčnej nehnuteľnosti vo vlastníctve fyzickej osoby je výhodná, ak sa v blízkej budúcnosti neplánuje predaj nehnuteľnosti. Od roku 2016 budú všetci vlastníci povinní zaplatiť 13 % z hodnoty predávanej nehnuteľnosti, ak doba držby nepresiahne 5 rokov. Zdaňuje sa aj príjem, ktorý občan získa z prevádzky za prenájom vlastnej nehnuteľnosti.

Hlavným problémom je, že základom pre časové rozlíšenie je katastrálna hodnota objektu. Sadzba je pomerne vysoká a môže presiahnuť výšku príjmu z ďalšieho predaja majetku.

Registrácia je oprávnená bez účasti právnickej osoby, ak nie je potrebné vystaviť záložné právo na kúpený byt alebo kanceláriu.

Nevýhody registrácie podnikateľskej nehnuteľnosti pre fyzickú osobu:

  • V prípade predaja budete musieť zaplatiť daň.
  • Na transakciu je potrebný súhlas manžela/manželky.
  • V prípade rozvodu sa nadobudnutý majetok považuje za spoločný majetok a podlieha deleniu.

Existuje niekoľko možností správy nehnuteľností, ktoré vám môžu pomôcť ušetriť na daniach. Objekt môžete prenajať vlastnej spoločnosti (napríklad LLC) s následným uzatvorením podnájomných zmlúv s nájomcami. V tomto prípade bude daň účtovaná zo sumy mesačného nájomného uvedeného v zmluve.

Živnostník a daňové úspory

Registrácia fyzického podnikateľa umožňuje výrazne znížiť daňové zaťaženie ako pri platení dane z príjmu, tak aj pri platení dane z nehnuteľností alebo dane z príjmov fyzických osôb pri predaji. Jediná vec, o ktorú sa treba postarať, je zdokumentovať používanie predmetu ako zdroja príjmu pre jednotlivého podnikateľa.

Ak nehnuteľnosť prenajíma individuálny podnikateľ v zjednodušenom systéme, výška dane je 6 %. V porovnaní s 13 % daňou fyzických osôb je úspora zrejmá. Musí byť zdokumentované, že nehnuteľnosť slúži na podnikateľskú činnosť vyhnúť sa plateniu dane z nehnuteľnosti. Zjednodušený systém umožňuje platiť len jednu daň.

So ziskom výhodného úveru môže počítať aj individuálny podnikateľ pri žiadosti o hypotéku na komerčnú nehnuteľnosť. Podmienky komerčnej hypotéky sú výhodnejšie ako pôžičky na jednotlivcov.

Právnická osoba: prínos a riziko

Registrácia vlastníctva právnickej osoby je výhodnejšia, ak je spoločnosť na zjednodušenom systéme. Znižuje sa riziko straty časti majetku v dôsledku rodinných konfliktov, delenia majetku a súdnych sporov o dlhových záväzkoch.

Zakladateľ ručí za všetky pohľadávky veriteľov len v rámci svojej časti overený kapitál. Ak plánujete predať nehnuteľnosť v priebehu roka, optimálna voľba- Založenie LLC spoločný systém zdaňovanie. Základ na zaplatenie dane z príjmov v tomto prípade bude minimálny, pretože v nákladových položkách budú zahrnuté tak náklady na obstaraný majetok, ako aj náklady na opravu a údržbu budovy, ktoré môžu prevýšiť príjem z predaja tohto objektu.

Vlastniť komerčnú nehnuteľnosť je skvelý spôsob, ako doplniť prevádzkový kapitál spoločnosti o pôsobivú sumu. Úroky z úverov pre podniky so zabezpečením sú oveľa nižšie ako pri spotrebiteľských úveroch.

Splátkový plán pre komerčné nehnuteľnosti - ako požiadať

Splátkový plán komerčných nehnuteľností je možný pri kúpe objektu od developera. Pri kúpe je potrebné, aby väčšina nákladov (viac ako 50%) bola splatená prvou platbou, na zvyšok sumy spoločnosti - predajcovia nehnuteľností poskytujú splátky. Trvanie takýchto zmlúv nepresiahne 3 roky.

Hlavnou výhodou je nízka úroková sadzba, prípadne jej úplná absencia pri uzatváraní zmluvy o krátkodobý(6 – 12 mesiacov) a veľká veľkosť vopred. Kupujúci navyše ušetrí na nákladoch na zabezpečenie, ocenenie nehnuteľnosti a poistenie.

Významnou nevýhodou je nedostatok vlastníctva kupujúceho až do úplného splatenia nákladov na predmet. Vlastníctvo zostáva veriteľovi.

Hypotéky na komerčné nehnuteľnosti - win-win možnosť


Úver na kúpu komerčných nehnuteľností môže získať iba fyzická osoba alebo právnická osoba. Ale ak je potrebné vystaviť úver zabezpečený existujúcou nehnuteľnosťou, vlastník - fyzická osoba môže vystupovať aj ako záložca.

Výhody pôžičky:

  • Dlhodobo - do 15 rokov.
  • Nízke sadzby - od 11%.
  • Pohodlný splátkový kalendár.

Právnické osoby získajú ďalšiu príležitosť na zvýšenie svojich výdavkov tým, že do svojho zloženia zahrnú všetky platby súvisiace so získaním a obsluhou úveru: platba za ocenenie, registrácia zabezpečenia, výška úrokov a náklady na poistenie.

Prečo preregistrovať byt v komerčných nehnuteľnostiach

Nebytové priestory je vhodné prepísať na komerčné nehnuteľnosti, ak sa v nehnuteľnosti nachádzajú iné podobné nehnuteľnosti. Výsadu alebo oslobodenie od platenia dane z nehnuteľností je možné využiť len na jeden objekt určitého druhu.

Byt vyradený z bytového fondu je navyše možné prenajať za minimálnu cenu individuálnemu podnikateľovi alebo právnickej osobe. Výška dane sa v tomto prípade výrazne zníži. Na zabezpečenie komerčných nehnuteľností môžete získať lacný úver registráciou bytu ako zábezpeky.

Pri opätovnej registrácii nehnuteľnosti na obchodnú činnosť je potrebné súčasne s postupom zaregistrovať jednotlivého podnikateľa alebo otvoriť LLC v zjednodušenom systéme. Pre získanie povolenia na prevod nehnuteľnosti do obchodnej triedy je potrebné, aby predmet nebol predmetom záložného práva a všetky vecné bremená musia byť odstránené. Schvaľovací proces môže trvať až 45 dní. Následná preregistrácia trvá 1-2 mesiace.

Keď organizácia nadobudne napríklad sklad, uvedie ho do súvahy, tento majetok sa použije v ekonomická aktivita a je majetkom organizácie. Keď individuálny podnikateľ kúpi nehnuteľnosť, zaregistruje svoje právo ako fyzická osoba. Kto vlastní tento majetok: individuálny podnikateľ alebo fyzická osoba? A ak sa majetok využíva aj na podnikateľskú činnosť aj na osobné účely, ako zdaniť príjem napríklad pri jeho predaji? Ako rozlíšiť medzi osobným majetkom a majetkom používaným na podnikateľskú činnosť v prípade úpadku jednotlivého podnikateľa? Môže individuálny podnikateľ využiť odpočet majetku pri predaji majetku využívaného na podnikateľskú činnosť?

Tieto a ďalšie otázky vyvstávajú pred jednotlivými podnikateľmi, ktorí pri svojej činnosti využívajú predmetný majetok štátna registrácia. Skúsme na ne odpovedať.

Je možné zaregistrovať nehnuteľnosť pre fyzického podnikateľa?

V súlade s odsek 1 čl. 23 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie občan má právo podnikať bez vytvorenia právnickej osoby od momentu štátnej registrácie ako samostatného podnikateľa. Pod podnikateľskou činnosťou podľa čl. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa rozumie samostatná činnosť vykonávaná na vlastnú zodpovednosť, ktorej cieľom je sústavné dosahovanie zisku z používania majetku, predaja tovaru, vykonávania prác alebo poskytovania služieb osobami, ktoré sú v tejto funkcii registrované predpísaným spôsobom. podľa zákona. Štátna registrácia jednotlivca ako samostatného podnikateľa sa vykonáva v súlade s Federálny zákon č. 08.08.2001129‑ФЗ „O štátnej registrácii právnických osôb a individuálnych podnikateľov» .

Autor: všeobecné pravidlo, zakotvené v odsek 3 čl. 23 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, na podnikateľskú činnosť občanov vykonávanú bez založenia právnickej osoby sa vzťahujú pravidlá Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktoré upravujú činnosť právnických osôb, ktoré sú obchodnými organizáciami, ak zo zákona, iných právnych aktov alebo iných právnych predpisov nevyplýva inak. podstatu právneho vzťahu. Majetkové právne vzťahy patria práve do kategórie právnych vzťahov, ktoré upravujú právne normy týkajúce sa občanov.

Poznámka:

Zákon neupravuje rozdelenie majetku občana ako fyzického podnikateľa a ako fyzickej osoby.

Podľa čl. 24 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie občan zodpovedá za svoje záväzky celým svojím majetkom s výnimkou majetku, na ktorý v zmysle zákona nemožno vyvodiť exekúciu. V dôsledku toho môže fyzická osoba nadobudnúť vlastníctvo k nehnuteľnosti iba v postavení fyzickej osoby, nie však ako samostatný podnikateľ. Vlastníctvo niečoho nezávisí od nadobudnutia alebo zániku štatútu samostatného podnikateľa. Toto je jeden z hlavných rozdielov medzi dvoma formami podnikateľskej činnosti – právnickou osobou a individuálnym podnikateľom.

Ako je uvedené v odsek 3 čl. 49 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, spôsobilosť právnickej osoby na právne úkony vzniká okamihom jej vzniku a zaniká vykonaním zápisu o jej vyradení z Jednotného štátneho registra právnických osôb. To znamená, že po svojom vzniku má právnická osoba právo nadobudnúť akýkoľvek majetok. Pokiaľ ide o ukončenie činnosti právnickej osoby, môže k tomu dôjsť buď reorganizáciou alebo likvidáciou. Pre oba prípady zákon ustanovuje osobitný postup, počas ktorého by sa mali riešiť otázky o ďalšom osude majetku právnickej osoby. Pre individuálnych podnikateľov neexistuje likvidačný postup. Súbory občanov Požadované dokumenty registračnému orgánu, a tým zaniká jeho postavenie samostatného podnikateľa. A tým nie je dotknutý jeho právny vzťah vlastnícky.

Táto pozícia je podporovaná List Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruskej federácie zo dňa 15.06.2011 č.OG-D05-63. Ministerstvo hospodárskeho rozvoja sa odvoláva na čl. 212 „Predmety vlastníctva“ Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, v súlade s ktorým sa v Ruskej federácii uznávajú súkromné, štátne, mestské a iné formy vlastníctva. Majetok môžu vlastniť občania a právnické osoby, ako aj Ruská federácia, subjekty Ruskej federácie, obce ( odsek 2 čl. 212 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Tento zoznam obsahuje iba občana a žiadneho samostatného podnikateľa.

AT Článok 218 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie dôvody nadobudnutia vlastníckeho práva sú pevné. Takže vlastníctvo nová vec vyrobené alebo vytvorené osobou pre seba v súlade so zákonom a inými právnymi úkonmi, nadobúda táto osoba. Výnosy prijaté v dôsledku užívania majetku (ovocie, produkty, príjmy) patria tomu, kto tento majetok užíva na právnom základe, ak zákon, iné právne úkony alebo dohoda o užívaní tohto majetku neustanovujú inak. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti, ktorá má vlastníka, môže nadobudnúť iná osoba na základe zmluvy o predaji, zámene, darovaní alebo inej transakcie o scudzení tohto majetku. V prípade smrti občana prechádza vlastnícke právo k majetku, ktorý mu patrí, dedením na iné osoby v súlade so závetom alebo zákonom. V prípade reorganizácie právnickej osoby prechádza vlastníctvo k majetku, ktorý k nej patrí, na právnické osoby, ktoré sú nástupcami reorganizovanej právnickej osoby. V prípadoch av súlade s postupom ustanoveným v Občianskom zákonníku Ruskej federácie môže osoba nadobudnúť vlastnícke právo k majetku, ktorý nemá vlastníka, k majetku, ktorého vlastník nie je známy, alebo k majetku, ktorý má vlastník. sa vzdal alebo pre ktorý stratil vlastnícke právo z iných dôvodov ustanovených zákonom. Člen bytového domu, bytovej výstavby, chaty, garáže alebo iného spotrebné družstvo, nadobúdajú vlastnícke právo k uvedenej nehnuteľnosti ďalšie osoby oprávnené na podielové úspory, ktoré úplne splatili svoj podielový vklad na byt, chatu, garáž, iné priestory poskytnuté týmto osobám družstvom. To znamená právo občana ustanovené občianskym právom vlastniť majetok nadobudnutý z dôvodov uvedených v čl. 218 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, nie je spôsobená prítomnosťou alebo absenciou postavenia individuálneho podnikateľa.

okrem toho čl. 5 federálny zákon zo dňa 21.07.1997 č.122-FZ „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“(Ďalej - Federálny zákon č.122-FZ) sa ustanovuje, že účastníkmi vzťahov vyplývajúcich zo štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam sú najmä vlastníci nehnuteľností, medzi ktoré patria okrem iného aj občania Ruskej federácie. Fyzické osoby podnikateľov, na základe výkladu uvedeného článku, nie sú samostatnými subjektmi týchto právnych vzťahov. To znamená, že pri zápise práv k nehnuteľnostiam a obchodoch s nimi podnikateľ bez vzniku právnickej osoby vstupuje do právnych vzťahov upravených ust. Federálny zákon č.122-FZ, ako občan. ďalej bod 18 Pravidiel udržiavania Jednotného štátny register práva k nehnuteľnostiam a transakcie s nimi schválené Nariadenie vlády Ruskej federácie z 18. februára 1998 č.219 (Ďalej - pravidlá), neustanovuje ani uvedenie v tomto registri informácie o tom, či fyzická osoba má postavenie samostatného podnikateľa. Treba tiež poznamenať, že pravidlá stanovuje znaky štátnej registrácie práv a transakcií iba vo vzťahu k podnikom ( 28).

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa teda eviduje všeobecne stanoveným postupom pre občana bez ohľadu na to, či má postavenie fyzického podnikateľa. Tieto zistenia sa odrážajú aj v Listy Federálnej daňovej služby pre Moskvu z 11. marca 2010 č.20-14/2/[chránený e-mailom] a zo dňa 05.03.2009 č.20-14/2/[chránený e-mailom] .

Treba si tiež uvedomiť, že právnická osoba má na rozdiel od občana – fyzickej osoby samostatný majetok a za svoje záväzky ručí práve týmto majetkom. Občan (ak je samostatným podnikateľom bez založenia právnickej osoby) využíva svoj majetok nielen na podnikanie, ale aj ako vlastný osobný majetok potrebný na výkon neodňateľných práv a slobôd. Majetok občana v tomto prípade nie je právne vymedzený ( odsek 4 uznesenia Ústavného súdu Ruskej federácie zo 17. decembra 1996 č.20-P).

Neprípustnosť zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci občanom ako samostatným podnikateľom potvrdzuje aj priamo súdna prax. Áno, v Výnos siedmeho odvolacieho rozhodcovského súdu zo dňa 23. mája 2011 č.07AP-4096/2010 súd, analyzujúc ustanovenia položka 1 a 4 polievkové lyžice. 23, čl. 24 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, čl. 131 federálneho zákona z 26. októbra 2002 č.127-FZ „O platobnej neschopnosti (konkurze)“, dospel k záveru, že súčasná právna úprava nerozlišuje medzi majetkom fyzických osôb a fyzických osôb podnikateľov.

Môže „zjednodušený“ využiť odpočet dane z príjmu fyzických osôb?

Jednotliví podnikatelia si často vyberajú USNO. Ale pokiaľ ide o predaj nehnuteľností, ktoré sú registrované na fyzickú osobu, mnohí sa domnievajú, že daň z príjmu fyzických osôb musí byť zaplatená a na túto daň môžete použiť odpočet majetku.

Pripomeňme, že v rámci zjednodušeného systému zdaňovania sa postup pri zdaňovaní príjmov získaných z predaja nehnuteľnosti vykonáva podľa odsek 1 čl. 346.15 daňového poriadku Ruskej federácie: príjem uvedený v čl. 249 a 250 Daňového poriadku Ruskej federácie. Podľa čl. 249 daňového poriadku Ruskej federácie výnosy z predaja sa účtujú ako výnosy z predaja tovaru (práce, služby) ako vlastnej výroby, a predtým nadobudnuté, a výnosy z predaja vlastníckych práv. Výnosy z predaja sa určujú na základe všetkých príjmov súvisiacich s vyrovnaním za predaný tovar (práce, služby) alebo majetkovými právami vyjadrenými v hotovosti a (alebo) v naturáliách.

Okrem toho v tomto prípade treba pamätať aj na prekročenie maximálnej výšky príjmu ustanoveného v r odsek 4 čl. 346.13 daňového poriadku Ruskej federácie, nehnuteľnosti sú totiž spravidla drahé a príjem z ich predaja sa bude brať do úvahy pri výpočte maximálnej výšky príjmu v rámci zjednodušeného systému zdaňovania.

Prečo si jednotliví podnikatelia využívajúci zjednodušený systém zdaňovania zrazu pri predaji nehnuteľností pamätajú na daň z príjmu fyzických osôb, ktorá sa v rámci zjednodušeného systému zdaňovania neplatí? Hlavným motivačným motívom je v tomto prípade snaha využiť odpočet majetku, ktorý poskytuje daňová legislatíva.

V súlade s pp. 1 s. 1 čl. 220 Daňového poriadku Ruskej federácie pri zisťovaní výšky základu dane má daňovník právo na odpočítanie dane z nehnuteľností vo výške, ktorú prijal v zdaňovacom období pri predaji bytových domov, bytov, izieb vrátane sprivatizovaných obytných priestorov, chát, záhradných domčekov alebo pozemky a podiely na uvedenom majetku, ktoré sa nachádzajú v majetku daňovníka po dobu kratšiu ako tri roky, ale celkovo nepresahujúce 1 milión rubľov, ako aj v sumách prijatých v zdaňovacom období z predaja iného majetku vo vlastníctve daňovníka menej ako tri roky, ale celkovo nepresahujúce 250 tisíc rubľov.

Namiesto využitia práva na odpočet dane z nehnuteľností podľa uvedeného odseku má daňovník právo znížiť si výšku svojho zdaniteľného príjmu o sumu skutočne vynaložených a preukázaných výdavkov v súvislosti s prijatím týchto výdavkov. príjmy, okrem predaja jeho cenných papierov.

Tieto ustanovenia sa zároveň nevzťahujú na príjmy, ktoré jednotlivý podnikateľ poberá z predaja majetku v súvislosti s vykonávaním podnikateľskej činnosti.

No pri vlastníctve nehnuteľnosti dlhšie ako tri roky chcú jednotliví podnikatelia využiť odpočet majetku vo výške predaného majetku. V súlade s odsek 17.1 čl. 217 Daňový poriadok Ruskej federácie nepodliehajú daň z príjmu príjem fyzických osôb, ktoré sú daňovými rezidentmi Ruskej federácie za príslušné zdaňovacie obdobie, z predaja bytových domov, bytov, izieb vrátane privatizovaných obytných priestorov, chatiek, záhradných domčekov alebo pozemkov a podielov na uvedenej nehnuteľnosti vo vlastníctve daňovníka tri a viac rokov, ako aj pri predaji iného majetku, ktorý bol vo vlastníctve daňovníka tri a viac rokov.

Zároveň však podľa ods. 2 s. 17.1 čl. 217 Daňový poriadok Ruskej federácie ustanovenia tohto odseku sa nevzťahujú ani na príjmy fyzických osôb z predaja majetku priamo používaného fyzickými osobami na podnikateľskú činnosť.

Na základe pravidiel platná legislatíva Zástupcovia ministerstva financií a Federálnej daňovej služby sa domnievajú, že na účely získania tohto odpočtu dane z majetku má rozhodujúci význam charakter použitia majetku.

Poznámka:

Ak priestor využíval daňovník na vykonávanie podnikateľskej činnosti, jeho predaj sa vzťahuje aj na predaj majetku v súvislosti s vykonávaním podnikateľskej činnosti.

V tomto prípade majetok daňový odpočet poskytnuté pre pp. 1 s. 1 čl. 220 Daňového poriadku Ruskej federácie, sa neposkytuje.

Prístup regulačných orgánov je podobný ako pri uplatňovaní stanoveného odpočtu odsek 17.1 čl. 217 Daňový poriadok Ruskej federácie: ak fyzická osoba používala priestory na účely vykonávania podnikateľskej činnosti a príjmy sa zohľadňovali v zjednodušenom systéme zdaňovania, do príjmov z predaja uvedeného nebytových priestoroch, pozície odsek 17.1 čl. 217 Daňový poriadok Ruskej federácie neuplatňujú.

S týmto postojom je ťažké polemizovať, keďže podľa odsek 3 čl. 210 Daňového poriadku Ruskej federácie na príjmy podliehajúce sadzbe dane z príjmov fyzických osôb vo výške 13 %, ustanovené odsek 1 čl. 224 Daňový poriadok Ruskej federácie, základ dane je definovaný ako peňažné vyjadrenie týchto príjmov podliehajúcich dani z príjmov fyzických osôb znížené o sumu zníženú o daň, najmä o zrážky dane z nehnuteľností,
zobrazené čl. 220 Daňového poriadku Ruskej federácie. V súlade s tým sa tieto zrážky vzťahujú iba na príjmy daňovníkov - fyzických osôb a fyzických osôb podnikateľov, ktoré podliehajú zdaneniu.
zdanenie dane z príjmov fyzických osôb sadzbou 13 %.

Podľa odsek 7 čl. 12 Daňového poriadku Ruskej federácie osobitné daňové režimy, ktoré zahŕňajú zjednodušený daňový systém, môžu ustanoviť výnimku z povinnosti platiť niektoré federálne, regionálne a miestne dane a poplatky uvedené v čl. 13-15 Daňového poriadku Ruskej federácie.

V súlade s odsek 3 čl. 346.11 daňového poriadku Ruskej federácie uplatňovaním zjednodušeného systému zdaňovania fyzickými osobami je oslobodenie od povinnosti platiť daň z príjmov fyzických osôb (vo vzťahu k príjmom z podnikania, s výnimkou dane zaplatenej z príjmov zdaniteľnej sadzbou dane položka 2, 4 a 5 st. 224 Daňový poriadok Ruskej federácie).

Zaviedlo sa podobné pravidlo odsek 24 čl. 217 daňového poriadku Ruskej federácie: od dane z príjmov fyzických osôb sú oslobodené príjmy fyzického podnikateľa, na zdanenie ktorých sa uplatňuje zjednodušený systém zdaňovania.

Uplatnenie zjednodušeného systému zdaňovania na príjmy plynúce z podnikateľskej činnosti tak zbavuje daňovníka povinnosti platiť daň z príjmov fyzických osôb v súvislosti s tým istým príjmom.

Na základe vyššie uvedeného sa zrážky dane z príjmov fyzických osôb na daň z príjmov fyzických osôb neuplatňujú na príjmy fyzických osôb podnikateľov, ktoré sú zdaňované v zjednodušenom systéme zdaňovania.

Zároveň, ak takýto daňovník poberá iné príjmy podliehajúce dani z príjmov fyzických osôb sadzbou 13 %, má právo znížiť si výšku týchto príjmov o zrážky dane z nehnuteľností ustanovené čl. 220 Daňového poriadku Ruskej federácie.

Zástupcovia ministerstva financií vo svojich vysvetleniach upozorňujú na skutočnosť, že v súlade s odsek 1 čl. 56 Daňového poriadku Ruskej federácie výhody za dane a poplatky sa uznávajú ako výhody, ktoré poskytujú určité kategórie daňovníkov a platiteľov poplatkov ustanovené právnymi predpismi o daniach a poplatkoch v porovnaní s inými daňovníkmi alebo platiteľmi poplatkov, vrátane možnosti neplatiť daň alebo poplatok alebo platiť ich v menšom množstve.

Odpočítanie dane z nehnuteľnosti čl. 220 Daňového poriadku Ruskej federácie nie sú výhody.

Vysvetlenia zástupcov regulačných orgánov k táto záležitosť prezentované v listy Federálnej daňovej služby Ruskej federácie z 31. januára 2011 č.KE-3-3/ [chránený e-mailom] , Ministerstvo financií Ruskej federácie zo dňa 14.01.2011 č.03‑11‑11/3 , zo dňa 27.04.2011 č.03‑04‑05/3-307 , zo dňa 06.05.2011 č.03‑04‑05/3-335 , zo dňa 06.07.2011 č.03‑04‑05/3-489 , zo dňa 19.09.2011 č.03‑04‑05/3-673 , zo dňa 06.10.2011 č.03‑04‑05/3-711 .

Z vyššie uvedených noriem vyplýva, že na príjmy fyzickej osoby zdaňované v zjednodušenom systéme zdaňovania sa nevzťahujú štandardné, sociálne a majetkové zrážky dane z príjmov fyzických osôb.

Zároveň, ak daňovník poberá iné príjmy podliehajúce dani z príjmov fyzických osôb so sadzbou 13 %, má právo znížiť si výšku týchto príjmov o bežné zrážky dane z príjmov fyzických osôb a dane z nehnuteľností ustanovené čl. 218-220 Daňového poriadku Ruskej federácie.

___________________________

Prečítajte si o tom viac v článku S. P. Danchenka „Príjmy z realitnej činnosti: aké dane platiť?“, č. 7, 2011.

Ako je uvedené vyššie, keďže individuálny podnikateľ je fyzickou osobou, vlastní majetok, ktorý používa na komerčné účely a majetok používaný na osobné účely. A hoci sa v skutočnosti nedelí, zákonite sa majetok podnikateľa, ktorý používa na dosahovanie zisku, na účely výpočtu niektorých daní oddeľuje. Napríklad pri zrážke dane pri výkone povolania pri výpočte dane z príjmov fyzických osôb môžete zahrnúť len výdavky súvisiace s majetkom využívaným pri podnikateľskej činnosti. Rovnaká situácia je s výdavkami v rámci zjednodušeného daňového systému a jednotnej poľnohospodárskej dane.

Fyzický podnikateľ musí nezávisle určiť, či má byť majetok na daňové účely klasifikovaný ako používaný na podnikateľskú činnosť alebo nie. Ale v praxi je to dosť ťažké. Napríklad auto, počítač možno použiť na osobné účely aj na zisk. A práve náklady na takýto majetok sú dôvodom neustálych sporov medzi daňovými úradmi a podnikateľmi. Platí to najmä pre autá a náklady s nimi spojené.

Ďalší problém súvisiaci s majetkom fyzického podnikateľa súvisí so Zákonníkom o rodine. Ako viete, majetok nadobudnutý počas manželstva patrí obom manželom (ak nie je v manželskej zmluve stanovené inak). Na majetok využívaný občanom na účely vykonávania podnikateľskej činnosti sa nevzťahuje výnimka z režimu bezpodielového spoluvlastníctva.

Vzhľadom na to, že držba, používanie a nakladanie so spoločným majetkom sa uskutočňujú na základe vzájomného súhlasu manželov, je potrebné uznať, že ženatý podnikateľ je pri používaní svojho majetku na podnikateľské účely do istej miery obmedzený. Ak teda chce jednotlivý podnikateľ disponovať nehnuteľnosťou a vykonávať transakcie, ktoré si vyžadujú notárske overenie a (alebo) registráciu, musí získať notársky overený súhlas druhého z manželov. Prekvapenia môžu na podnikateľa číhať aj pri rozvode, pretože bývalý manžel má právo na polovicu všetkého majetku. A napríklad IP, hostiteľ obchodná činnosť v predajni, môže prísť o polovicu tovaru, polovicu plochy predajne a pod.

Je potrebné vziať do úvahy, že manželia majú právo zmeniť zákonný režim bezpodielového spoluvlastníctva (článok 34 Zákona o rodine) a zaviesť režim spoločného, ​​podielového alebo oddeleného vlastníctva určitých druhov majetku alebo celého majetku ako celku. . Manželskú zmluvu teda možno použiť na určenie právneho režimu majetku jednotlivého podnikateľa, a to aj vo veciach jeho majetkovej zodpovednosti.

Fyzický podnikateľ má osobný majetok, ako aj majetok, ktorý používa na podnikateľskú činnosť. Právne však táto nehnuteľnosť nie je nijako ohraničená. Preto existuje určitá neistota. Občan ručí za svoje záväzky celým svojím majetkom, s výnimkou majetku, ktorý nemožno zabaviť (článok 24 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Z toho vyplýva, že bez ohľadu na to, či podnikateľ majetok využíva na podnikateľskú činnosť alebo ide o jeho osobný majetok, ručí za svoje záväzky súvisiace s podnikateľskou činnosťou celým svojím majetkom.

Toto je podstatný rozdiel medzi individuálnym podnikaním a podnikaním prostredníctvom organizácií. Takže napríklad fyzická osoba je jediným zakladateľom spoločnosti s s ručením obmedzeným(LLC) a súčasne CEO.

Tu bude jednotlivec riadiacim orgánom a jediným výkonným orgánom LLC. To znamená, že ide o jednotlivca, ktorý je zakladateľom aj generálnym riaditeľom LLC, ktorý bude skutočne vykonávať podnikateľské aktivity v mene LLC.

V tomto prípade však bude predmetom podnikateľskej činnosti LLC. Zároveň zakladateľ LLC vo všeobecnosti nezodpovedá za záväzky LLC (článok 3, článok 56 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). A LLC ručí za svoje záväzky celým svojím majetkom (doložka 1, článok 56 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Na rozdiel od takto podrobného rozlišovania je majetok podnikateľa právne nedeliteľný. A ak je s povinnosťami všetko jasné - podnikateľ za ne ručí celým svojim majetkom, tak pri zdaňovaní niektorých operácií súvisiacich najmä s predajom majetku nie je jasné všetko.

Príkladom je nasledujúca situácia.

Príklad:

Podnikateľ predal svoju nehnuteľnosť (budovu hotela), ktorú vlastnil necelé 3 roky. Zároveň podnikateľ vykonáva tieto činnosti: maloobchod, hotelová činnosť, predaj nehnuteľností.

V kúpnej zmluve nie je uvedené, že fyzická osoba je podnikateľom. Podnikateľ uplatňuje zjednodušený systém zdaňovania. Akú daň má zaplatiť z príjmu z predaja nehnuteľnosti?

Zvážte možné možnosti zdanenie:

1. Jednotná daň v rámci zjednodušeného daňového systému.

V súlade s čl. 346.15 daňového poriadku Ruskej federácie, pri určovaní predmetu zdanenia jednou daňou, pri uplatňovaní zjednodušeného daňového systému daňovníci zohľadňujú príjmy z predaja stanovené v súlade s čl. 249 daňového poriadku Ruskej federácie.

Príjem z predaja sa vykazuje ako výnos z predaja tovaru (práce, služby) vlastnej výroby aj predtým zakúpeného výnosu z predaja vlastníckych práv (doložka 1, článok 249 daňového poriadku Ruskej federácie).

A keďže hotel využíval podnikateľ na účely a v rámci podnikateľskej činnosti podliehajúcej jednotnej dani pri uplatňovaní zjednodušeného daňového systému, aj príjem z jeho predaja by mal podliehať jednotnej dani.

Podobný názor zdieľa aj Ministerstvo financií Ruska (pozri list N 03-05-01-05/140) a daňové úrady (pozri listy Ministerstva daní Ruska N 04-3-01/398, N SA-6-22/657).

Avšak, na táto situácia sa dá pozerať z iného uhla.

2. Daň z príjmu fyzických osôb.

Zjednodušený daňový systém v súlade s ustanoveniami článkov 346.11 a 346.12 daňového poriadku Ruskej federácie sa vzťahuje na podnikateľské činnosti vykonávané podnikateľom.

Keďže majetok fyzického podnikateľa nie je právne vymedzený, podnikateľ môže s majetkom, ktorý mu patrí, nakladať nielen v rámci podnikateľskej činnosti, ale aj ako jeho osobný majetok na základe vlastníckeho práva.

V tomto prípade bol podnikateľ pri uzatváraní zmluvy o predaji nehnuteľnosti nazývaný nie individuálnym podnikateľom, ale fyzickou osobou.

Z toho môžeme usúdiť, že podnikateľ predal hotel ako fyzická osoba, a nie ako podnikateľ.

Súdne rozhodnutie o otázke závisí od toho, ako si súd vyloží podstatu vzťahu.

Napríklad Federálna protimonopolná služba Moskovského okresu zohľadnila postavenie predajcu. Nakoľko podnikateľ v takejto situácii v zmluve o predaji majetku vystupoval len ako fyzická osoba, súd rozhodol, že príjmy dosiahnuté na základe tejto zmluvy podliehajú dani z príjmov fyzických osôb (viď vyhláška N KA-A41 / 12570-05).

Upozorňujeme, že v tejto situácii môže byť výhodné zdaniť príjem získaný z predaja hotela, a to daň z príjmu fyzických osôb.

Pri predaji nehnuteľnosti podnikateľom mimo rámca svojej podnikateľskej činnosti má právo uplatniť si odpočet dane z nehnuteľnosti vo výške 125 000 rubľov, keďže nehnuteľnosť vlastnil menej ako tri roky (odsek 1 ods. článok 220 daňového poriadku Ruskej federácie). Daňovník má právo namiesto použitia odpočítania dane znížiť výšku prijatého príjmu o sumu skutočne vynaložených a zdokumentovaných výdavkov spojených s obstaraním tohto majetku.

To znamená, že ak podnikateľ predal nehnuteľnosť za cenu, za akú ju kúpil, je vlastne oslobodený od platenie dane z príjmu fyzických osôb. V tejto situácii však bude potrebné preukázať, že predaj hotela bol realizovaný mimo rámca podnikateľskej činnosti. Veď čl. 220 Daňového poriadku Ruskej federácie obsahuje ustanovenia, podľa ktorých sa odpočítanie dane z nehnuteľností neposkytuje za príjem, ktorý jednotlivý podnikateľ získa z predaja majetku v súvislosti s jeho podnikateľskou činnosťou.

A predsa podľa autora by v tejto situácii príjem z predaja hotela mal podliehať jedinej dani pri uplatňovaní zjednodušeného systému zdaňovania z dôvodu, že hotel využíval podnikateľ na podnikateľské účely. samostatným druhom podnikateľskej činnosti je aj jej predaj.

Teraz, ak by podnikateľská činnosť jednotlivého podnikateľa nebola spojená s hotelový biznis a pri predaji vlastnej nehnutelnosti by potom z prijateho prijmu z predaja nehnutelnosti mal podnikatel platit dan z prijmu fyzickej osoby.

Daň z osobného majetku

Jednotlivci, ktorí vlastnia obytné domy, byty, chaty, garáže a iné budovy, priestory a stavby, sú platiteľmi dane z nehnuteľností fyzických osôb (články 1, 2 zákona Ruskej federácie N 2003-1 „o daniach z majetku fyzických osôb ").

Zároveň v zmysle odseku 3 čl. 346.11 daňového poriadku Ruskej federácie by „zjednodušovatelia“ nemali platiť túto daň vo vzťahu k majetku, ktorý sa používa na podnikateľské aktivity. Podobné pravidlá sú v kapitolách daňového poriadku Ruskej federácie o UTII a USN (odsek 3 článku 346.1, odsek 4 článku 346.26 daňového poriadku Ruskej federácie).

„Používanie zjednodušeného daňového systému fyzickými osobami podnikateľov zabezpečuje ich oslobodenie od povinnosti platiť... daň z majetku fyzických osôb (v súvislosti s majetkom používaným na podnikateľskú činnosť) ...“ (pozri odsek 3 článku 346.11 daňového poriadku Ruskej federácie).

Fyzickí podnikatelia, ktorí uplatňujú osobitné režimy a sú vlastníkmi majetku využívaného na podnikanie, teda neplatia daň z majetku fyzických osôb vo vzťahu k tomuto majetku.

A vo vzťahu k majetku, ktorý sa nepoužíva na podnikateľskú činnosť, sú títo jednotliví podnikatelia všeobecne uznávaní ako platitelia dane z nehnuteľností fyzických osôb.

Za účelom získania nároku na oslobodenie od platenia dane z majetku fyzických osôb jednotliví podnikatelia predkladajú daňovému úradu v mieste podnikania (miesto nehnuteľnosti využívanej na podnikanie) žiadosti (v akejkoľvek forme) o oslobodenie od dane z príjmov fyzických osôb. povinnosť platiteľov dane z majetku fyzických osôb vo vzťahu k predmetom nehnuteľností uvedeným v žiadostiach.

Zároveň, aby sa potvrdila skutočnosť, že daňovník sa používa na podnikanie, je možné predložiť akékoľvek dokumenty, ktoré má jednotlivý podnikateľ k dispozícii, ktoré obsahujú potrebné informácie (pozri list Federálnej daňovej služby Ruska Moskva N 18-12/3/6066).

Právne zakotvené vlastnícke právo jednotlivých podnikateľov upravuje občiansky zákon Ruská federácia. Legálne angažovaná osoba môže mať rôzne výrobné prostriedky. Zákon nezakazuje využívať na prácu s nimi najatú pracovnú silu. V prípade sporu nesie finančnú zodpovednosť IP. Rozhodnutím súdneho orgánu môže byť majetok podnikateľa scudzený v rámci správneho alebo trestného konania.

Právne aspekty koncepcie

Na rozdiel od fyzických osôb, ktoré využívajú hnuteľný a nehnuteľný majetok na osobné účely, jednotliví podnikatelia ho využívajú na účely získavania materiálnych výhod, vytvárania spotrebiteľských alebo výrobných výhod. Táto skutočnosť je základným kameňom v chápaní majetkových vzťahov podnikateľa so štátom a obchodnými partnermi. V rámci existujúceho regulačný rámec Povolené sú tieto formy vlastníctva jednotlivých podnikateľov:

  • výrobný a ekonomický komplex ako celok;
  • budovy na hospodárske účely;
  • vybavenie;
  • vozidlo;
  • materiály;
  • suroviny;
  • prenájom nehnuteľností používaných na vedenie kolektívneho alebo individuálneho hospodárstva;
  • prijatý príjem;
  • výsledky výrobných činností;
  • obytné budovy;
  • iné.

Ako základ pre vznik vlastníckych práv slúžia tieto druhy činností: individuálna, pracovná, osobná alebo vedľajšia poľnohospodárstvo, rodinné alebo malé podnikanie.

Napriek tomu, že zákon umožňuje prácu individuálneho podnikateľa v rôznych odboroch len niekoľko z nich získalo popularitu. Hovoríme o verejných službách, maloobchod tovar potravinárskych a nepotravinových skupín, stravovanie. Vysvetľuje to niekoľko faktorov. Kľúčová je tu jednoduchosť organizácie a vydávania licencie. Na 2. mieste je možnosť začať zarábať za 1-2 mesiace od začiatku práce.

Späť na index

Papierovačky

Pri registrácii vlastníckych práv k IP sa kladie dôraz na normy civilné právo. Tu je potrebné zdôrazniť 2 kľúčové body. Ak hovoríme o vytvorenej veci alebo hmotnej hodnote, tak všetky vlastnícke práva k nej patria štandardne autorovi. Tento prvok môže využívať iná osoba za poplatok alebo bezplatne. Táto skutočnosť je pevne stanovená pri prenájme alebo predaji majetku.

V prípade smrti vlastníka sa dedia práva k ním vytvoreným predmetom. Ak zosnulý nezanechal zákonne formalizovanú poslednú vôľu, vlastnícke práva prechádzajú v rámci súčasnej právnej úpravy na pokrvných príbuzných, manžela alebo manželku. V niektorých prípadoch práva na súkromný majetok jednotlivého podnikateľa prechádzajú na jeho nástupcu.

Druhým bodom je majetok, ktorý je v spoločnom vlastníctve všetkých účastníkov podniku.

V prípade akéhokoľvek súdneho alebo správneho konania nesú rovnakú zodpovednosť účastníci JZD.

Ak 1 z akcionárov opustí podnik, dostane sa do väzenia alebo zomrie, potom jeho podiel podlieha 1 z nasledujúcich postupov predpísaným spôsobom:

  • spája sa s časťami iných účastníkov;
  • prechádza v rámci ľavicovej vôle na inú osobu;
  • skonfiškované v dôsledku súdneho príkazu;
  • iné.

Prijatie rozhodnutia v každom prípade si vyžaduje starostlivé zváženie dostupných dokumentov. Niekedy sa postup oneskorí z dôvodu sporov medzi účastníkmi podniku alebo z dôvodu nárokov veriteľov.

Späť na index

Určenie typu nehnuteľnosti

Pred predložením dokladov na zápis vlastníckeho práva je potrebné správne určiť formu vlastníctva podľa OKFS pre individuálnych podnikateľov. Celoruský klasifikátor slúži na zostavenie a evidenciu základu dane. Poskytuje nasledujúce možnosti:

  • štát;
  • ruský;
  • federálny;
  • vlastnosť subjektu;
  • štátne korporácie;
  • vo vlastníctve osôb bez štátnej príslušnosti;
  • majetok zahraničnej právnickej osoby;
  • majetok iného štátu;
  • komunálne;
  • majetok náboženských organizácií;
  • majetok spotrebných družstiev;
  • majetok politických alebo verejných združení;
  • federálno-zahraničný majetok;
  • medzinárodný a zahraničný majetok;
  • zväzový majetok;
  • zmiešané;
  • iné.

V čase registrácie práv je potrebné starostlivo pristupovať k označeniu klasifikácie tohto majetku. Následne podmienky a pravidlá pre prácu s takými do značnej miery určuje OKFS. Ak má žiadateľ nejaké ťažkosti s týmto problémom, vždy môžete požiadať o radu právnika.